기타 금전문제
임차인 A는 해외에 거주하는 건물주 B의 대리인 E와 전세보증금 1억 6천만 원에 전세 계약을 체결하고 B 명의 계좌로 보증금을 입금했지만 대리인 E가 이 돈을 횡령했습니다. 계약 만료 후 A는 보증금을 반환받지 못하자 B를 상대로 보증금 반환을 청구했습니다. 법원은 대리인 E에게 전세 계약 체결 권한은 없었으나 건물주 B가 E에게 부동산 관리와 월세 계약 권한을 부여하고 통장, 도장, 여권 사본 등을 맡긴 점, E가 이전에도 보증금을 올리는 방식으로 임대차 계약을 체결한 점, B가 E의 월권행위를 제대로 확인하지 않은 점 등을 종합하여 표현대리가 성립한다고 보아 B에게 보증금 반환 의무가 있다고 판단했습니다.
일본에 거주하는 부동산 소유자 B는 대리인 E에게 어머니의 생활비를 위해 부동산 관리와 월세 계약 체결 권한을 위임했습니다. E는 B의 통장, 도장, 여권 사본, 등기권리증까지 맡아 관리하며 이전에도 월세 보증금을 올리는 방식으로 임대차 계약을 체결해왔습니다. 이후 E는 임차인 A와 전세보증금 1억 6천만 원의 전세 계약을 체결했고 A는 B 명의의 계좌로 보증금을 입금했습니다. 그러나 E는 이 보증금을 임의로 횡령했습니다. 전세 기간 만료 후 A는 보증금을 반환받지 못했고 B는 E에게 전세 계약 체결 권한을 준 적이 없으므로 계약이 무효라고 주장하면서 분쟁이 발생했습니다.
대리인 E가 건물주 B의 대리인으로서 이 사건 전세 계약을 체결할 유권대리권이 있었는지 여부입니다. 유권대리권이 없더라도 민법 제126조에 따른 표현대리가 성립하여 건물주 B가 계약상의 책임을 져야 하는지 여부입니다. 또한 전세보증금 반환 및 지연손해금의 지급 시점입니다.
법원은 반소피고 B가 반소원고 A에게 1억 6천만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2023년 4월 2일부터 2023년 4월 6일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산하여 지급하도록 했습니다. 반소원고의 지연손해금 시작일에 대한 나머지 청구는 기각했으며 소송비용은 반소피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 대리인 E에게 전세 계약 체결에 대한 명시적인 권한은 없었지만 건물주 B가 E에게 부동산 관리 및 월세 계약에 필요한 통장, 도장, 여권 사본, 등기권리증까지 맡기며 폭넓은 권한을 부여했고 과거 E가 보증금을 높이는 방식으로 계약을 해왔음에도 B가 이를 확인하지 않은 점을 지적했습니다. 또한 임차인 A와 공인중개사가 B의 해외 거주 상황과 E의 포괄적 관리 업무, B 명의 계좌 입금 등을 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 판단했습니다. 이에 따라 민법 제126조의 표현대리가 성립하여 본인인 B는 E의 권한 초과 행위에 대한 책임을 져야 하며 A에게 전세보증금 1억 6천만 원과 지연손해금을 반환해야 한다고 판결했습니다.
이 사건은 대리인이 본인에게 위임받은 권한을 넘어선 행위를 했을 때 본인이 그 책임을 져야 하는지에 대한 판단이 주요 쟁점이었습니다.
민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리): 이 법률 조항은 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제3자(임차인)가 그 대리인에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인(건물주)은 그 행위에 대하여 책임이 있다고 규정하고 있습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법: 이 법률은 금전채무 불이행에 대한 지연손해금의 이율을 정하고 있습니다. 이 사건에서는 소송이 제기된 후의 지연손해금에 대해 연 12%의 이율을 적용했습니다.
대리인과 계약 시에는 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다. 위임장에는 위임하는 계약의 종류(전세 또는 월세), 금액, 기간 등 구체적인 내용이 명시되어야 합니다. 임대인이 해외에 거주하거나 직접 계약하기 어려운 상황이라고 하더라도 대리인의 권한 범위가 불분명하거나 통상적인 범위를 넘어선다고 의심될 경우 직접 임대인과 연락하여 위임 사실과 위임 범위를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 전세보증금이나 계약금 등 큰 금액을 지불할 때는 반드시 실제 임대인 명의의 계좌로 직접 입금해야 하며 대리인 계좌로 입금 요구 시 주의해야 합니다. 이 사건의 경우 임대인 계좌로 입금되었으나 대리인이 계좌를 관리하며 횡령했으므로 입금 후에도 임대인에게 입금 사실을 확인하는 등 추가적인 조치를 고려할 수 있습니다. 계약서의 특약사항에 대리인의 책임 조항이 있더라도 본인의 책임이 면제되는 것은 아니며 이는 대리인에게도 책임을 묻겠다는 취지일 수 있음을 인지해야 합니다. 임대인(본인) 또한 자신의 부동산을 대리인에게 맡길 경우 대리인의 활동 내역이나 통장 거래 내역 등을 주기적으로 확인하여 대리인의 월권 행위를 사전에 방지해야 합니다. 장기간 확인하지 않으면 본인에게도 책임이 발생할 수 있습니다.
