아파트 분양 사업 수익금 약정금 및 손해배상 청구 사건

시행사인 원고 A 주식회사가 시공사인 피고 G(B 및 C 주식회사)를 상대로 아파트 신축 및 분양 사업에서 약정한 사업수익 보장액과 할인분양 손실 부담금을 지급하라고 청구하고, 가계약금 반환으로 인한 신탁계약 위반 손해배상을 요구했으나, 법원은 원고의 모든 주위적 청구와 예비적 청구를 기각하며, 신탁수익금 지급 동의 의사표시 청구는 소의 이익이 없어 각하했습니다. 법원은 확정 사업수익 보장 약정이 있었다고 보기 어렵고, 신탁계약이 유효하게 존속하는 한 신탁사를 통하지 않고 직접 정산 절차를 요구할 수 없으며, 가계약금 반환도 손해배상 사유가 되지 않는다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 거제시에서 'F 아파트'를 신축하여 분양하는 사업의 시행사입니다.
• 피고 B 주식회사 및 피고 C 주식회사 (구 G 주식회사): 아파트 신축공사를 도급받은 시공사로, G 주식회사가 B와 C로 분할되었으며, C가 건설사업 관련 권리·의무를 승계하였습니다.
• D 주식회사: 원고와 사업 수행을 위한 관리형 토지신탁계약을 체결한 신탁사입니다.

분쟁 상황

아파트 시행사인 원고 A 주식회사는 시공사인 피고 G 주식회사(이후 B 및 C 주식회사로 분할)와 아파트 신축 및 분양 도급계약을 체결했습니다. 사업의 투명하고 안정적인 자금 관리를 위해 신탁사 D 주식회사와 관리형 토지신탁계약을 맺었으며, 피고 G은 신탁계약에서 우선수익권을 설정받았습니다. 공사 진행 중 아파트 분양이 예상대로 되지 않고 미분양이 발생하자, 원고는 피고 G이 할인분양 손실을 부담하고 확정된 사업수익을 보장해야 한다고 주장하며, 미분양을 방치한 책임과 가계약금을 반환한 행위에 대해 신탁계약 위반에 따른 손해배상을 청구했습니다. 원고는 피고들에게 직접 금원 지급 및 신탁수익금 지급 동의 의사표시를 요구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 확정 사업수익 보장 및 할인분양 손실 부담 약정의 유효성 및 정산 방식: 시공사인 피고 G이 시행사인 원고에게 확정된 사업수익을 보장하거나 할인분양으로 인한 손실을 직접 지급해야 하는 의무가 있는지, 그리고 신탁계약이 유효한 상황에서 신탁사를 통하지 않고 시공사에게 직접 청구할 수 있는지 여부입니다.
2. 가계약금 반환 행위의 채무불이행 여부: 피고 G이 분양 가계약금을 임의로 반환한 행위가 신탁계약 또는 도급계약을 위반한 채무불이행에 해당하여 원고에게 손해를 발생시켰는지 여부입니다.
3. 제3자(신탁사 D)에 대한 금원 지급 청구의 적법성: 원고가 신탁사 D의 권리를 대위하여 행사하는 방식이 아닌 상태에서 피고들에게 D에게 금원을 지급하라고 청구하는 것이 적법한지 여부입니다.
4. 신탁수익금 지급 동의 의사표시 청구의 소의 이익: 피고 G이 원고에 대한 신탁수익금 지급에 동의하는 의사표시를 하도록 청구하는 것이 법률상 이익이 있어 소송으로 다툴 수 있는 대상인지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 원고 A 주식회사의 예비적 청구 중 신탁수익금 지급 동의 의사표시 청구 부분을 각하했습니다.
2. 원고의 주위적 청구(확정 사업수익 보장액 청구 및 할인분양 손실부담금 청구)와 나머지 예비적 청구(D에 대한 금원 지급 청구 및 신탁계약 위반 손해배상 청구)를 모두 기각했습니다.
3. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고의 주장을 다음과 같은 이유로 받아들이지 않았습니다.

1. 확정 사업수익 보장 및 할인분양 손실 부담 약정 관련: 원고와 피고 G 사이에 확정된 사업수익을 보장하기로 명시적으로 약정했다고 보기 어렵고, 사업비용의 정확한 특정 불가능성, 일반적인 사업 관행이 아닌 점 등을 고려했습니다. 또한, 신탁계약이 유효하게 존속하는 동안에는 신탁사를 통한 정산 절차를 거쳐야 하며, 원고가 시공사인 피고 G에게 직접 할인분양 손실 부담금을 청구하는 것은 관리형 토지신탁 계약의 목적에 부합하지 않는다고 보았습니다. 피고 G이 미분양 사태를 방치하여 기한 성취를 방해했다고 인정할 만한 증거도 부족하다고 판단했습니다.

2. 가계약금 반환에 따른 신탁계약 위반 손해배상 청구 관련: 가계약은 본계약과 동일한 법적 구속력을 가지지 않으며, 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것이 아니라고 보았습니다. 피고 G이 분양 촉진을 위해 가계약금을 반환하기로 개별 합의했을 수 있고, 이는 약관법에 따라 유효할 수 있다고 판단했습니다. 또한, 신탁계약상 가계약금 반환은 자금 집행 순위상 우선순위에 해당하므로, 원고에게 손해가 발생했다고 보기도 어렵다고 판단했습니다.

3. D에 대한 금원 지급 청구 관련: 원고가 신탁사 D의 권리를 대위하여 행사하는 것이 아님에도 D에게 금원을 지급하라는 청구는 원칙적으로 이유 없다고 보았고, 설령 대위행사로 보더라도 신탁사 D이 시공사인 피고 G에게 직접 할인분양 손실 부담금을 청구할 수 없다고 판단했습니다.

4. 신탁수익금 지급 동의 의사표시 청구 관련: 신탁계약상 자금 집행 순서와 요건이 이미 정해져 있어 원고가 사업수익을 지급받는 데 피고 G의 별도 동의가 필요 없다고 판단했습니다. 따라서 이 의사표시를 구하는 소송은 법률상 실익이 없어 부적법하다고 보아 각하했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 민법 제150조 제1항 (조건 성취의 의제)​: 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건 성취를 방해한 때에는 상대방이 그 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있다는 원칙입니다. 본 사건에서는 원고가 피고 G이 미분양 세대를 방치하여 분양수입금 입금 완료라는 불확정 기한의 성취를 방해했다고 주장했으나, 법원은 피고 G이 의도적으로 기한 성취를 방해했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다.

2. 상법 제530조의9 제1항 (분할회사의 연대책임)​: 회사가 분할될 경우, 분할회사와 분할신설회사는 분할 전 채무에 대해 연대하여 변제할 책임이 있다는 규정입니다. 원고는 이 규정을 근거로 분할회사인 피고 B에게도 피고 G의 채무에 대한 연대책임을 물었으나, 주된 채무 자체가 인정되지 않아 결국 청구는 기각되었습니다.

3. 민법 제565조 제1항 (해약금)​: 계약금은 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정된다는 원칙입니다. 그러나 본 사건의 가계약금은 일반적인 계약금과 달리 가계약의 법적 구속력과 가계약금의 해약금 성격이 당사자 의사 해석에 따라 달라질 수 있다고 보았으며, 피고 G이 가계약금을 위약금으로 정하지 않고 반환하기로 합의했을 가능성을 인정했습니다.

4. 민사집행법 제263조 제1항 (의사의 진술을 명하는 판결)​: 의사표시를 명하는 판결이 확정되면 그 의사표시가 있는 것으로 간주된다는 규정입니다. 그러나 본 사건에서 피고 G의 신탁수익금 지급 동의 의사표시가 간주되더라도 법적 효과가 발생하지 않아 소의 이익이 없다고 판단되어 관련 청구는 각하되었습니다.

5. 약관의 규제에 관한 법률 제2조 제1호, 제4조: 제2조 제1호는 약관의 개념을 규정하며, 제4조는 사업자와 고객이 약관의 내용과 다르게 합의한 사항이 있을 때에는 그 합의 사항이 약관보다 우선한다는 원칙을 정하고 있습니다. 본 사건에서 가계약은 약관에 해당할 수 있으나, 피고 G과 매수인들 사이에 가계약금 반환에 대한 개별 합의가 있었다면 그 합의가 우선 적용될 수 있다고 보았습니다.

6. 관리형 토지신탁 계약의 법리: 관리형 토지신탁은 시행사와 시공사 간의 분쟁을 방지하고 자금을 투명하게 관리하며 공사비 채권을 안정적으로 확보하는 것을 주된 목적으로 합니다. 신탁 계약이 유효하게 존속하는 동안에는 신탁사를 통하지 않고 시행사가 시공사에게 직접 자금 정산이나 손실 부담을 청구하기는 어렵다는 법리입니다.

7. 가계약의 법적 성격: 가계약은 본계약의 구체적인 내용이 확정되지 않은 경우에도 성립할 수 있지만, 본계약과 동일한 법적 효과를 부여할 수는 없습니다. 가계약금의 해약금 성질 여부는 당사자의 의사 해석에 따라 달라진다는 법리입니다.

8. 소의 이익 원칙: 소송을 통해 판결을 받는 것이 법률적으로 실익이 있어야 한다는 원칙입니다. 법률상 실익이 없는 청구는 각하될 수 있습니다. 본 사건에서 신탁수익금 지급 동의 의사표시 청구는 이 원칙에 따라 각하되었습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 계약 내용의 명확화: 시행사와 시공사 간의 도급 계약 및 신탁 계약 시, 사업수익 보장 약정, 할인분양 손실 부담의 구체적인 방법과 정산 시점, 그리고 사업 종료 및 정산 시점에 대한 내용을 최대한 명확하게 문서화해야 합니다. 특히, 불확실한 미래 사업 환경에서 특정 수익을 보장하는 약정은 그 내용과 범위가 구체적이지 않으면 법적으로 인정받기 어려울 수 있습니다.
2. 관리형 토지신탁의 이해: 관리형 토지신탁 계약은 시행사와 시공사 간의 분쟁을 예방하고 자금을 투명하게 관리하는 것을 목적으로 합니다. 따라서 신탁 계약이 유효하게 존속하는 동안에는 신탁 계약에 명시된 절차와 자금 집행 순서에 따라 정산을 진행해야 하며, 신탁사를 통하지 않고 일방 당사자에게 직접 금전 지급을 요구하는 것은 어려울 수 있습니다.
3. 가계약금의 법적 성격: 아파트 분양 시 체결되는 가계약의 법적 구속력과 가계약금의 성격(예: 위약금, 해약금, 증거금)은 가계약서의 내용과 당사자들의 합의에 따라 달라질 수 있습니다. 본 계약 체결 전 가계약금을 주고받을 때는 해당 금액의 반환 조건, 위약금 여부 등을 명확히 약정하고 문서로 남겨야 합니다.
4. 분양 촉진 대책 및 손실 분담: 미분양 발생 시 시공사가 분양 촉진 대책을 결정하고 할인분양을 할 수 있는 재량권의 범위, 그리고 그에 따른 손실을 누가 어떻게 부담할지에 대해 미리 명확하게 합의해야 합니다. 시공사의 분양 활동이 신의성실 원칙에 반하는지 여부는 당시의 시장 상황, 다른 분양 아파트의 상황, 시공사의 구체적인 분양 노력 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다.
5. 소송 제기 전 법적 이익 검토: 소송을 제기하기 전에 해당 청구가 법률적으로 실익이 있는지, 즉 소송을 통해 얻고자 하는 판결이 실제 법적 효과를 발생시킬 수 있는지를 면밀히 검토해야 합니다. 의사표시 청구와 같이 판결이 확정되어도 별다른 법적 효과가 발생하지 않는 경우에는 소의 이익이 없어 소송이 각하될 수 있습니다.