상가 임대차 계약 해지 및 불법 증축 원상회복 분쟁 판결

원고 A는 피고 B에게 상가 건물을 임대하였고, 피고 B는 해당 건물에서 음식점을 운영했습니다. 임대차 계약 기간 중 건물 내 불법 증축물이 문제되었고, 관할 관청으로부터 영업정지 및 시정명령이 내려지자 피고 B는 임대료 지급을 중단했습니다. 이에 원고 A는 임대차 계약을 해지하고 미지급 차임, 불법 점유에 따른 손해배상, 불법 건축물 관련 비용(이행강제금 및 취득세), 원상회복 비용 등을 청구했습니다. 피고 B는 임대차보증금 반환을 주장하며 반소 청구를 제기했습니다. 법원은 원고 A의 본소 청구를 일부 인용하여 피고 B가 원고 A에게 약 3억 1천만 원을 지급하고, 피고 B의 반소 청구는 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 임대인으로서 상가 건물의 소유자이며, 피고에게 건물을 임대하였습니다.
• 피고(반소원고) B: 임차인으로서 원고의 건물에서 음식점을 운영하였으며, 임대료 미지급 및 불법 증축 등으로 분쟁의 당사자가 되었습니다.

분쟁 상황

원고 A는 피고 B에게 서울 서대문구의 토지 및 건물을 임대하였고, 피고 B는 해당 건물에서 음식점을 운영했습니다. 최초 2004년에 임대차 계약이 체결된 후 여러 차례 갱신되었으며, 최종 계약은 2017년에 임대차보증금 1억 5,000만 원, 월 차임 1,250만 원(부가세 별도)으로 2022년 10월까지였습니다. 임대차 목적물에는 불법 건축된 부분이 있었고, 이 중 상당 부분은 피고 B가 영업을 위해 신축 또는 개축한 것이었습니다. 2019년 9월 서대문구청은 이러한 불법 건축물에 대해 영업정지, 원상회복 및 시정명령 처분을 내리고 이행강제금을 부과했습니다. 피고 B는 이러한 시정명령을 받게 되자 2019년 11월경부터 임대차 목적물을 원래 용도대로 사용할 수 없다며 원고 A에게 월 차임 지급을 거절했습니다. 이에 원고 A는 피고 B가 3기 이상의 차임을 연체하자 2020년 4월 3일 임대차 계약 해지를 통고하였으나, 피고 B는 2021년 5월 20일까지 건물을 인도하지 않고 점유했습니다. 원고 A는 미납된 차임과 불법 점유에 따른 손해배상, 불법 건축물 관련 이행강제금 및 취득세, 원상회복 비용 등을 청구했고, 피고 B는 임대차보증금 반환을 청구하며 소송이 제기되었습니다.

핵심 쟁점

임차인 B의 임대료 미지급이 임대차 계약 해지 사유에 해당하는지 여부, 임대차 계약 해지 이후 임차 건물의 불법 점유에 따른 손해배상 책임 유무 및 범위, 임대차 목적물 내 불법 증축물에 대한 이행강제금 및 취득세 등 비용 부담 주체, 임대차 종료 시 임차인의 원상회복 의무 불이행에 따른 손해배상 책임 유무 및 범위, 임대차보증금 반환 의무 유무

법원의 판단

본소 청구에 대하여 법원은 피고(반소원고) B가 원고(반소피고) A에게 총 310,995,124원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 구체적으로 미지급 연체차임 및 불법 점유에 따른 손해배상액 106,370,968원, 추가 납입 부가세 10,800,000원, 원고가 대신 납부한 이행강제금 9,419,130원(8,363,310원과 1,055,820원), 취득세 1,003,900원, 그리고 원상회복 의무 불이행에 따른 손해배상액 183,401,126원을 인정했습니다. 지연손해금은 각 금액에 대하여 청구일 또는 납부일로부터 2022년 6월 10일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하도록 했습니다. 원고의 나머지 본소 청구 및 피고의 반소 청구(임대차보증금 반환)는 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고가 1/5, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다.

결론

임대인 A의 청구는 불법 증축 관련 비용과 연체 차임, 원상회복 손해배상 등 대부분이 인정되어 일부 승소하였으며 임차인 B는 상당한 금액을 배상하게 되었습니다. 임차인 B의 임대차보증금 반환 청구는 임대인 A에게 지급해야 할 금액이 임대차보증금을 초과하여 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제640조 (차임연체와 해지): 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사안에서는 피고 B가 3기 이상의 차임을 연체하여 원고 A가 임대차 계약을 적법하게 해지할 수 있었습니다. 민법 제618조 (임대차의 의의): 임대인은 임차인에게 임대차 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 지며 임차인은 이에 대한 대가로 차임을 지급하고 계약 종료 시 임차물을 반환할 의무를 부담합니다. 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권): 임차인이 임대차 계약 종료 시 임차 목적물을 원상회복하여 반환해야 하는 의무를 명시합니다. 여기에는 임차인이 설치한 시설물 등을 철거하고 임차 당시의 상태로 되돌리는 비용이 포함될 수 있습니다. 본 사안에서 법원은 임차인의 원상회복 의무 불이행에 따른 손해배상액을 산정했습니다. 불법점유에 대한 손해배상: 임대차 계약이 해지되었음에도 임차인이 건물을 불법적으로 점유하여 임대인이 이를 사용·수익하지 못하게 한 경우 임대인은 임차인에게 그 기간 동안의 차임 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 계약 자유의 원칙 및 특약의 효력: 계약 당사자들은 법이 허용하는 범위 내에서 자유롭게 계약 내용을 정할 수 있으며 그 특약은 당사자 간에 효력을 가집니다. 본 사안에서는 임차인이 영업을 위한 신축·개축 비용 및 관련 법률적·행정적 비용을 부담하기로 한 특약과 각서가 이행강제금, 취득세, 철거비용 등의 부담 주체를 결정하는 중요한 근거가 되었습니다. 신의성실의 원칙 및 공평의 원칙: 법원은 원상회복 비용 산정 시 임차인의 사용 기간(16년)과 감가상각 등을 고려하여 임차인의 책임을 50%로 제한하는 등 구체적 타당성을 확보하기 위해 공평의 원칙을 적용했습니다.

참고 사항

임대차 계약서 작성 시 건물의 증축, 개축, 용도 변경 등 변경 사항이 예상되는 경우 관련 비용 부담(건축 비용, 이행강제금, 세금, 철거 비용 등) 및 원상회복 의무의 범위, 책임 주체를 계약서 특약사항에 최대한 구체적이고 명확하게 명시해야 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 임차인이 영업 편의를 위해 건물을 신축하거나 개축할 때는 반드시 관련 법규를 준수하고 필요한 인허가를 받아야 합니다. 불법 건축물로 인한 행정적 불이익은 임대인과 임차인 모두에게 큰 손실을 초래할 수 있습니다. 임대차 계약에서 차임 연체는 임대인이 계약을 해지할 수 있는 중요한 사유가 되므로, 임대료 지급이 어려운 상황이 발생하면 임대인과 적극적으로 소통하여 해결 방안을 모색해야 하며 무단으로 임대료 지급을 중단해서는 안 됩니다. 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대차 목적물을 신속히 인도하고 약정된 원상회복 의무를 이행해야 합니다. 그렇지 않을 경우 불법 점유에 따른 손해배상뿐만 아니라 원상회복 지연으로 인한 추가 손해배상 책임까지 부담할 수 있습니다. 임차 건물의 초기 상태(사진, 도면), 임대인과의 협의 내용(서면 기록), 비용 납부 내역(영수증), 불법 건축물 관련 행정 처분 문서 등을 철저히 보존하여 분쟁 발생 시 자신의 주장을 뒷받침할 수 있도록 준비해야 합니다.