기타 금전문제 · 노동
A 주식회사는 B지역주택조합과 용역 계약을 체결하고 시공사 선정 및 사업비 조달 등의 업무를 수행했습니다. 원고는 시공사 브랜드 제공 조건이 충족되자 약정된 용역비 8억 8천만 원 중 이미 받은 1억 1천만 원을 제외한 7억 7천만 원을 청구했습니다. B지역주택조합은 이 계약이 주택법령상 총회 의결을 거쳐야 하는데 총회 의결 없이 체결되어 무효라고 주장했습니다. 1심 법원은 A 주식회사의 예비적 청구인 위임계약에 기한 보수 청구를 인정했으나, 항소심 법원은 1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 항소심 법원은 이 사건 계약이 총회 의결 없는 ‘예산 외 조합원 부담 계약’에 해당하여 무효이며, 원고가 계약 절차적 흠결을 알지 못한 데 과실이 없다고 보기도 어렵다고 판단했습니다. 또한, 원고의 예비적 청구인 부당이득 반환에 대해서도 피고가 원고의 용역 수행으로 실질적인 이득을 얻었다고 보기 어렵다며 기각했습니다.
A 주식회사는 B지역주택조합의 사업 진행을 위한 시공사 선정 및 사업비 조달 관련 용역을 제공하기로 하는 계약을 체결했습니다. A 주식회사는 시공사 브랜드 제공 조건이 충족되었다며 용역대금 중 잔금인 7억 7천만 원과 이에 대한 지연손해금을 B지역주택조합에 청구했습니다. B지역주택조합은 이 계약이 주택법령 및 조합 규약상 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사안이었음에도 총회 의결 없이 체결되었으므로 무효라고 맞섰습니다. 이에 A 주식회사는 계약이 유효하므로 용역비를 지급해야 한다고 주장했고, 예비적으로는 계약이 무효라 하더라도 자신의 용역 수행으로 B지역주택조합이 법률상 원인 없는 이득을 얻었으므로 7억 7천만 원을 부당이득으로 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 지역주택조합이 조합원에게 재정적 부담을 줄 수 있는 계약을 체결할 때, 주택법 및 관련 규약에 따라 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는지 여부. 둘째, 총회의 의결 없이 체결된 이러한 계약의 효력이 무효인지 여부. 셋째, 만약 계약이 무효로 판단될 경우, 원고가 수행한 용역으로 인해 피고가 법률상 원인 없이 이득을 얻었으므로 부당이득을 반환해야 하는지 여부입니다.
항소심 법원은 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각했습니다. 또한, 원고가 항소심에서 추가한 예비적 청구인 부당이득반환청구 역시 기각했습니다. 소송 총비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
항소심 법원은 A 주식회사와 B지역주택조합 간의 계약이 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호에서 정한 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당하여 조합 총회의 의결을 반드시 거쳐야 하는 사항이라고 판단했습니다. 그러나 피고는 총회 의결 없이 이 계약을 체결했고, 원고 또한 이러한 절차적 흠결을 알지 못한 데 과실이 없다고 보기 어렵다고 보아 계약의 효력을 인정하지 않았습니다. 또한, 원고가 예비적으로 주장한 부당이득 반환 청구에 대해서는 원고가 수행한 용역으로 인해 피고가 실질적인 이득을 얻었다고 보기 어렵고, 원고가 이미 지급받은 1억 1천만 원을 초과하는 용역의 객관적 가치를 입증할 증거도 없다고 판단하여 이 역시 기각했습니다. 이에 따라 원고의 모든 청구가 이유 없다고 결론 내렸습니다.
이 사건과 관련하여 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 1. 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호: 이 조항들은 지역주택조합 총회의 의결을 반드시 거쳐야 하는 사항 중 하나로 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'을 규정하고 있습니다. 판례는 여기서 말하는 '예산'을 조합의 정관에서 정한 1회계연도의 수입·지출 계획으로 보며, '조합원에게 부담이 될 계약'은 조합이 예산을 벗어나 돈을 지출하거나 채무를 짐으로써 조합원에게 비용 부담을 발생시키는 계약을 의미한다고 해석합니다. 이러한 규정은 단순한 조합 내부의 자율적 대표권 제한을 넘어, 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에도 그 효력이 미치도록 하려는 강행규정으로 보입니다. 따라서 총회 의결 없이 이루어진 해당 계약은 원칙적으로 무효이며, 계약 상대방이 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 계약의 효력을 주장할 수 없습니다. 2. 민법 제686조 제2항, 제3항 (위임계약 보수청구): 위임계약은 원칙적으로 무보수이지만, 특별한 약정이 있거나 관습이 있는 경우 보수를 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 하지만 이 사건에서는 계약 자체가 총회 의결 흠결로 인해 무효로 판단되었기 때문에 이 조항이 직접 적용될 여지가 없었습니다. 3. 민법 (부당이득 반환): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환할 의무가 있습니다. 그러나 이 사건에서는 원고가 수행한 용역으로 인해 피고가 실질적인 이득을 얻었다고 보기 어렵다고 판단되어, 부당이득 반환 청구가 기각되었습니다. 단순히 용역이 제공되었다는 사실만으로는 부당이득이 성립하지 않을 수 있음을 시사합니다. 4. 무효 행위의 추인: 무효인 법률행위는 당사자가 그 무효임을 알고 추인할 때에만 새로운 법률행위로 간주될 수 있습니다. 따라서 이 사건에서 피고가 용역대금 중 일부를 지급한 사실만으로는, 피고가 계약이 무효임을 알면서 이를 유효하게 만들려는 의사로 추인했다고 보기는 어렵다고 판단되었습니다.
비슷한 문제 상황에서 참고할 수 있는 내용은 다음과 같습니다. 첫째, 지역주택조합과 계약을 맺는 경우, 해당 계약 내용이 조합원에게 재정적 부담을 주는 중요한 사안에 해당하는지 반드시 확인해야 합니다. 둘째, 주택법 시행령 및 시행규칙, 그리고 해당 조합의 규약에서 정하는 총회 의결 사항인지를 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 필요한 경우 총회 의결 절차를 반드시 거쳐야 계약의 유효성을 확보할 수 있습니다. 셋째, 지역주택조합과 계약하는 업체는 계약 체결 전에 총회 의결 절차의 이행 여부를 확인해야 하며, 이를 소홀히 할 경우 나중에 계약 무효를 주장당할 수 있습니다. 넷째, 계약이 무효로 판단되더라도 상대방에게 부당이득 반환을 청구하기 위해서는 실제로 상대방이 법률상 원인 없는 실질적인 이득을 얻었음을 구체적으로 입증해야 합니다. 단순히 용역을 수행했다는 사실만으로는 부당이득이 성립하지 않을 수 있습니다. 다섯째, 무효인 계약을 나중에 유효하게 만들기 위해서는 당사자가 그 계약이 무효임을 알고 명확하게 '추인'하겠다는 의사를 가지고 행동해야 합니다. 단순한 일부 대금 지급만으로는 무효인 계약이 유효하게 된다고 보기 어렵습니다.
