기타 금전문제
원고는 지역주택조합 아파트 건설 사업에 조합원으로 가입하며 계약금 6,000만원을 납부했습니다. 이후 피고들(추진위원회와 업무대행사)이 아파트 동·호수 특정, 건축 규모 고지, 그리고 '안심보장증서'를 통한 환불 보장 약정 과정에서 기망 행위를 했다고 주장하며 계약 취소 및 부당이득금 반환을 청구했습니다. 법원은 원고가 사업 변경 가능성에 대해 인지하고 동의한 점 등을 들어 피고들의 기망 행위를 인정하기 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
원고는 지역주택조합에 가입하며 계약금을 납부했습니다. 그러나 원고는 피고들이 아파트 동·호수, 건축 규모, 그리고 조합원 분담금 환불 보장에 관해 거짓 정보를 제공했다고 주장하며 계약의 취소와 6,000만원의 계약금 반환을 요구했습니다. 피고들은 원고에게 충분한 정보를 제공했고, 원고가 사업 변경 가능성에 대해 인지했으므로 기망 행위가 없었다고 반박하며 소송이 진행되었습니다.
지역주택조합 가입 계약 시
원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담합니다.
법원은 원고가 이 사건 조합가입계약 당시 특정 동·호수 배정이 지정 또는 추첨에 의하며 향후 사업추진 및 인·허가 결과에 따라 변경될 수 있음을 충분히 인지하고 확인하는 확약서 등에 서명·날인한 점, 사업부지의 용도지역이 2종 일반주거지역으로서 7층을 초과하여 건축할 수 없는 상태였던 것은 맞지만 용도지역은 변동 가능성이 있고 서울시 지구단위계획 수립기준 개정에 따라 최고 25층까지 공동주택 건축이 가능해졌으며 피고 추진위원회가 용도지역 상향 방안을 강구하고 있는 점, 홍보자료에도 용도지역 상향의 필요성이 기재되어 있었던 점 등을 종합하여 피고들이 확정적으로 불가능한 내용을 고지하여 원고를 기망했다고 인정하기 부족하다고 판단했습니다. 또한, '안심보장증서'의 조합원 분담금 환불 보장 약정은 총유물 그 자체의 관리·처분이 따르지 아니하는 단순한 채무부담행위에 해당하므로, 총회 결의가 없었더라도 무효라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 결론적으로 원고가 주장한 기망 행위나 계약 무효 사유가 인정되지 않아 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
민법 제275조, 제276조 제1항, 제278조는 법인이 아닌 사단의 '총유물'의 관리 및 처분에 관하여 정관이나 규약에 정한 바에 따르거나 사원총회의 결의를 따르도록 규정하고 있습니다. 그러나 대법원 판례(대법원 2012. 5. 10. 선고 2011다19522 판결 등)는 '총유물의 관리 및 처분'이란 총유물 그 자체에 관한 이용·개량행위나 법률적·사실적 처분행위를 의미하며, 총유물 그 자체의 관리·처분이 따르지 아니하는 단순한 '채무부담행위'는 이에 해당하지 않아 사원총회의 결의가 반드시 필요하지 않다고 해석합니다. 이 사건에서 법원은 조합원 분담금 전액 환불을 보장하는 '안심보장증서' 약정을 총유물의 처분행위가 아닌 단순한 채무부담행위로 보아 총회 결의 없이 체결되었더라도 무효라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한, 민법상 기망에 의한 계약 취소가 인정되려면 상대방의 기망 행위가 존재하고, 그 기망 행위로 인해 착오에 빠져 계약을 체결했으며, 만약 기망 행위가 없었더라면 계약을 체결하지 않았을 것이라는 인과관계가 입증되어야 합니다. 단순히 미래의 불확실한 사실을 고지한 것만으로는 기망으로 인정되기 어려우며, 특히 당사자가 변경 가능성을 인지하고 동의한 경우에는 더욱 그러합니다.
지역주택조합 가입은 일반 아파트 분양과 달리 사업 진행 과정에 많은 불확실성이 존재합니다. 계약 체결 전에는 홍보 내용뿐만 아니라 계약서, 조합규약, 사업계획 동의서, 확약서 등 모든 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 동·호수 특정, 예상 건축 규모 및 층수, 사업부지 용도지역 변경 가능성 등 미래에 변경될 수 있는 사항들에 대해서는 사전에 충분히 설명을 듣고, 명확히 인지하고 있다는 서명·날인을 하는 경우 추후 기망을 이유로 계약을 취소하기 어려울 수 있습니다. '안심보장증서' 등 환불 보장 약정의 경우, 그 내용과 법적 효력, 그리고 실제 환불 재원 마련 가능성을 신중하게 검토하는 것이 중요합니다. 지역주택조합 사업은 조합원들이 사업 위험을 함께 부담하므로, 불확실성이 해소되지 않은 초기 단계에서는 더욱 신중한 판단이 요구됩니다.
