대형마트 건축허가 위법으로 인한 점포등록 반려 사건

주식회사 A는 대형마트 개설을 위해 건축허가를 받아 건물을 신축하고 대규모점포 개설등록을 신청했습니다. 그러나 광주광역시 북구청장은 해당 건축허가 자체에 용도지역 제한 위반, 용적률 및 건폐율 초과 등 중대한 하자가 있다고 판단하여 대규모점포 개설등록 신청을 반려했습니다. 주식회사 A는 북구청장의 반려 처분이 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 광주광역시 북구에 대형마트 개설을 추진하며 건물을 신축하고 대규모점포 등록을 신청한 회사
• 광주광역시 북구청장: 주식회사 A의 대규모점포 개설등록 신청을 반려한 행정기관

분쟁 상황

대형마트 개설을 추진하는 주식회사 A가 건축 허가를 받아 건물을 신축한 뒤 대규모점포 등록을 신청했으나, 해당 구청이 건축 허가 자체에 용도지역 제한 위반, 용적률 및 건폐율 초과 등의 심각한 위법이 있다는 이유로 등록 신청을 반려하면서 갈등이 발생했습니다. 주식회사 A는 구청이 대규모점포 등록 심사에서 건축 허가의 실질적 위법성까지 심사하는 것은 부당하다고 주장했으며, 보완 요구된 상권영향평가서 및 사업개시동의서 제출 조항도 상위법 위임 범위를 넘어 무효라고 주장했습니다. 반면 구청은 건축물의 위법성이 명백하여 등록을 반려하는 것이 적법하다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

대규모점포 개설등록 신청에 대한 행정청의 심사 범위가 건축허가의 실질적 위법성까지 포함하는지 여부, 원고가 신축하려는 두 동의 건물을 하나의 건물로 보아 건축법상 용도지역 제한, 용적률 및 건폐율 기준을 위반했는지 여부, 피고의 보완 요구 사항(상권영향평가서 및 사업개시동의서)이 상위법인 유통산업발전법의 위임 범위를 넘어 무효인지 여부, 신청 처리 지연 중 개정된 조례(전통상업보존구역 지정)를 적용하여 반려한 것이 적법한지 여부 및 해당 조례 조항의 유효성 여부

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하며 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 대규모점포 개설등록의 대상이 되는 건물은 적법한 건축허가를 받은 것이어야 하며 행정청은 건축허가의 실질적 위법성까지 심사할 수 있다고 보았습니다.

결론

법원은 주식회사 A가 신축하려는 판매시설동과 근린생활시설동이 구조, 기능 및 형태상 별개의 건물이 아닌 '하나의 건물'로 보아야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 해당 건물은 자연녹지지역과 제2종 일반주거지역에 걸쳐 용도지역 제한을 위반했으며, 용적률 및 건폐율 기준 또한 초과했다고 보았습니다. 이러한 건축허가의 중대한 위법사항을 그대로 방치할 경우 건축행정의 원활한 수행을 저해하고 공익을 심히 해칠 우려가 있다는 점을 감안하여, 광주광역시 북구청장의 대규모점포 개설등록 신청 반려 처분은 적법하다고 결론 내렸습니다. 다른 쟁점들(조례 무효, 처분사유 추가 등)에 대해서는 별도로 판단할 필요가 없다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 대규모점포 개설등록 신청 시 행정청의 심사 범위와 건축물의 위법성 판단 기준이 주요 쟁점이 되었습니다.

1. 대규모점포 개설등록의 심사 범위 (구 유통산업발전법 제8조 제1항 및 시행규칙 제5조, 구 건축법 제79조)​

• 구 유통산업발전법 제8조 제1항은 대규모점포를 개설하려는 자는 시장·군수·구청장에게 등록해야 한다고 규정합니다. 시행규칙 제5조는 등록 신청 시 건축허가서 사본 등 관련 서류를 제출하도록 하고 있습니다.
• 법원은 대규모점포 개설 등록의 근거 법령에서 별도의 예외 규정을 두지 않는 한, 건축법 위반 사항이 있는 건물에 대해 등록 신청을 수리하여 영업하게 할 수 없다고 보았습니다. 따라서 행정청은 제출된 건축허가서 사본의 형식적 구비 여부뿐만 아니라, 그 허가의 실질적 위법성 여부까지 심사할 수 있으며, 위법 사항이 발견될 경우 이를 이유로 등록 신청을 반려할 수 있습니다. 이는 위법한 건축물이 합법적으로 사용되는 것을 방지하고 건축행정 질서를 유지하려는 목적입니다.

2. 건물의 판단 기준 및 용도지역 제한 위반 (구 건축법 제2조 제3호, 제54조 제3항, 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조, 제84조)​

• 구 건축법 제2조 제3호는 대규모점포를 '하나 또는 대통령령이 정하는 2개 이상의 연접되어 있는 건물 안에 설치되는 매장'으로 정의합니다. 본 사례에서 법원은 원고가 신축하려는 판매시설동과 근린생활시설동이 비록 별개 건물로 표시되었으나, 기초와 층별 바닥이 연결되고 연결통로가 설치되어 있어 구조적·기능적으로 연결되어 있으며 외관상 분리됨이 없어 '하나의 건물'로 보아야 한다고 판단했습니다.
• 구 건축법 제54조 제3항과 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조 제3항은 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우, 각 지역의 건축 관련 규정을 모두 적용하도록 규정합니다. 이 사건 건물은 하나의 건물로서 자연녹지지역과 제2종 일반주거지역에 걸쳐 있었는데, 판매시설은 제2종 일반주거지역에서 건축할 수 없는 용도입니다. 따라서 법원은 이 사건 건축허가가 용도지역 제한에 위반한 중대한 하자가 있다고 보았습니다.

3. 용적률 및 건폐율 산정 위반 (구 건축법 제55조, 제56조 및 시행령 제119조, 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조, 제78조)​

• 구 건축법 제56조는 용적률을, 제55조는 건폐율을 규정하며, 시행령 제119조 등에서 그 산정 방식을 상세히 정하고 있습니다. 법원은 이 사건 건물을 하나의 건물로 보았을 때, 지하층 산정 기준 및 지표면 높이 산정 방식 등을 재적용하여 용적률 및 건폐율을 다시 계산했습니다. 그 결과 자연녹지지역에서 허용되는 용적률 60%와 건폐율 20%를 모두 초과했다고 판단했습니다. 이러한 초과는 건축법 및 국토계획법상 중대한 위반 사항에 해당합니다.

4. 지자체 조례의 유효성 (구 유통산업발전법 제13조의3, 행정절차법 제46조)​

• 구 유통산업발전법 제13조의3은 시장·군수·구청장이 지역 유통산업 보호를 위해 전통상업보존구역을 지정할 수 있도록 하고, 조례로 그 범위와 기준을 정하도록 위임하고 있습니다. 이 사건에서는 피고가 개정된 조례를 근거로 이 사건 사업부지를 전통상업보존구역으로 지정하고 대규모점포 개설을 금지한 사실이 있었고, 원고는 조례가 상위법 위임 범위를 넘어 무효라고 주장했습니다.
• 행정절차법 제46조는 행정상 입법예고 절차를 규정하고 있습니다. 원고는 전통상업보존구역 지정 처분이 행정예고 절차를 거치지 않아 위법하다고 주장하기도 했습니다.
• 그러나 법원은 건축허가 자체의 위법성만으로도 반려 처분이 적법하다고 판단하여, 조례의 유효성이나 행정예고 절차 위반 여부에 대한 상세한 판단은 하지 않았습니다. 다만, 지자체 조례는 상위 법령의 위임 범위를 벗어나거나 그 목적에 맞지 않게 재량권을 일탈·남용할 경우 무효가 될 수 있다는 일반적인 법리가 적용될 수 있습니다.

참고 사항

대규모 점포 등 복합적인 건축물을 계획할 때에는 여러 용도지역에 걸쳐 있거나 구조적으로 연결된 경우, 건축법상 '하나의 건물'로 간주될 수 있음을 특히 주의해야 합니다. 이 경우 각 용도지역의 건축 규제를 모두 충족해야 하므로, 초기 설계 단계부터 전문가와 충분히 상의하여 법적 문제를 예방하는 것이 매우 중요합니다. 건축 허가를 받았다고 하더라도 추후 허가 자체에 위법 사항이 발견될 경우, 이를 근거로 한 사업(예: 대규모점포 개설등록)이 반려될 수 있습니다. 행정청은 단순히 서류가 갖춰졌는지 여부뿐만 아니라, 제출된 서류에 나타난 건축 허가의 실질적인 적법성까지 심사할 수 있습니다. 행정 처리 기간이 길어질 경우, 신청 진행 중에 관련 법령이나 조례가 개정되어 불리하게 적용될 가능성이 있습니다. 개정될 가능성이 있는 법규를 미리 확인하고, 가능하면 개정 전 신속한 처리를 요청하는 등의 대처 방안을 고려하는 것이 좋습니다. 지역 상인 등 이해관계인과의 상생 문제는 대규모 점포 개설 시 법적 규제 외에도 중요한 고려 사항입니다. 관련 조례나 규제가 아니더라도 지역사회의 반발은 사업 추진에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.