재개발 종교시설 용지 배분과 시공사 선정 무효 관련 분쟁

재단법인 A와 B교회는 C 주택재개발정비사업조합의 관리처분계획이 종교시설 용지 분배를 불확정적으로 하고 시공사 선정 무효 판결을 받은 상태에서 이루어져 위법하다고 주장하며 관리처분계획 취소 소송을 제기했습니다. 하지만 법원은 종교용지 분배는 이미 원고 재단에게 확정되었고 분담금은 관련 법령에 따라 결정될 수 있으며 시공사 선정과 관리처분계획 수립은 별개의 독립적 절차이므로 시공사 선정 무효만으로 관리처분계획이 당연히 위법해지는 것은 아니라고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (재단법인 A, B교회): 대구 중구 D 일원 주택재개발정비사업 구역 내 토지 또는 건축물 소유자이자 조합원으로서 관리처분계획의 취소를 주장함
• 피고 (C 주택재개발정비사업조합): 대구 중구 D 일원 주택재개발정비사업을 시행하기 위해 설립된 조합으로 원고들이 주장하는 관리처분계획을 수립하고 인가받음

분쟁 상황

C 주택재개발정비사업조합은 대구 중구 D 일원에서 주택재개발정비사업을 추진하며 2022년 7월 21일 관리처분계획을 인가받았습니다. 그러나 조합원인 재단법인 A와 B교회는 이 관리처분계획에 대해 두 가지 주요 문제점을 제기했습니다. 첫째, 재개발 구역 내 두 개의 종교시설이 있었음에도 관리처분계획에 하나의 종교용지만 계획되어 있고 이를 어떤 종교시설에 분양할지 명확히 하지 않았으며 권리 귀속과 비용 분담 기본사항도 확정되지 않았다고 주장했습니다. 둘째, 시공사인 주식회사 H 선정이 2022년 5월 19일 법원에서 무효 확인 판결을 받았음에도 불구하고 무효인 시공사 선정을 기초로 관리처분계획이 수립된 것은 법률상 필요한 서류가 미비된 상태에서 진행된 것으로 위법하다고 주장하며 관리처분계획의 취소를 구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 관리처분계획이 종교용지 분배와 비용 분담에 관한 기본 사항을 확정하지 않아 위법한지 여부와 시공사 선정 결의가 무효인 상태에서 수립된 관리처분계획이 위법한지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판단하여 원고들의 청구를 기각했습니다.

1. 종교용지 분배 관련 주장 기각: 이 사건 관리처분계획은 원고 재단에게 종교용지를 분양하는 내용으로 이미 확정되었고 종교용지 분담금은 원고 재단과 피고 사이에 합의가 이루어지거나 합의가 이루어지지 않을 경우 도시정비법 제89조 제1항에 따라 결정될 수 있음을 확인했습니다. 또한 정비구역 내 다른 종교시설 소유자는 이미 사업 시행으로 조성되는 종교용지를 분양받을 의사가 없다고 밝히고 정비구역 외 토지로 대토를 희망한 사실이 인정되었습니다.

2. 시공사 선정 무효 관련 주장 기각: 도시정비법상 시공자 선정과 관리처분계획의 수립은 별개로 이루어지는 독립적인 절차로 규정되어 있으며 시공자 선정을 관리처분계획에 포함되어야 하는 사항으로 규정하고 있지 않습니다. 따라서 시공자 선정이 무효라고 하더라도 이러한 사정만으로 관리처분계획이 당연히 위법하게 된다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다. 시공사 H을 시공자로 선정한 결의가 무효라는 판결이 있었지만 그 사실만으로 관리처분계획이 위법하다고 볼 수 없다고 보았습니다.

결론

재단법인 A와 B교회가 C 주택재개발정비사업조합을 상대로 제기한 관리처분계획 취소 청구는 모두 이유 없다고 판단되어 기각되었으며 소송 비용은 원고들이 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')의 여러 조항이 적용되었습니다.

1. 도시정비법 제74조 제1항 (관리처분계획의 내용)​: 관리처분계획에는 분양설계와 정비사업비의 추산액 등이 포함되어야 합니다. 법원은 이 사건 관리처분계획이 원고 재단에 대한 종교용지 분양을 확정했고 분담금 결정 방식도 정해져 있어 이 조항에 따른 필수 요건을 충족했다고 보았습니다.

2. 도시정비법 제89조 제1항 (주택 등 건축물의 공급)​: 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받는 대지 또는 건축물의 가격을 산정하고 그 차액으로 분담금 또는 환급금을 결정하는 기준이 되는 조항입니다. 법원은 합의가 이루어지지 않을 경우 이 조항에 따라 분담금이 결정될 수 있다고 설명했습니다.

3. 도시정비법 제52조 제1항 (사업시행계획서의 작성)​: 사업시행계획서에 정비사업비 및 설계도서가 포함되어야 함을 규정합니다. 이는 관리처분계획의 기초가 되는 자료를 제공합니다.

4. 도시정비법 제72조 제1항 (분양공고 및 분양신청)​: 사업시행계획인가 후 시공자를 선정한 경우 시공자와 계약 체결일로부터 120일 이내에 분양신청 통지를 하도록 규정합니다. 이는 시공자 계약 내용을 분양신청에 반영하기 위함입니다.

법원은 도시정비법 제29조 제4항에서 조합설립인가 후 시공자를 선정하도록 정하고 있고 제45조 제1항에서 시공자 선정과 관리처분계획 수립을 별개의 총회 의결 사항으로 규정하는 점 등을 들어 시공자 선정과 관리처분계획 수립이 독립적인 절차라고 판단했습니다. 따라서 시공자 선정이 무효가 되더라도 관리처분계획이 당연히 위법해지는 것은 아니라는 법리를 적용했습니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처하게 될 경우 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 재개발이나 재건축 사업에서 종교시설 용지 분배 문제가 발생할 경우 조합 및 다른 종교시설과의 사전 협의를 통해 분양 대상 및 조건 분담금 산정 방식 등을 관리처분계획 수립 이전에 명확히 하는 것이 중요합니다.
• 관리처분계획의 내용은 종전 부동산의 권리가액과 분양받는 종교용지 또는 건축물의 평가액을 기준으로 분담금 또는 환급금이 결정될 수 있으므로 관련 법령과 조합 정관 등을 미리 숙지해야 합니다.
• 시공사 선정 절차와 관리처분계획 수립 절차는 도시정비법상 독립적인 절차로 간주될 수 있으므로 시공사 선정의 유효성 문제만으로 관리처분계획 자체가 당연히 무효가 되는 것은 아니라는 점을 이해해야 합니다.
• 사업시행계획 및 관리처분계획 변경이 필요한 사유가 발생하는지 여부는 개별 사안별로 설계안이나 정비사업비의 변동 등 구체적인 상황을 면밀히 검토해야 합니다.