분양수수료 계좌 변경, 직접 지급 권한을 둘러싼 분쟁

이 사건은 집합건물 분양사업에서 분양대행업체와 동업 관계인 회사가 건물 공유자들에게 미지급 분양수수료를 직접 청구한 사건입니다. 초기 계약에서는 분양대행업체에 수수료를 지급하기로 했으나 이후 합의를 통해 수령 계좌를 동업 관계인 회사 명의로 변경했습니다. 그러나 분양대행업체와 동업 관계인 회사 사이에 수수료 정산 문제가 발생하자 동업 관계인 회사는 수령 계좌 변경 합의가 자신을 위한 '제3자를 위한 계약'이므로 건물 공유자들이 미지급된 1억 4,700만 원의 분양수수료를 자신에게 직접 지급해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 법원은 계좌 변경 합의만으로는 제3자를 위한 계약으로 볼 수 없다고 판단하여 동업 관계인 회사의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (원고): 분양대행업체 F와 동업 관계에 있는 회사로, 피고들에게 분양수수료의 직접 지급을 청구한 당사자입니다.
• B와 C (피고들): 서울 양천구 소재 집합건물 'E'를 건축한 공유자이며, 분양대행업체 F와 분양대행계약을 체결한 당사자입니다.
• 주식회사 F: 피고들과 집합건물 분양대행계약을 체결한 분양대행업체이자 원고와 동업 관계에 있는 회사입니다.

분쟁 상황

피고들은 집합건물 'E'의 공유자로서 F와 분양대행계약을 맺었고 원고는 F와 이 사업을 동업했습니다. 초기에는 피고들이 분양대금 중 지정액을 제외한 수수료를 F에게 지급하기로 확약했습니다. 이후 2018년 12월 13일 피고들, 원고, F는 분양수수료 수령계좌를 F 명의에서 원고 명의로 변경하기로 합의했습니다. 피고들은 합의 이후 원고 계좌로 총 32억 572만 5,750원을 송금했지만 2019년 3월 20일과 9월 6일에는 F 명의 계좌로도 합계 1억 3,700만 원을 송금했습니다. F와 원고 사이에 분양수수료 정산 문제로 다툼이 발생하자 F는 피고들에게 분양수수료 지급을 보류해 달라고 요청했습니다. 이에 원고는 수령계좌 변경 합의가 자신을 위한 '제3자를 위한 계약'에 해당하므로 피고들이 미지급한 분양수수료 1억 4,700만 원을 자신에게 직접 지급해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

2018년 12월 13일 피고들과 원고, F가 체결한 '분양대금 수령계좌 변경 합의'가 원고에게 분양수수료를 직접 청구할 권리를 부여하는 '제3자를 위한 계약'에 해당하는지 여부가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

원고의 피고들에 대한 청구를 기각하며 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 분양수수료 수령계좌를 원고 명의 계좌로 변경한 사실만으로는 피고들이 원고에게 직접 분양수수료를 청구할 권리를 부여한 것으로 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 합의서 내용, 당사자들의 실제 이행 방식, 그리고 이후 F와 원고가 작성한 합의서 내용 등을 종합적으로 고려할 때, 계좌 변경은 단지 지급 편의를 위한 것으로 해석될 뿐 원고가 F를 배제하고 직접 청구권을 갖는 제3자를 위한 계약으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 제3자를 위한 계약임을 전제로 한 원고의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제539조 (제3자를 위한 계약): '계약에 의하여 당사자 일방이 제3자에게 채무자의 부담으로 급부를 할 것을 약정한 때에는 제3자는 채무자에게 직접 그 급부를 청구할 권리가 생긴다.' 원고는 이 사건 합의가 이 조항에 해당하는 제3자를 위한 계약이라고 주장했습니다. 그러나 법원은 어떤 계약이 제3자를 위한 계약에 해당하는지 여부는 '계약 당사자가 자기 명의로 체결한 계약에 의하여 제3자로 하여금 직접 계약 당사자의 일방에 대하여 권리를 취득하게 하는 것을 목적으로 하는 것인지'에 관한 당사자의 의사 해석 문제라고 보았습니다(대법원 1996. 1. 26. 선고 94다54481 판결 등 참조). 법원은 본 사건에서 합의서에 분양수수료의 수령계좌를 변경한다고만 기재되어 있을 뿐 원고에게 분양수수료를 귀속시키거나 피고들에게 직접 지급을 청구할 권리를 부여하는 내용은 없다고 판단했습니다. 또한 피고들이 합의 이후에도 F의 요청에 따라 F 명의 계좌로 분양수수료를 입금한 사실과 원고가 이전 지급 방식에 대해 이의를 제기하지 않기로 확약한 사실 등을 종합하여 볼 때 단순한 계좌 변경은 지급 편의를 위한 것으로 해석될 뿐 원고에게 직접 청구권을 부여한 제3자를 위한 계약으로 볼 수 없다고 판시했습니다. 결과적으로 원고와 F가 동업 관계에 있었음에도 불구하고 피고들과의 계좌 변경 합의가 원고에게 직접적인 채권자 지위를 부여하는 약정으로 보기는 어렵다는 것이 법원의 입장이었습니다.

참고 사항

계약 내용 명확화: 어떤 계약이 제3자에게 직접적인 권리를 부여하고자 한다면 그 내용을 계약서에 아주 명확하게 기재해야 합니다. 단순히 지급 계좌를 변경하는 것을 넘어 '제3자(수익자)가 직접 채무자(낙약자)에게 청구할 권리를 가진다'는 취지의 문구를 포함해야 합니다. 의사 해석의 중요성: 법원은 계약 당사자들의 진정한 의사를 계약 체결 목적, 당사자 행위의 성질, 이해득실, 거래 관행 등을 종합하여 판단합니다. 단순히 계좌 명의가 변경되었다고 해서 제3자에게 권리가 부여된 것으로 자동적으로 해석되지 않습니다. 실제 이행과 태도: 계약서 내용뿐만 아니라 계약 당사자들이 합의 이후 실제로 어떻게 행동했는지(예: 여전히 원래의 수령자에게 일부 금액을 지급했는지 제3자가 과거 지급 방식에 대해 이의를 제기하지 않았는지 등)도 법원의 판단에 중요한 근거가 될 수 있습니다. 동업 관계의 복잡성: 동업 관계에 있는 회사들 사이에서 수익 분배나 수수료 지급 방식을 변경할 때는 단순히 지급 계좌를 바꾸는 것만으로는 부족하며 각 당사자의 권리와 의무 그리고 제3자에 대한 직접 청구권 여부를 명확히 하는 별도의 합의나 계약이 필요합니다.