H 도시형생활주택 공동사업 용역비 청구 사건

원고는 피고들과의 도시형생활주택 공동사업 약정에 따라 프로젝트 관리 및 건축 관리 용역을 수행하였으나, 약정 체결 전 수행한 업무와 약정 기간 중의 추가 용역비가 미지급되었다고 주장하며 피고들에게 용역비 지급을 청구했습니다. 하지만 법원은 원고가 약정 전 업무에 대한 보수를 포기하는 묵시적 합의가 있었고, 약정 후 업무에 대해서는 이미 충분한 용역비가 지급되었다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: H 도시형생활주택 공동사업의 프로젝트 관리자(PM) 및 건축 관리자(CM)
• 피고 B, C, D: H 도시형생활주택 공동사업의 출자자

분쟁 상황

원고 A는 2017년 9월 4일 피고 B, C, D와 서울 강남구 소재 토지에 다세대주택을 신축하여 분양하는 'H 도시형생활주택 프로젝트' 공동사업 약정을 체결했습니다. 원고는 이 약정 이전인 2017년 5월부터 8월까지 사업 부지 소개, 수지 분석, 매매 계약 협의 등의 업무를 수행했고, 약정 체결 이후인 2017년 9월부터 12월까지 공동 PM 및 분양대행 업무를 맡았습니다. 원고는 약정 전 업무에 대한 보수와 약정 후 업무 중 미지급된 용역비가 있다며 피고들에게 총 41,900,000원(피고 B), 25,140,000원(피고 C), 16,760,000원(피고 D)의 지급을 청구했습니다. 반면 피고들은 원고가 의무를 제대로 이행하지 않고 2017년 12월 현장을 이탈하여 오히려 손해를 입혔으며, 이미 지급된 용역비가 충분하다고 주장하며 원고의 청구를 거부했습니다.

핵심 쟁점

원고가 공동사업 약정 체결 이전에 수행한 용역에 대해 보수를 청구할 수 있는지와, 공동사업 약정에 따른 용역을 충분히 수행했으며 그에 대한 보수가 미지급되었는지 여부

법원의 판단

원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 약정 전 원고의 업무는 신뢰 형성 단계로서 별도 보수를 청구하지 않기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보았습니다. 또한 약정 후 업무에 대해서는 원고가 약 4개월간 용역을 수행했으나, 이미 약정된 용역비 17,600,000원보다 많은 20,700,000원을 지급받았으므로 추가 지급할 보수가 없다고 판단했습니다. 원고가 이후 현장을 이탈하여 더 이상 용역을 제공하지 않은 점도 인정되어 원고의 모든 청구가 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에서는 주로 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 상법 제61조 (상인의 보수청구권)​: 상인이 영업 범위 내에서 타인을 위하여 행위를 한 때에는 이에 대하여 상당한 보수를 청구할 수 있다고 규정합니다. 이는 타인을 위하여 행위를 해도 특약이 없으면 보수를 청구할 수 없는 민법의 원칙(민법 제686조, 제701조)과 대비되는 상법의 특별 규정입니다. 상인은 영리를 목적으로 하므로, 영업 범위 내에서 타인을 위해 노력했다면 보수를 기대하는 것이 상거래 통념에 부합하기 때문입니다. 하지만 이 규정은 당사자 간에 보수를 배제하는 특약이 있는 경우에는 적용되지 않습니다.

   • 사례 적용: 법원은 원고가 약정 이전에 수행한 업무에 대해 상법 제61조에 따른 보수청구권을 주장했으나, 이 사건 약정이 체결될 당시 약정 전 활동에 대한 별도의 보수를 지급하지 않기로 하는 '묵시적 합의'가 있었다고 판단하여 상법 제61조의 적용을 배제했습니다. 약정 전 활동이 신뢰 형성을 위한 초기 준비 활동의 성격을 띠고 있었고, 약정서에 명시된 보수 외에 별도 언급이 없었으며, 다른 공동 PM에게도 약정 전 활동에 대한 보수를 설정하지 않았다는 점 등이 묵시적 합의의 근거가 되었습니다.

2. 민법 제686조 (수임인의 보수청구권)​ 및 제701조 (위임규정의 준용)​: 민법상 위임 계약에서 수임인은 특별한 약정이 없는 한 위임인에게 보수를 청구할 수 없습니다. 상법 제61조가 상인 간의 관계에 특수성을 인정한 것과 달리, 민법은 무상 위임이 원칙이라는 점을 보여줍니다.

   • 사례 적용: 이 사건에서 상법 제61조의 적용이 배제되었으므로, 민법상 보수청구권의 일반 원칙이 간접적으로 고려될 수 있습니다. 약정 이전의 용역 행위에 대한 보수 지급의 특약이 없었으므로 원고의 청구는 받아들여지지 않았습니다.

참고 사항

공동사업이나 용역 계약을 체결할 때는 다음과 같은 점들을 명확히 문서화하는 것이 중요합니다.

1. 약정 이전 업무에 대한 명확한 합의: 계약 체결 전에 수행된 업무에 대해서도 보수 지급 여부, 금액, 지급 시기 등을 명확히 합의하고 문서로 남겨야 합니다. 묵시적 합의에 의존할 경우 향후 분쟁의 소지가 큽니다.
2. 용역 범위와 책임: PM/CM 등 용역 제공자의 구체적인 업무 범위, 책임 소재, 의무 이행에 대한 기준을 상세히 명시해야 합니다. 업무 이탈 시의 절차나 책임을 약정에 포함하는 것이 좋습니다.
3. 보수 지급 조건 및 금액: 보수 지급의 산정 방식, 금액, 지급 시기, 인센티브 유무 등을 구체적으로 명시하고, 공동으로 용역을 수행하는 경우 각자의 기여도에 따른 분배 비율도 미리 정해두어야 합니다.
4. 계약 변경 사항 문서화: 약정 내용이 변경되거나 추가 합의가 이루어질 경우(예: 공동 PM 참여자 추가로 인한 용역비 조정 등) 반드시 서면으로 변경 계약을 체결하거나 합의 내용을 명확히 문서화해야 합니다.
5. 업무 수행 기록: 용역 제공자는 수행한 업무 내역, 회의록, 결과물 등을 상세히 기록하고 보관하여 업무 수행의 증거를 확보해야 합니다. 이는 향후 보수 청구 또는 책임 공방 시 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다.