지역주택조합 설립 전 추진위 용역계약 대금 불인정

부동산 개발 및 분양대행업체인 원고가 (가칭)B지역주택조합 추진위원회와 체결한 업무대행 용역계약에 따라 28억 6,000만 원의 용역비를 B지역주택조합(피고)에게 청구했으나, 법원은 원고의 청구를 기각했습니다. 계약이 주택법령에서 정한 총회 의결을 거치지 않아 무효이며, 설립인가 전 추진위원회와의 계약이 정식 조합에 자동 승계되지 않는다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (부동산 개발 및 분양대행업체로, 이 사건 사업에 필요한 업무 대행을 맡았음)
• 피고: B지역주택조합 (부산 서구 C 일대 공동주택 건설 사업을 시행하기 위해 설립된 지역주택조합)
• 관련 단체: (가칭)B지역주택조합 추진위원회 (피고 조합이 설립되기 전 이 사건 사업 추진을 위해 결성된 단체)

분쟁 상황

주식회사 A(원고)는 B지역주택조합 추진위원회와 업무대행 용역계약을 맺고 조합 설립 인가 등의 업무를 수행했습니다. 이후 B지역주택조합(피고)이 설립되자, 원고는 추진위원회와의 계약에 근거하여 피고에게 28억 6,000만 원의 용역대금과 지연손해금을 청구했습니다. 피고는 이 계약이 주택법령상 필수적인 총회 의결을 거치지 않아 무효이며, 추진위원회와의 계약이 자신들에게 승계되지 않는다고 맞섰습니다. 이에 원고는 계약이행의 정당성과 용역비 지급 의무가 있음을 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합이 정식 설립되기 전 추진위원회와 체결한 용역계약이 적법한 총회 의결 없이 이루어진 경우, 해당 계약이 정식 설립된 조합에게도 유효하게 적용되는지 여부입니다. 특히 조합원들에게 상당한 부담을 주는 계약의 경우 총회 의결의 필수성과 그 효력 승계 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 전부 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이 사건 용역계약은 조합원에게 부담이 되는 계약으로 주택법령 및 피고 조합규약에 따라 총회 의결이 필수적이지만, 해당 계약은 총회 의결을 거치지 않아 무효라고 보았습니다. 또한 (가칭)B지역주택조합 추진위원회는 법령상 규제가 없는 자율적인 단체이므로, 추진위원회가 한 법률행위의 효력이 별도 절차 없이 정식 조합인 피고에게 그대로 승계된다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

결론

결론적으로, 주식회사 A의 B지역주택조합에 대한 28억 6,000만 원 및 이에 대한 지연손해금 청구는 모두 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택법령의 총회 의결 의무: 주택법 제11조 제7항, 주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 지역주택조합이 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'을 할 때 반드시 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있습니다. 이는 무주택 세대주의 주거 안정을 보호하고, 소수 임원의 독단적 행위를 막아 조합원들의 권리를 보호하려는 공공성 목적이 반영된 것입니다. 따라서 총회 의결 없이 체결된 이러한 계약은 그 효력을 주장하기 어렵습니다.
2. 지역주택조합 추진위원회의 법적 지위: 주택법상 지역주택조합 추진위원회는 정식 조합 설립 전 자율적으로 조직된 단체에 불과합니다. 도시 및 주거환경정비법상 추진위원회와 달리 주택법상 별도의 법령상 권한이나 규제를 받지 않습니다. 따라서 추진위원회가 체결한 계약의 권리와 의무가 정식 설립된 지역주택조합에 별도의 절차 없이 자동적으로 승계된다고 보기 어렵습니다.
3. 제3자의 계약 유효성 주장 요건: 대법원 판례(대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결 등)에 따르면, 지역주택조합과 계약하는 제3자는 해당 계약이 법령과 조합규약에 따른 총회 의결을 거쳤는지 사전에 확인할 의무가 있습니다. 총회 의결이 없는 계약에 대해 제3자가 '절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다'는 특별한 사정을 입증하지 못하는 한, 계약의 유효성을 주장할 수 없습니다. 이러한 법리는 추진위원회와 체결한 계약이 장차 설립될 조합에 승계되어 조합원들에게 부담을 주는 경우에도 동일하게 적용됩니다.

참고 사항

지역주택조합 사업과 관련된 계약을 체결할 때는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1. 계약의 상대방: 지역주택조합 ‘추진위원회’와 ‘정식 조합’은 법적 지위와 권한이 다르다는 점을 명확히 인지해야 합니다. 추진위원회와의 계약이 정식 조합에 자동 승계되지 않을 수 있습니다.
2. 총회 의결 여부 확인: 조합원에게 부담이 되는 계약(예: 용역계약, 건설비용 등)은 주택법령 및 조합 규약에 따라 반드시 총회 의결을 거쳐야 합니다. 계약을 체결하기 전에 총회 의결이 적법하게 이루어졌는지 여부를 서류(총회 의사록 등)를 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.
3. 법령 및 규약 준수: 지역주택조합 관련 법령(주택법, 시행령, 시행규칙)과 조합의 자체 규약을 면밀히 검토하여 계약의 유효성 요건을 충족하는지 확인해야 합니다. 특히 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’은 반드시 총회 의결사항에 해당합니다.
4. 제3자의 확인 의무: 지역주택조합과 계약을 맺으려는 제3자는 총회 의결과 같은 절차적 요건의 충족 여부를 사전에 확인할 책임이 있습니다. 만약 이를 확인하지 않아 발생한 문제에 대해서는 과실이 없음을 입증하기 어렵습니다.