압류/처분/집행
원고 주식회사 A가 보령시로부터 산업용지를 매수하는 계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, 용지 평탄화 작업 중 암반이 발견되어 추가 공사비 지원을 요청했습니다. 이에 피고 보령시가 추가 지원 의무가 없다고 판단하여 이를 거부하자, 원고는 중도금 지급을 미루었고 결국 계약은 해제되었습니다. 원고는 지급한 계약금 552,862,730원의 반환을 청구했으나, 법원은 피고의 손을 들어 원고의 청구를 기각했습니다.
피고 보령시는 2019년 9월 27일 산업시설용지 분양 공고를 하였고, 원고 주식회사 A는 2021년 11월 8일 보령시로부터 해당 용지(총 면적 39,776.3㎡)를 5,528,627,270원에 매수하는 계약을 체결하고 계약금 552,862,730원을 지급했습니다. 계약 특약사항 제4항에는 피고가 지정하는 토목설계사무소가 산정한 추정가격을 기준으로 평탄화 비용을 지원한다고 명시되어 있었고, 피고는 2021년 12월 29일 추정가인 3억 8천만 원을 원고에게 지급했습니다. 그러나 원고는 2022년 6월 29일 평탄화 작업 중 암반이 발견되어 공사가 중단되었고, 기존 지원금이 부족하다며 추가 예산 지원 및 중도금 지급 기한 연장을 요청했습니다. 피고는 2022년 7월 25일 추가 지원 의무가 없으며 기한 연장 사유도 아니라며 중도금 지급을 독촉했고, 원고는 추가 지원이 없으면 중도금을 지급할 수 없다고 통지했습니다. 이후 피고는 수차례 중도금 및 잔금 지급을 최고(독촉)했음에도 원고가 이를 이행하지 않자, 2023년 6월 7일자 답변서 부본 송달로써 이 사건 매매계약을 해제하고 계약금을 몰취했습니다. 이에 원고는 피고의 특약사항 불이행을 이유로 계약 해제를 주장하며 계약금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.
피고 보령시가 이 사건 용지의 평탄화 비용으로 추정가를 초과하는 추가 비용을 지원할 의무가 있는지 여부 및 원고 주식회사 A가 추가 비용 미지원을 이유로 중도금 납부를 거부한 것이 정당한 이유가 될 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
법원은 원고 주식회사 A의 피고 보령시에 대한 계약금 반환 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고 보령시가 계약금을 반환할 의무가 없으며, 원고가 지급한 계약금 552,862,730원은 계약 해제에 따라 피고에게 귀속(몰취)된다고 판단한 것입니다.
법원은 이 사건 매매계약의 특약사항에 따라 피고 보령시가 지정하는 토목설계사무소가 산정한 추정가격을 기준으로 평탄화 비용을 지원할 의무만 있다고 판단했습니다. 이미 지급된 3억 8천만 원 외에 실제 공사 비용이 이를 초과하더라도 추가 지원 의무는 없으며, 오히려 원고가 지방보조금 신청 시 초과 비용은 자부담하기로 명시한 점을 근거로 들었습니다. 또한, 피고 보령시가 암반 존재를 숨겼다는 증거가 없었고, 분양 공고에 암반 분포 현황이 추정치이며 실제와 차이가 발생할 수 있음을 이미 고지했으므로 피고의 귀책사유를 인정할 수 없다고 보았습니다. 따라서 원고의 중도금 미지급은 정당한 이유가 없으며, 피고 보령시가 적법하게 계약을 해제했으므로 원고가 지급한 계약금 552,862,730원은 이 사건 매매계약 제5조 제5항에 따라 몰취되는 것이 정당하다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 계약금의 법적 성격과 계약 해제의 적법성, 그리고 특약사항의 해석에 관한 법리가 적용됩니다.
계약금의 법적 성격과 몰취: 일반적으로 계약금은 해약금의 성질을 가집니다. 민법 제565조(해약금)에 따르면, 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 이 사건 매매계약 제5조 제5항에는 원고의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우 원고가 지급한 계약금은 피고에게 귀속(몰취)된다는 특약이 명시되어 있었습니다. 법원은 원고의 중도금 미지급이 정당한 사유 없이 이루어진 것으로 보아 원고에게 귀책사유가 있다고 판단했고, 이에 따라 계약금 몰취를 정당하다고 보았습니다.
계약 해제 및 이행 최고: 계약 당사자 일방이 계약 내용을 이행하지 않을 경우, 다른 당사자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(독촉)하고, 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조, 이행지체로 인한 해제). 이 사건에서 피고 보령시는 원고 주식회사 A가 중도금 및 잔금을 지급하지 않자 여러 차례 공문을 보내 지급을 독촉하였고, 원고가 끝내 지급하지 않자 적법하게 계약 해제를 통보했습니다. 법원은 원고가 암반 제거를 위한 추가 비용 미지원을 이유로 중도금 지급을 거부한 것이 정당한 이유가 될 수 없다고 판단하여 피고의 계약 해제가 적법하다고 보았습니다.
특약사항의 해석: 계약서의 특약사항은 당사자 간의 합의된 내용을 의미하며, 그 해석은 당사자의 의사를 종합적으로 고려하여야 합니다. 이 사건에서 평탄화 비용 지원 특약(제4항)에 대해 법원은 피고 보령시가 지정한 토목설계사무소가 산정한 추정가격을 기준으로 지원할 의무만 부담하며, 실제 비용이 추정가격을 초과하더라도 추가 지원 의무는 없다고 해석했습니다. 특히, 원고 주식회사 A가 지방보조금 교부 신청 당시 '추가로 발생하는 경비는 자부담'이라고 명시한 점을 중요한 근거로 삼아, 초과 비용은 원고가 부담하기로 합의되었다고 판단했습니다.
유사한 토지 매매 상황에 처했을 때는 다음 사항들을 반드시 유의해야 합니다:
