행정
이 사건은 재건축 조합 설립 과정에서 조합설립추진위원회가 토지등소유자들로부터 동의서를 받을 당시의 정관안과 창립총회에서 확정된 정관안의 내용이 달라진 경우, 변경된 정관안에 대해 다시 토지등소유자의 동의를 받아야 하는지 여부가 쟁점이 된 사례입니다. 원고들은 변경된 정관안에 대한 재동의가 없었고, 또한 사업구역 내 비주택단지 지역에 대한 별도의 동의 요건이 충족되지 않았다고 주장하며 조합설립인가 처분의 취소를 구했습니다. 그러나 법원은 최초 동의 효력은 동의 철회 절차를 밟지 않는 한 유효하며, 사업구역 내 일부 비주택 시설도 주택단지의 일부로 간주될 수 있다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
A주택재건축정비사업조합 설립추진위원회는 서울 강동구 B 일대를 사업구역으로 하여 2007년 10월 27일 피고인 강동구청장으로부터 추진위원회 구성 승인을 받았습니다. 이후 추진위원회는 사업구역 내 전체 토지등소유자 952인 중 808인(전체 동의율 84.87%, 상가건물 소유자 66인 중 48인으로 72.72%)으로부터 조합설립동의서를 징구했는데, 이때 '변경전 정관안'이 포함된 안내책자를 교부하며 동의를 받았습니다. 그런데 2010년 4월 4일 개최된 창립총회에서는 '변경후 정관안'으로 수정된 정관안이 의결되었고, 추진위원회는 이 변경후 정관안을 첨부하여 강동구청장에게 조합설립인가를 신청했으며, 2010년 4월 30일 강동구청장은 이를 인가했습니다. 이에 원고들(사업구역 내 상가 건물 및 부속 토지 소유자)은 변경된 정관안에 대한 토지등소유자의 재동의가 없었으므로 이 사건 설립인가 처분이 위법하다고 주장하며 취소를 구하는 소송을 제기했습니다. 또한 사업구역 내 동사무소와 공중목욕탕 같은 비주택 시설에 대해 별도의 동의 요건을 충족하지 못했다고 주장했습니다.
재건축조합 설립 추진 과정에서 토지등소유자들로부터 동의를 받을 때 제시된 정관안과 창립총회에서 확정된 최종 정관안의 내용이 달라진 경우, 변경된 정관안에 대해 다시 토지등소유자들의 동의를 받아야 하는지 여부와, 사업구역 내에 주택단지가 아닌 지역이 포함되었을 때 해당 지역에 대해 별도의 동의 요건을 충족해야 하는지 여부입니다.
법원은 제1심 판결을 취소하고 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 소송총비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
대법원 환송 판결의 취지에 따라, 조합설립인가 신청 시 제출된 동의서에 포함된 정관 내용이 창립총회에서 변경되었더라도 토지등소유자가 법령이 정한 절차에 따라 동의를 철회하지 않았다면 그 동의서의 효력은 그대로 유지된다고 보았습니다. 또한 사업구역 내 일부 비주택 시설 역시 주택단지의 일부로 판단되어 별도의 동의 요건을 갖출 필요가 없다고 보아 피고의 조합설립 인가 처분은 적법하다고 결론 내렸습니다.
이 사건과 관련하여 중요한 법령은 다음과 같습니다. 구 도시 및 주거환경정비법(2010. 5. 31. 법률 제10331호로 개정되기 전의 것, 이하 '법') 제16조 제2항은 조합을 설립하려면 토지등소유자 전체의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 하며, 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우에는 제16조 제3항에 따라 그 지역 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 별도로 받아야 한다고 규정합니다. 그러나 이 사건에서는 동사무소와 공중목욕탕이 주택단지의 일부로 인정되어 제16조 제3항은 적용되지 않았습니다. 또한 법 제17조 제1항과 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2010. 5. 4. 대통령령 제22151호로 개정되기 전의 것, 이하 '시행령') 제26조 제1항 및 제2항에 따르면, 조합설립동의서에는 조합정관 등의 중요한 사항이 포함되어야 합니다. 가장 핵심적인 법리는 시행령 제28조 제4항 및 제5항에 근거한 것으로, 조합설립 동의는 철회 시기와 방법 등 절차에 따라 철회하지 않는 한 그 효력이 유지된다는 것입니다. 즉, 정관 초안이 총회에서 변경되더라도, 이미 동의한 토지등소유자가 동의를 명시적으로 철회하지 않았다면 그 동의는 유효하다고 판단됩니다.
재건축·재개발 사업에 참여하는 토지등소유자는 조합설립 동의를 할 때 동의서에 첨부된 정관안의 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 동의 후 정관안 내용이 변경되더라도, 명확하게 법령에서 정한 절차(구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조 제4항, 제5항)에 따라 동의 철회를 하지 않는 한, 최초의 동의 효력은 그대로 유지됩니다. 따라서 동의 의사를 철회하고 싶다면 반드시 정해진 시기와 방법으로 철회 의사를 명확히 표시해야 합니다. 또한 재건축 사업구역에 주택단지 외의 시설이 포함된 경우라도, 해당 시설이 주택단지와 함께 하나의 사업계획승인을 받아 조성된 것이라면 주택단지의 일부로 간주될 수 있으므로, 별도의 동의 요건이 적용되지 않을 수 있습니다. 사업의 진행 상황과 동의 내용에 대한 충분한 이해가 중요합니다.
