손해배상 · 기타 금전문제
매매된 건물 계단실 벽면 대리석의 하자 보수 비용을 둘러싸고 매수인과 매도인이 손해배상 및 차임 정산 문제로 다툰 사건입니다. 법원은 매도인의 하자담보책임을 인정하면서도 매수인의 과실을 참작하여 손해배상액을 제한하고, 차임 정산 내역을 확정하여 최종 배상액을 결정했습니다.
원고들은 피고들로부터 건물을 매매대금 46억 5천만 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 계약 당일 계약금 2억 원을 지급하고 약 한 달 뒤인 2016년 9월 20일 잔금 44억 5천만 원을 모두 지급했습니다. 매매 계약 시 잔금 지급일 기준으로 임차인 차임을 정산하기로 약정했습니다. 잔금 지급 후 3일 뒤인 2016년 9월 23일 원고들은 건물 계단실 벽면 대리석이 심하게 이탈되어 있는 것을 발견했고 건물 붕괴 위험을 막기 위해 43,872,230원을 들여 급하게 보수 공사를 진행했습니다. 원고들은 이러한 하자의 원인이 부실한 시공에 있다고 주장하며 피고들에게 하자보수 비용을 손해배상으로 청구했습니다. 한편 피고들은 원고들이 계약 전 건물을 답사하면서 이미 하자를 알았거나 알 수 있었으므로 자신들에게 책임이 없다고 주장했고 원고들이 자신들에게 정산해야 할 차임이 있다며 반소 청구했습니다.
건물 매매 시 발견된 계단실 벽면 대리석 이탈 하자에 대해 매도인이 하자담보책임을 지는지, 매수인이 해당 하자를 알았거나 알 수 있었는지, 그리고 하자담보책임에 따른 손해배상 범위를 정할 때 매수인의 과실을 고려하여 감액할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 건물 매매 계약에 따른 임차인 차임 정산 금액과 방식도 함께 다투어졌습니다.
법원은 이 사건 건물의 계단실 벽면 대리석 이탈이 거래상 통상 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 하자로 인정하여 매도인인 피고들에게 하자담보책임이 있다고 보았습니다. 다만 매수인이 계약 전 건물을 좀 더 치밀하게 조사했더라면 하자를 발견할 수도 있었을 가능성과 건물의 자연적 노후화 등을 고려하여 매도인의 손해배상 책임을 60%로 제한했습니다. 차임 정산에 대해서는 매수인들이 매도인에게 2,670,456원을 지급해야 한다고 판단하였고 매수인들의 손해배상 청구액에서 차임 정산금을 상계한 최종 손해배상액을 결정했습니다. 이에 따라 피고들은 공동하여 원고 A에게 2,365,288원, 원고 B에게 21,287,593원 및 각 이에 대하여 2017년 3월 17일부터 2018년 10월 12일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하고, 피고들의 반소 청구는 모두 기각되었습니다.
이 판결로 매도인은 건물의 중대한 하자에 대한 책임을 지게 되었으나 매수인의 건물 확인 소홀 또한 일부 참작되어 손해배상액이 조정되었습니다. 매매 계약 시 건물의 상태를 꼼꼼히 확인하고 임대차 관련 정산 약정을 명확히 하는 것이 중요하다는 점을 시사합니다.
민법 제580조(매도인의 하자담보책임): 이 조항은 매매의 목적물에 하자가 있을 때 매도인이 그 하자에 대해 책임을 져야 한다고 규정하고 있습니다. 여기서 하자는 '거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성능을 갖추지 못한 경우'를 의미하며 매수인이 계약 당시 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 매도인에게 책임을 물을 수 없습니다. 이 사건에서 법원은 건물의 대리석 이탈을 중요한 하자로 보아 매도인에게 책임이 있다고 판단했습니다. 특히 이 책임은 매도인의 고의나 과실이 없어도 인정되는 '무과실책임'입니다. 민법 제396조(과실상계): 채무불이행이나 불법행위로 인한 손해배상액을 정할 때 손해의 발생이나 확대에 피해자(이 사건의 매수인)의 잘못이 있다면 이를 참작하여 배상액을 줄일 수 있다는 원칙입니다. 원래 민법 제580조에 따른 하자담보책임은 무과실책임이므로 과실상계가 직접 적용되지는 않습니다. 그러나 이 판결에서는 법이념인 '공평의 원칙'에 따라 매수인이 건물을 좀 더 주의 깊게 조사했더라면 하자를 발견할 수 있었을 것이라는 점 등을 고려하여 매도인의 책임을 60%로 제한했습니다. 이는 하자담보책임이 무과실책임이더라도 손해의 공평한 부담을 위해 매수인의 과실을 참작할 수 있다는 대법원 판례의 입장을 따른 것입니다.
건물 매매 계약 시에는 계약 전 건물의 상태를 매우 철저하고 전문적으로 점검해야 합니다. 겉으로 드러나지 않는 하자가 있을 수 있으므로 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 매도인에게 건물의 주요 하자에 대해 명확히 고지할 것을 요구하고 가능하다면 계약서에 해당 내용과 보수 또는 손해배상에 대한 특약을 명시하는 것이 좋습니다. 건물에 하자가 발견되었을 경우 하자 발생 원인과 보수 비용에 대한 명확한 증거(사진, 전문가 감정서, 견적서 등)를 확보해 두어야 합니다. 매매 계약 시 임대차 관련 차임, 관리비 등의 정산 약정은 잔금일 기준으로 명확하게 명시하고 그 내용을 상세히 기록해야 합니다. 하자담보책임은 매도인에게 무과실 책임을 지우지만 매수인의 주의 의무 소홀이 있다면 손해배상 범위가 제한될 수 있음을 유념해야 합니다. 실제 손해가 발생하면 청구 가능한 모든 손해 항목과 금액을 정확히 산정하고 법적 절차를 통해 구제받는 방법을 모색해야 합니다.
