지역주택조합 행정용역비 계약 변경 및 정산 방식 분쟁 사건

유한회사 A는 B조합과 지역주택조합 사업 행정용역 대행계약을 체결하였습니다. 당초 계약 이후 모집 예정 세대수를 늘리는 내용의 변경계약을 체결하였으나, 이 변경계약이 총회 결의를 거치지 않아 무효인지가 쟁점이 되었습니다. 또한 행정용역비 산정 기준이 모집 예정 세대수인지 실제 확정된 조합원 수인지에 대한 다툼이 있었습니다. 법원은 변경계약이 조합원에게 부담이 되는 계약이므로 총회 결의가 필요함에도 이를 거치지 않아 무효라고 판단하였습니다. 이에 따라 당초 계약을 기준으로 용역비를 산정하되, 실제 아파트 사용검사 후 확정된 조합원 수 798명을 기준으로 계산해야 한다고 보았습니다. 결론적으로 B조합이 이미 A회사에 지급한 금액이 산정된 용역비보다 많다고 판단하여 A회사의 추가 용역비 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 유한회사 A: B조합의 지역주택조합 사업에 대한 인허가 등 행정업무를 대행하는 용역 회사
• 피고 B조합: 김해시에서 아파트 건축 및 분양을 추진하는 지역주택조합 사업의 시행자

분쟁 상황

피고 B조합은 김해시에서 지역주택조합 아파트 사업을 시행하는 주체이고 원고 유한회사 A는 이 사업의 인허가 등 행정업무를 대행하는 용역 회사였습니다. 원고와 피고는 2014년 8월 1일 행정용역 대행계약(당초계약)을 체결하였고, 2017년 7월 10일 용역비 지급 기준이 되는 모집 예정 세대수를 1,097세대에서 1,123세대로 늘리고 조합원 외 일반분양 세대에 대한 용역비 지급을 추가하는 변경계약을 체결했습니다. 이 사건 아파트는 2019년 9월 30일 사용검사를 마쳤으며 당시 조합원 수는 798명이었습니다. 원고는 변경계약에 따라 총 11,117,700,000원의 용역비가 발생했으며, 이미 받은 9,899,010,000원과 피고가 대납한 66,000,000원을 제외한 1,152,690,000원을 피고에게 추가로 지급하라고 청구했습니다. 이에 대해 피고는 변경계약이 총회 결의 없이 이루어져 무효이고 당초 계약에 따르더라도 용역비는 실제 확정된 조합원 수 798명을 기준으로 산정해야 하므로 이미 지급된 금액이 충분하다고 주장하며 원고의 청구를 거부했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합과 용역회사 간 체결된 행정용역 변경계약이 총회 결의 없이 체결되어 무효인지 여부, 행정용역비 산정 기준을 모집예정세대수로 볼 것인지 아니면 실제 사용검사 이후 확정된 조합원 수로 볼 것인지 여부, 피고 B조합이 원고 유한회사 A에게 추가로 용역비를 지급할 의무가 있는지 여부

법원의 판단

원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결한다.

결론

법원은 이 사건 변경계약이 조합원의 재정적 부담을 증가시키는 계약임에도 불구하고 주택법령 및 조합 규약에 따른 총회 결의를 거치지 않았으므로 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 당초 계약에 근거하여 행정용역비를 산정해야 하며, 계약 문언과 지역주택조합 업무 관행 등을 종합할 때 용역비는 모집 예정 세대수가 아닌 실제 아파트 사용검사 후 최종 확정된 조합원 수 798명을 기준으로 정산해야 한다고 보았습니다. 그 결과 피고 B조합이 이미 지급한 금액이 최종 산정된 용역비보다 많으므로, 원고 유한회사 A의 추가 용역비 지급 청구는 이유 없다고 하여 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 주로 지역주택조합의 총회 결의의 유효성 및 행정용역 계약의 해석과 관련된 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 주택법 제11조 및 주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호(구 주택법령)​

• 이 법령들은 지역주택조합 사업에서 총회 결의가 반드시 필요한 사항을 규정하고 있습니다. 특히 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 합니다.
• 법원은 이러한 규정들이 단순히 조합 내부의 자율적인 대표권 제한을 넘어, 계약 상대방인 제3자와의 계약 해석에도 그 효력이 미치도록 하려는 것이라고 보았습니다. 따라서 총회 결의 없이 체결된 계약은 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 효력을 주장할 수 없습니다.
• '예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약'이란 조합의 예산으로 정해진 항목과 범위를 벗어나서 금원을 지출하거나 채무를 짐으로써 조합원에게 그 비용에 대한 부담이 되는 계약을 의미합니다. 이 사건 변경계약은 모집 예정 세대수를 늘리고 일반분양 세대에 대한 용역비를 추가하여 조합원에게 부담을 가중시키므로 총회 결의가 필요했습니다.

2. 민법 제689조 제1항 (위임의 해지)​

• 위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있습니다. 본 사건에서 행정용역 계약은 위임계약에 해당하므로 피고 B조합이 2019년 3월 22일 원고 유한회사 A에게 계약 해지를 통지한 것이 유효하다고 판단하는 근거가 되었습니다.

참고 사항

지역주택조합과 관련된 계약을 체결하거나 변경할 때는 조합원에게 재정적 부담을 주는 내용이라면 반드시 조합 총회 결의를 거쳐야 계약의 유효성을 확보할 수 있습니다. 관련 법규인 주택법, 주택법 시행령, 주택법 시행규칙에서 총회 결의를 의무화한 사항이 무엇인지 미리 확인하는 것이 중요합니다. 계약 내용에 '모집예정세대수', '~이내 범위', '지급(정산)' 등의 문구가 있다면 이는 확정된 금액이 아니라 최종적으로 실제 달성된 성과에 따라 정산될 여지가 있다는 점을 인지하고 계약 체결 시 용역비 산정 기준을 명확하게 명시하는 것이 중요합니다. 국토교통부의 '지역·직장주택조합 표준업무대행계약서'를 참고하여 계약 내용을 구체화하고 불분명한 조항으로 인한 분쟁을 예방해야 합니다. 특히 조합원 수 변동에 따른 용역비 정산 규정을 명확히 하는 것이 필요합니다.