기타 금전문제
이 사건은 지역주택조합에 가입했던 원고들이 조합가입계약이 무효이거나 취소 또는 해제되었음을 이유로 납입했던 분담금을 돌려달라고 요구하고, 나아가 조합과 전 조합장의 허위·과장 광고 등 불법행위로 인한 손해배상도 청구한 사건입니다. 법원은 원고 A, B의 주장은 받아들이지 않았으나, 원고 C에 대해서는 조합원 자격 상실을 인정하여 조합규약에 따라 납입금 중 업무대행비를 제외한 나머지 금액을 반환하라고 판결했습니다.
원고들은 피고 D지역주택조합과 조합가입계약을 체결하고 총 2억 2천1백만 원의 조합원분담금과 업무대행비를 납부했습니다. 하지만 원고들은 피고 조합 측이 토지매입률 85% 이상 확보, 특정 동호수 지정 가능, 조합원 자격 미달자도 분양 가능 등으로 허위·과장 광고를 했다고 주장하며 이로 인해 계약이 무효이거나 취소 또는 해제되어 납입금을 반환해야 한다고 주장했습니다. 특히 원고 C은 계약 당시부터 조합원 자격을 갖추지 못했으며, 조합원 자격이 상실되었으므로 규약에 따라 분담금을 돌려받아야 한다고 주장했습니다. 원고들은 또한 피고 조합과 전 조합장 E의 불법행위로 인해 손해를 입었다며 손해배상도 청구했습니다.
지역주택조합 가입 계약이 무효이거나 취소 또는 해제될 수 있는지, 특히 조합원 자격 미충족 시 분담금 반환이 가능한지, 그리고 조합의 홍보 내용이 기망행위에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 D지역주택조합은 원고 C에게 1억 9천7백만 원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 반면, 원고 A, B의 D지역주택조합에 대한 청구, 원고들의 피고 E에 대한 청구, 그리고 원고 C의 피고 D지역주택조합에 대한 나머지 청구는 모두 기각했습니다.
법원은 원고 A, B이 주장한 계약 무효 또는 취소·해제 사유(원시적 불능, 강행규정 위반, 기망, 착오, 이행불능)를 모두 인정하지 않았습니다. 지역주택조합원 자격에 관한 규정은 원칙적으로 단속규정에 불과하고, 사업 진행 지연이나 토지확보율, 동호수 지정에 대한 홍보를 기망이나 계약의 이행불능으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 그러나 원고 C의 경우, 조합설립인가 신청일까지 주택법상 조합원 자격 요건을 충족하지 못하여 조합원 지위를 상실한 것으로 보았습니다. 이에 따라 피고 조합은 조합규약에 따라 원고 C에게 납입금 반환 의무가 있다고 인정했으나, 계약서와 규약에 명시된 업무대행비 2천4백만 원은 반환금에서 공제해야 한다고 판단하여 1억 9천7백만 원의 반환을 명했습니다. 또한, 피고 조합과 전 조합장 E의 불법행위 주장은 기망행위나 고지의무 위반이 충분히 입증되지 않아 받아들여지지 않았습니다.
이 사건에는 지역주택조합의 조합원 자격 요건과 관련된 주택법 및 시행령 조항들이 주로 적용되었습니다. 법원은 주택법상 조합원 자격에 관한 규정(구 주택법 제32조 제5항, 구 주택법 시행령 제38조 제1항, 구 주택법 시행령 제21조 제1항)이 원칙적으로는 단순히 행정상의 단속을 위한 규정인 '단속규정'에 불과하며, 이를 위반했다고 해서 계약이 당연히 무효가 되는 것은 아니라고 보았습니다. 다만, 당사자들이 통정하여 규정을 위반한 경우에 한해 사회질서에 위반한 법률행위로서 무효가 될 수 있다고 설명했습니다. 또한 지역주택조합 사업의 특성상 사업 계획 변경이나 지연이 예상될 수 있으므로, 예측 가능한 범위를 초과하지 않는 한 계약 불이행으로 볼 수 없다는 법리(대법원 2014다75892 판결 등)가 적용되었습니다. 원고 C의 분담금 반환에 대해서는 조합과 조합원 간의 법률관계가 근거 법령, 조합규약, 총회 결의 또는 약정에 따라 규율된다는 원칙과 조합규약 제12조 제2항, 제4항에 따른 조합원 자격 상실 시 환급 규정이 적용되었습니다. 이 과정에서 업무대행비는 조합원 분담금과 달리 조합의 운영을 위해 이미 지출된 비용으로서 조합규약에 따라 반환되지 않는 '공동분담금'의 성격을 가진다고 판단했습니다.
지역주택조합 가입을 고려할 때는 다음과 같은 점들을 반드시 유의해야 합니다. 첫째, 조합원 자격 요건을 계약 체결 시점부터 조합설립인가 신청일까지 지속적으로 충족하는지 철저히 확인해야 합니다. 투기과열지구의 경우 조합설립인가 신청일 1년 전부터의 자격 요건을 요구할 수 있으니 더욱 주의해야 합니다. 둘째, 조합 모집 과정에서 제시되는 토지매입률, 사업 진행 일정, 동호수 지정 가능성 등 홍보 내용은 확정된 사실이 아닐 수 있으므로 계약서와 조합규약을 꼼꼼히 확인하고 신중하게 판단해야 합니다. 셋째, 조합가입계약서 및 조합규약에 명시된 위약금, 업무대행비 등의 공제 규정과 환불 시기에 대한 내용을 충분히 이해해야 합니다. 특히 업무대행비는 환불되지 않을 수 있는 점을 인지해야 합니다. 넷째, 지역주택조합 사업은 인허가 및 토지 확보 등 여러 변수로 인해 사업 계획이 변경되거나 지연될 위험이 크다는 점을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.
