재건축 아파트 공유지분 점유로 인한 부당이득금 반환 사건

이 사건은 재건축 사업으로 지어진 아파트의 소유권 분쟁 과정에서, 실제 소유자로 인정된 원고의 지분에 해당하는 아파트를 다른 공유자인 피고가 무단으로 점유, 사용한 기간 동안 발생한 임료 상당액을 부당이득으로 반환하라고 청구한 사건입니다. 법원은 피고가 원고 소유의 아파트 지분을 점유·사용함으로써 얻은 이득이 법률상 원인 없는 부당이득에 해당한다고 판단하여 원고의 청구를 일부 인용하였습니다.

관련 당사자

• 원고 (A): 서울 동작구 소재 재건축 아파트 U동의 한 호실(AJ호)의 실제 소유자로 인정된 사람.
• 피고 (B): 위 아파트 AJ호의 1/9 지분 공유자로서 일정 기간 동안 AJ호를 점유·사용한 사람.
• 이 사건 건축주: 서울 동작구 D 주택을 재건축하기 위해 초기 추진위원회를 결성하고 토지를 제공한 기존 주택 소유자들.
• W 주식회사: 재건축 공사를 맡아 아파트를 시공한 회사.

분쟁 상황

2000년경 서울 동작구의 한 주택 재건축 사업이 시작되었습니다. 이 사건 건축주들은 토지를 분할하고 C 토지(U동 건축)와 E 토지(V동 건축)의 공유자가 되었습니다. 원고는 C 토지(이후 U동 아파트)의 1/9 지분 공유자 중 한 명이었습니다. W 주식회사와 공사도급계약을 체결하여 토지 제공 대가로 신축 아파트 1세대씩 대물변제받기로 하였습니다. 이후 U동과 V동이 완공되고 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 원고는 자신이 원시적으로 취득한 것으로 인정된 U동 아파트 AJ호에 대해 다른 건축주 명의의 등기를 말소해달라는 소송을 제기하여 승소, 판결이 확정되었습니다. 그러나 피고는 2016년 12월 29일부터 2022년 11월 14일까지 이 AJ호를 점유·사용하고 있었으며, 이에 원고는 피고가 자신의 지분에 해당하는 임료 상당의 이득을 부당하게 취했다고 주장하며 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

공유 부동산의 소수 지분권자가 특정 부분을 배타적으로 점유·사용했을 때, 다른 지분권자에 대해 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득 반환 의무가 발생하는지 여부와 그 범위 및 지연손해금의 적용 기준.

법원의 판단

피고는 원고에게 71,715,268원 및 이에 대해 2024년 7월 23일부터 2024년 10월 24일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다. 위 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 피고가 원고의 소유 지분에 해당하는 아파트를 단독으로 점유·사용함으로써 법률상 원인 없이 이득을 취했다고 판단하여, 그에 따른 부당이득금 71,715,268원을 원고에게 반환하도록 명령했습니다. 이는 공유물의 특정 부분을 과반수 지분 없이 독점적으로 사용하는 것은 다른 소수 지분권자에 대한 부당이득이 됨을 확인한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 판결은 주로 다음과 같은 법률과 원칙에 기반을 두고 있습니다.

민법 제265조 (공유물의 관리, 보존)​: 이 조항은 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정하며 보존행위는 각자가 할 수 있다고 정하고 있습니다. 본 사건에서 법원은 대법원 판례(2002다9738)를 인용하여, "과반수 지분의 공유자는 공유물의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 수 있으나, 그로 인해 사용·수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입은 소수지분권자에게 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다"고 설명했습니다. 이는 피고가 과반수 지분 없이 원고의 지분에 해당하는 부분을 독점 사용한 것이 부당이득에 해당한다는 근거가 되었습니다.

민법 제741조 (부당이득의 내용)​: "법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다"고 규정합니다. 피고가 원고의 소유 지분에 해당하는 부동산을 점유·사용하여 얻은 임료 상당의 이익은 법률상 원인 없는 이득으로 인정되어 반환의무가 발생했습니다.

소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율)​: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 그 금전채무에 관하여 사실심 변론종결 전까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 이율이 적용됩니다. 이 사건에서도 이 법률에 따라 지연손해금 비율이 결정되어, 피고는 판결 선고일까지 연 5%, 그 이후부터는 연 12%의 지연손해금을 지급하게 되었습니다.

참고 사항

공유 부동산을 다른 공유자의 동의 없이 독점적으로 사용할 경우, 다른 공유자는 자신의 지분만큼 임료 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 특히 재건축 등 복잡한 계약 관계에서 소유권이 불분명해질 수 있으므로, 초기 단계부터 계약서 및 등기 관계를 명확히 하고 법률 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 부당이득액 산정을 위해서는 부동산의 점유 및 사용 기간, 해당 부동산의 임료 등 객관적인 자료가 필수적이므로 관련 증거를 잘 보존해야 합니다. 또한, 다른 공유자가 독점 사용으로 발생한 손실을 주장할 경우, 그에 대한 구체적인 증거와 액수 산정을 통해 상계 주장을 입증해야 함을 인지해야 합니다.