기타 금전문제
원고들은 피고로부터 아파트를 분양받았으나, 잔금 및 2차 계약금 지급 의무를 이행하지 못했습니다. 피고의 독촉 이후 원고들은 '개인 사정으로 계약 유지 불가'를 이유로 분양계약 해지신청서를 제출하고, 2차 계약금 등 원상회복금을 피고에게 반환했습니다. 피고는 원고들의 중도금 대출금을 대신 갚고 아파트를 재분양했으며, 원금에 해당하는 중도금만 반환하고 이자는 돌려주지 않았습니다. 이에 원고들은 피고에게 중도금에 대한 이자를 청구하는 소송을 제기했습니다. 원고들은 자신들의 계약 해지가 실질적으로 채무불이행에 따른 법정해제와 같으므로 이자를 반환해야 한다고 주장했으나, 법원은 원고들이 제출한 해지신청서와 피고의 수락을 근거로 이 사건 계약이 '합의해제'된 것으로 보았습니다. 합의해제의 경우 민법상 법정해제와 달리 이자 반환 의무가 없으며, 원고들과 피고 사이에 이자 반환에 대한 별도의 약정이 없었으므로 피고의 이자 반환 의무가 없다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
원고들은 2016년 피고로부터 'F' 아파트를 분양받았고, 1차 계약금과 발코니 확장대금 각 10,000,000원과 1,000,000원을 지급했습니다. 2차 계약금은 피고로부터 대여받는 형식으로, 중도금은 J조합 대출로 충당되었으나, 원고들은 입주 예정일(2018. 7. 1. ~ 2018. 8. 31.)이 지나도록 2차 계약금이나 잔금을 지급하지 못했습니다. 피고는 2018년 10월과 11월, 그리고 2019년 1월에 걸쳐 원고들에게 2차 계약금과 잔금 지급 및 중도금 대출금 상환을 독촉하고, 기한 내에 이행하지 않으면 계약을 해제하겠다는 통보를 했습니다. 이에 원고들은 2019. 1. 24. '개인 사정으로 계약을 더 이상 유지할 수 없어 계약 및 모든 권리를 포기하며 해지를 신청한다'는 내용의 해지신청서를 피고에게 제출하고, 2차 계약금 대여원리금과 중도금 연체이자 등을 반환했습니다. 피고는 2019. 2. 8. J조합에 원고들의 중도금 대출금을 대위변제하고, 해당 호실들을 2019년 3월과 4월에 다른 사람들에게 재분양했습니다. 이후 원고들은 피고가 중도금 원금만 반환하고 이자를 반환하지 않은 것에 대해, 이 사건 분양계약 해제가 법정해제와 동일한 실질을 가지므로 중도금에 대한 이자까지 반환해야 한다고 주장하며 각 10,000,000원의 지급을 청구했습니다. 피고는 합의해제였으므로 이자 반환 의무가 없다고 다투었습니다.
분양계약 해지가 당사자 간의 '합의해제'로 볼 수 있는지 혹은 '채무불이행으로 인한 법정해제'로 볼 수 있는지 여부 및 그 법적 성질에 따라 피고가 원고들에게 중도금에 대한 이자를 반환할 의무가 있는지 여부
원고들의 피고에 대한 청구를 모두 기각한다. 소송비용은 원고들이 부담한다.
법원은 이 사건 분양계약이 원고들이 제출한 '해지신청서'와 피고의 이의 없는 수락, 그리고 원상회복금 수령 등의 사정을 종합하여 당사자 간 '합의해제'로 성립하였다고 판단했습니다. 합의해제는 그 내용에 따라 효력이 결정되며, 민법 제548조 제2항의 이자 반환 규정이 적용되지 않습니다. 원고들과 피고 사이에 중도금 이자 반환에 대한 별도의 약정이 없었으므로, 피고에게 중도금에 대한 이자를 반환할 의무가 없다고 보아 원고들의 청구를 기각했습니다.
민법 제548조 제2항은 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지며, 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다고 규정하고 있습니다. 그러나 이 조항은 '법정해제', 즉 일방의 채무 불이행 등으로 인해 법률 규정에 따라 계약이 해제될 경우에 적용되는 것입니다. 본 판례에서는 계약 당사자 쌍방이 기존 계약의 효력을 소멸시키기로 합의하는 '합의해제(또는 해제계약)'의 법리가 적용되었습니다. 합의해제는 새로운 계약으로서 그 효력은 당사자 간 합의의 내용에 따라 결정되며, 특별한 약정이 없는 한 민법 제548조 제2항의 이자 반환 규정은 적용되지 않습니다 (대법원 1996. 7. 30. 선고 95다16011 판결 등). 법원은 원고들이 피고에게 제출한 '해지신청서'의 문언('계약을 더 이상 유지할 수 없으므로 모든 권리를 포기하며 해지를 신청합니다')과 구체적인 원상회복 방법을 제시한 점, 피고가 이에 이의 없이 해지신청서와 원상회복금을 받은 점 등을 종합하여 당사자 쌍방이 계약을 실현하지 않을 의사가 일치되어 합의해제가 성립했다고 보았습니다. 또한, 처분문서(해지신청서)는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 반증이 없는 한 그 기재 내용에 의하여 의사표시의 존재 및 내용을 인정해야 하며, 특별한 합리적 이유 없이는 이를 배척할 수 없다는 법리(대법원 1982. 12. 14. 선고 82다카413 판결 등)에 따라 원고들이 해지신청서의 의미를 알지 못하고 작성했다는 주장을 받아들이지 않았습니다.
아파트 분양계약 해지 시에는 계약 해지의 법적 성격이 '합의해제'인지 '법정해제'인지를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. '합의해제'는 당사자 간의 합의로 계약을 없던 일로 하는 것이므로, 특별한 약정이 없다면 민법 제548조 제2항의 이자 반환 의무가 발생하지 않습니다. 반면, '법정해제'는 일방의 채무불이행으로 인해 법률 규정에 따라 계약이 해제되는 것이며, 이때는 받은 돈에 받은 날부터의 이자를 가산하여 반환해야 합니다. 계약 해지를 신청하거나 통보할 때는 그 문언과 의사표시의 내용을 신중하게 작성해야 합니다. 본 사례처럼 '해지신청서'를 제출하고 원상회복금을 지급한 행위는 합의해제의 청약으로 해석될 수 있으며, 상대방이 이를 받아들일 경우 합의해제가 성립될 수 있습니다. 계약을 해지하면서 금전 반환과 관련된 조건, 특히 이자 지급 여부에 대해 명확한 합의가 없다면, 나중에 이자 반환을 주장하기 어려울 수 있으므로, 해지 시점에 모든 조건을 명확히 합의하고 문서화하는 것이 바람직합니다. 본인이 계약 불이행 상태에서 상대방이 해제를 통보하면 신용상 불이익이나 민사상 책임을 질 수 있으므로, 합의해제를 통해 이러한 불이익을 피하려는 시도는 가능하지만, 이때는 금전적인 손실(예: 이자 미반환)을 감수해야 할 수도 있습니다.
