B지식산업센터 용역비 미지급 및 관리단 구성 비용 정산 분쟁

서울 송파구 B지식산업센터의 건물관리업체인 주식회사 A(원고)가 B지식산업센터관리단(피고 관리단)과 관리단 추진위원회 위원들을 상대로 미지급 용역비와 관리단 구성에 사용된 비용 지급을 청구한 사건입니다. 원고는 피고 관리단 구성에 사용된 비용 8천5백여만 원, 미납된 건물관리용역비 약 3천8백만 원, 기타 비용 약 8백4십만 원을 청구했습니다. 법원은 관리단 구성 비용에 대해 원고가 수의계약이라는 이익을 얻었으므로 정산 의무가 없다고 판단했고, 미납 용역비 중 일부는 정산이 완료되었다고 보았습니다. 다만, 2021년 11월분 주차관리비 31,510,600원과 일부 기타 비용(특수건강검진비, 법정교육비 등) 1,603,630원에 대해서는 피고 관리단이 원고에게 지급할 의무가 있다고 판단하여, 총 33,114,230원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고인 추진위원회 위원장과 위원들에 대한 청구는 모두 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (B지식산업센터의 구분소유자이자 건물종합관리 및 주택관리업을 영위하는 회사)
• 피고: B지식산업센터관리단 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 B지식산업센터 구분소유자들로 구성된 관리단)
• 피고: C, D, E, F, G (B지식산업센터 구분소유자 총회 추진위원회 위원장 및 위원들)

분쟁 상황

B지식산업센터 J블럭은 959세대의 대규모 집합건물로, 2018년 초기 건물관리업체와의 분쟁이 발생했습니다. 이에 B지식산업센터 구분소유자들은 원고의 도움으로 2019년 7월경 제2기 관리단 구성을 위한 추진위원회를 조직했습니다. 초기 관리업체와의 분쟁이 해결된 2020년 10월경, 원고는 피고 관리단과 건물관리용역 업무 인수를 위한 임시계약을 체결하였고, 2020년 12월 1일부터 2021년 11월 30일까지를 계약 기간으로 하는 건물종합관리 도급계약을 수의계약으로 체결했습니다. 그러나 피고 관리단은 계약 연장을 거부하고 다른 업체를 공개입찰로 선정함으로써 원고와의 계약은 2021년 11월 30일 종료되었습니다. 이에 원고는 자신이 지출한 관리단 구성 비용, 미납된 용역비, 그리고 기타 비용의 정산을 요구하며 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

1. 원고가 지출한 관리단 구성 비용에 대해 피고들이 정산 약정, 부당이득 또는 사무관리 비용으로 지급할 의무가 있는지 여부.
2. 피고 관리단이 원고에게 미지급한 건물종합관리 용역비가 존재하는지 및 그 지급 의무 범위.
3. 이 사건 용역계약서에 따라 원고가 청구한 피복비, 복리후생비, 검진비, 장비비 등 기타 비용을 피고 관리단이 지급할 의무가 있는지 여부.

법원의 판단

1. 관리단 구성 비용(85,986,350원) 청구는 기각되었습니다. 법원은 원고가 관리단 구성 비용을 부담하는 대신 새로 구성된 관리단과 건물종합관리 도급계약을 수의로 체결하기로 약정했다고 보아, 약정금, 부당이득, 사무관리비용 명목의 청구 모두 이유 없다고 판단했습니다.
2. 미납 용역비 청구 중 2021년 3월, 6월, 10월분 용역비는 이미 정산이 완료되었다고 보아 기각했습니다. 다만, 2021년 11월분 주차관리비 31,510,600원은 피고 관리단이 미지급한 사실이 인정되어 지급을 명령했습니다. 피고 관리단의 인원 부족분 정산 및 공제 주장은 받아들여지지 않았습니다.
3. 기타 비용 청구 중 2020년 특수건강검진비 452,610원, 법정교육비 704,000원, 5월분 법정교육비 105,000원, 2021년 특수건강검진비 342,020원 등 합계 1,603,630원은 용역계약서에 따른 기타 비용으로 인정되어 피고 관리단에게 지급을 명령했습니다. 나머지 부식비 등 청구는 증거 부족으로 기각했습니다. 결론적으로 피고 B지식산업센터관리단은 원고에게 총 33,114,230원(미지급 용역비 31,510,600원 + 기타비용 1,603,630원)과 이에 대하여 2022년 2월 17일부터 2023년 2월 15일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고의 피고 C, D, E, F, G에 대한 청구는 모두 기각되었습니다.

결론

건물관리업체인 원고가 지식산업센터 관리단을 상대로 미지급 용역비와 관리단 구성 비용 등을 청구한 사건에서, 법원은 관리단 구성 비용 청구는 기각하고 미지급 용역비 중 일부와 계약서상 인정된 기타 비용에 한하여 원고의 청구를 받아들였습니다. 이에 따라 피고 관리단은 원고에게 총 33,114,230원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 하며, 관리단 추진위원회 위원장 및 위원들에 대한 원고의 청구는 모두 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률: 이 법률은 여러 사람이 구분하여 소유하는 건물(집합건물)의 소유 및 관리와 관련된 사항을 규정하며, 관리단의 법적 지위와 역할을 설명하는 근거가 됩니다.
2. 계약의 원칙 (민법)​: 당사자 간에 체결된 계약은 그 내용에 따라 효력을 발생하며, 당사자는 계약 내용을 성실히 이행할 의무가 있습니다. 본 판례에서는 원고와 피고 관리단 간의 건물종합관리 도급계약 및 관리단 구성 비용에 대한 약정 여부가 중요한 쟁점이었습니다.
3. 부당이득 반환 (민법 제741조)​: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 가한 경우, 그 이득을 반환해야 한다는 원칙입니다. 법원은 원고가 수의계약이라는 대가를 얻었으므로 부당이득이 성립하지 않는다고 판단했습니다.
4. 사무관리 (민법 제734조)​: 법적 의무 없이 타인을 위해 사무를 처리한 경우를 말합니다. 이 역시 원고가 수의계약을 통해 얻을 이익을 전제로 한 것이므로 인정되지 않았습니다.
5. 지연손해금 (상법 및 소송촉진 등에 관한 특례법)​: 금전 채무의 이행이 지체될 경우 채무자가 부담하는 손해배상액입니다. 본 판례에서는 채무 발생 시점부터 판결 선고일까지는 상법상 연 6%의 이율을, 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 계산했습니다.

참고 사항

1. 계약 전 합의 명확화: 관리단 구성 비용 등 초기 지출에 대한 정산 여부 및 방식은 반드시 계약서나 별도의 서면 약정으로 명확히 해두어야 합니다. 구두 약정이나 묵시적 합의는 법적 분쟁 발생 시 증명하기 어렵습니다.
2. 수의계약의 대가: 대규모 건물 관리 계약에서 수의계약은 이례적인 경우에 해당하므로, 수의계약을 체결하게 된 배경이나 그 대가로 제공된 서비스(예: 관리단 구성 지원)가 있었다면 이에 대한 명확한 합의 내용과 증거를 남겨야 합니다.
3. 용역비 청구 및 정산 관리: 용역비 청구 시에는 계약서에 명시된 금액을 기준으로 하되, 실제 지출 내역이나 인원 배치 등 관련 정보를 투명하게 관리하고, 월별 정산 내역에 대해 양 당사자가 확인하는 절차를 두는 것이 좋습니다.
4. 기타 비용 항목 구체화: '피복비, 복리후생비, 검진비, 장비비 등'과 같이 포괄적으로 기재된 기타 비용 항목은 구체적으로 어떤 경우에 어떤 항목이 청구될 수 있는지 계약서에 상세히 명시하고, 실제 지출 시 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다. 계약에 명시되지 않은 비용은 원칙적으로 청구하기 어렵습니다.
5. 증거 자료 확보: 관리 관련 업무 수행 중 발생하는 모든 중요한 합의, 비용 지출, 정산 내역 등에 대해 서면 기록, 영수증, 회의록 등 객관적인 증거 자료를 꾸준히 확보하는 것이 중요합니다.