행정
재건축정비사업조합이 당초 재건축 결의 때와 비교하여 조합원들의 비용 부담이나 신축 건물 설계 등 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 사업시행계획을 변경한 경우, 이러한 변경에 필요한 조합원 동의 요건이 무엇인지 다툰 사건입니다. 대법원은 중대한 변경 사항에는 원칙적으로 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 판단했지만 해당 결의 당시에는 이러한 법리가 명확하지 않아 사업시행계획이 무효가 되는 것은 아니라고 보았습니다.
피고 조합은 당초 2차 재건축 결의에서 지상 1640층, 총 7,275세대, 용적률 약 250%, 철거 및 신축비용 약 1조 2,462억 원, 평균 무상지분율 160% 등으로 정했습니다. 하지만 서울시의 정비계획 변경 고시에 따라 신축건축물의 설계 개요가 지상 830층, 총 8,106세대로 변경되었고 용적률은 229.99% 이하로 조정되었습니다. 이로 인해 사업비는 약 1조 2,462억 원에서 약 3조 545억 원으로, 조합원 평균 무상지분율은 160%에서 144.6%로 각 변경되었습니다. 특히, 47평형 이상을 분양받을 수 있었던 조합원의 비율이 약 29%에서 약 5%로 크게 감소했고, 일부 소형 평형 소유 조합원들의 분담금이 종전보다 3~4배 이상 증가하는 등 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치게 되었습니다. 피고 조합은 이러한 변경된 사업시행계획을 정관에 따라 조합원 과반수 출석 및 출석 조합원 과반수 찬성(57.22% 찬성)으로 의결하여 인가를 받았습니다.
재건축 사업시행계획이 조합원의 비용 부담이나 신축 건물 설계 등 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되었을 때, 조합 정관에 규정된 의결정족수(과반수 찬성)만으로 충분한지 아니면 구 도시 및 주거환경정비법상 정관 변경 요건인 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요한지 여부가 핵심 쟁점입니다. 또한, 이러한 동의 요건을 갖추지 못했을 때 사업시행계획의 효력(무효 또는 취소)도 쟁점이 되었습니다.
대법원은 원심판결 중 '예비적 청구(취소)'에 관한 부분을 파기하고 해당 부분을 서울고등법원으로 환송했습니다. '주위적 청구(무효확인)'에 관한 상고는 기각했습니다. 이는 재건축 사업시행계획이 조합원의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 변경 사항을 포함할 경우 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다는 법리를 명확히 하면서도, 이 사건 사업시행계획 수립 당시에는 이러한 법리가 명확히 제시되지 않았으므로 동의 요건 미비가 '객관적으로 명백한 하자'에 해당하여 무효 사유가 되지는 않는다고 판단했기 때문입니다.
대법원은 재건축 사업계획의 중대한 변경 시에는 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다는 법률적 원칙을 확립했습니다. 그러나 이 사안에서는 해당 동의 미비가 '객관적으로 명백한 하자'가 아니라고 보아 사업시행계획 자체의 무효를 선언하지는 않았습니다. 다만, 사업시행계획 취소에 대한 판단은 다시 하도록 원심 법원에 돌려보냈습니다.
구 도시 및 주거환경정비법(2007년 12월 21일 법률 제8785호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 제8호와 제15호는 '조합의 비용부담'이나 '시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용'을 조합 정관의 필수 기재 사항으로 규정하고 있으며, 제3항은 이러한 정관 내용을 변경하기 위해서는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요하도록 하고 있습니다. 대법원은 본 판결을 통해 재건축 사업시행계획의 변경 내용이 당초 재건축 결의와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되는 경우에는 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제8호 및 제15호 규정을 유추 적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 판단했습니다. 또한, 이러한 중대한 변경 사항에 대해 조합 정관이 3분의 2에 못 미치는 동의로도 가결될 수 있도록 규정하고 있다면, 해당 정관 규정은 사회통념상 현저히 타당성을 잃어 효력을 인정하기 어렵다고 보았습니다. 다만, 동의 요건 미비가 사업시행계획의 무효 사유가 되려면 그 하자가 '객관적으로 명백'해야 한다는 법리도 함께 적용됩니다.
재건축 사업에 참여하는 조합원이라면 사업시행계획 변경 시 초기 재건축 결의 내용과 얼마나 달라지는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 신축 건물의 층수, 평형 구성, 세대수, 용적률, 총사업비, 조합원의 평균 무상지분율, 그리고 개별 조합원의 분담금 등은 이해관계에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소이므로 변경 사항을 철저히 점검해야 합니다. 이러한 핵심 내용이 실질적으로 변경된다면 조합 정관에 단순히 과반수 동의만으로 가능하다고 되어 있더라도 구 도시 및 주거환경정비법상 특별다수의 동의 요건인 3분의 2 이상 동의가 필요할 수 있음을 인지하고 있어야 합니다. 따라서 변경된 사업시행계획이 정당한 동의 절차를 거쳤는지 확인하고, 권리 보호를 위해 필요한 경우 이의를 제기할 준비를 해야 합니다.
