분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사행정
인천광역시장은 2005년 원고 소유 토지를 포함한 지역에 B 도시개발사업을 지정하고 환지방식 개발계획을 수립했습니다. 피고 B 도시개발사업조합은 사업 시행자로 지정되어 2010년 이 사건 토지에 대해 공동주택용지 G블록으로 환지예정지를 지정했습니다. 이후 인천광역시장은 2014년, 2016년 개발 및 실시계획을 변경했고, 피고 조합은 이에 따라 2014년과 2017년 이 사건 토지에 대한 환지계획을 변경하여 공동주택용지 G블록 J로트(권리면적 192.4)로 환지예정지 지정을 했습니다. 원고는 2017년 2월 20일의 최종 환지예정지(변경) 지정 처분이 위법하다고 주장하며 그 취소를 구하는 소송을 제기했습니다. 원고는 개발계획 변경 시 필요한 동의 요건 미충족, 환지계획의 절차상 및 내용상 하자, 그리고 환지예정지 지정 통지 절차의 하자를 주장했습니다.
원고 A는 인천 연수구 지역의 도시개발사업 구역 내에 토지를 소유하고 있었으며, 해당 사업은 토지를 수용하여 개발 후 다시 토지로 돌려주는 '환지방식'으로 진행되었습니다. 사업 시행자인 B 도시개발사업조합이 개발계획 및 환지계획을 수립하고 변경하는 과정에서 원고의 토지에 대한 환지예정지가 공동주택용지 G블록의 J로트로 최종 지정 변경되었습니다. 원고는 이러한 환지예정지 변경 지정 처분이 이루어지는 과정에서 상위 개발계획 변경의 동의 절차가 미흡했고, 환지계획 작성 시 필요한 토지 소유자 동의, 대의원회 의결, 공람 및 의견 수렴 절차가 제대로 지켜지지 않았다고 주장했습니다. 또한, 공동주택용지를 로트로 나누는 것은 조합의 권한이 아니며, 환지계획 내용이 상위 계획에 위배되고 특정 건설사에 부당한 특혜를 주었다고 의심했습니다. 이와 더불어 최종 환지예정지 지정 통지 시에도 필요한 도면 등 상세한 정보가 제공되지 않았다고 주장하며, 이러한 절차적·내용적 하자를 이유로 환지예정지 변경 지정 처분의 취소를 법원에 요청했습니다.
원고의 청구를 기각한 판결의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 선행 개발계획 변경처분에 하자가 있어 이를 전제로 한 이 사건 처분이 위법한지 여부. (기판력에 저촉되는지) 둘째, 환지계획이 집단환지 신청 절차, 총회 또는 대의원회 의결 절차, 환지계획 공람 및 의견 제출 기회를 거치지 않아 절차상 하자가 있는지 여부. 셋째, 환지계획이 공동주택용지 분할 권한 밖의 내용이거나, 상위 개발계획 및 실시계획에 위배되고, 특정 회사에 특혜를 주기 위한 것이어서 내용상 하자가 있는지 여부. 넷째, 환지예정지 지정 시 법정 통지 절차를 제대로 거치지 않아 처분 자체에 하자가 있는지 여부.
법원은 원고의 청구를 모두 기각하며 피고의 환지예정지(변경) 지정 처분이 적법하다고 판단했습니다. 먼저, 원고가 주장한 개발계획 변경처분의 위법 주장은 이미 동일한 내용의 소송에서 적법하다는 판결이 확정되었으므로, 확정판결의 기판력에 저촉되어 다시 다툴 수 없다고 보았습니다. 환지계획의 절차상 하자에 대해서는, 이미 집단환지 신청이 유효하게 이루어진 상황이었으므로 피고가 원고에게 다시 집단환지 지정을 통지하고 신청을 받을 필요가 없었고, 환지계획 변경에 대해 피고 조합의 대의원회에서 적법한 의결을 거쳤으며, 공람 및 의견 제출 절차도 적절히 이행되어 절차상 하자가 없다고 판단했습니다. 환지계획의 내용상 하자에 대해서는, 공동주택용지 G블록의 분할은 인천광역시장의 개발계획 변경 처분에 따른 것이므로 피고의 권한 밖의 사항이라고 볼 수 없으며, 피고의 환지계획은 상위 개발계획 및 실시계획에 위배되지 않고, 특정 회사에 특혜를 주었다는 증거도 없다고 보아 내용상 하자를 인정하지 않았습니다. 마지막으로, 이 사건 처분 자체의 하자에 대해서는, 피고가 원고에게 환지예정지의 위치, 면적, 효력발생 시기를 충분히 통지하여 도시개발법이 정한 절차를 위반했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 결론적으로 원고가 주장하는 어떤 하자도 인정되지 않아 이 사건 처분은 적법하다고 판결했습니다.
이 판결에서는 도시개발사업과 관련된 여러 법령과 법리가 적용되었습니다.
도시개발법 제4조 제4항 (개발계획 변경 시 동의 요건): 도시개발구역 지정권자가 개발계획을 변경할 때 필요한 토지 소유자의 동의 요건을 규정한 조항입니다. 이 사건에서 원고는 피고 조합의 개발계획 변경 처분이 이 동의 요건을 갖추지 못했다고 주장했으나, 법원은 이미 이 부분에 대한 소송이 진행되어 적법하다는 판결이 확정되었으므로, 더 이상 다툴 수 없다는 '기판력' 원칙에 따라 원고의 주장을 배척했습니다.
도시개발법 시행령 제35조, 제36조 (환지계획 총회/대의원회 의결): 환지계획 작성 시 도시개발조합의 총회 또는 대의원회 의결이 필요함을 규정한 조항입니다. 원고는 피고가 적법한 의결을 거치지 않았다고 주장했지만, 피고가 2016년 12월 6일 대의원회를 개최하여 환지계획 변경안을 의결한 사실이 인정되어 이 주장은 받아들여지지 않았습니다.
구 도시개발법 시행령 제36조 제3항 (2012. 3. 26. 대통령령 제23685호로 개정되기 전의 것): 2012년 3월 31일 이전에 조합설립 인가를 받은 조합의 경우, 대의원회가 환지계획 작성에 대한 총회의 권한을 대행할 수 있도록 하는 규정입니다. 피고 조합은 이에 해당하여 대의원회 의결이 유효하다고 인정되었습니다.
도시개발법 제29조 제3항, 제4항 (환지계획 공람 및 의견 제출 기회): 환지계획 인가 신청 전에 토지 소유자에게 환지계획의 내용 등을 알리고 관계 서류를 공람시켜 의견 제출의 기회를 주어야 한다는 절차 규정입니다. 법원은 피고가 공람 및 통지 절차를 이행하고 원고에게 의견 제출 기회를 부여했음을 인정하여 절차상 하자가 없다고 판단했습니다.
도시개발법 제35조 제3항 (환지예정지 지정 통지): 시행자가 환지예정지를 지정할 때 토지 소유자에게 환지예정지의 위치, 면적, 효력발생 시기를 통지해야 한다는 규정입니다. 원고는 도면 미첨부를 주장했으나, 법원은 원고가 피고의 통지와 공람 도면을 통해 필요한 정보를 충분히 알 수 있었다고 보아 하자가 없다고 판단했습니다.
도시개발업무지침 제4편 제3장 4-3-2 (집단환지 지정 신청 통지): 집단환지 지정 시 시행자가 환지계획 작성 전 토지 소유자에게 서면 통지하고 신청을 받아야 한다는 지침입니다. 법원은 이 사건에서 이미 종전에 유효한 집단환지 신청이 있었고 그 효력이 소멸했다고 볼 사정이 없으므로, 피고가 새로운 집단환지 신청을 받을 필요가 없었다고 해석했습니다.
기판력 (旣判力): 법원의 확정판결이 가진 구속력으로, 이미 판결된 사안에 대해 당사자들이 다시 다툴 수 없게 하는 효력입니다. 이 사건에서 원고의 개발계획 변경처분 위법성 주장이 기판력에 의해 배척되었습니다.
유사한 도시개발사업 관련 상황에 놓였을 때 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다.
행정처분의 선행 처분 확인: 자신이 다투는 행정처분이 다른 행정처분을 전제로 한 경우, 선행 처분의 적법성에 대한 다툼이 이미 법원에서 확정된 적이 있다면 다시 그 위법성을 주장할 수 없습니다. 따라서 과거에 유사한 내용으로 소송이 진행된 적이 있는지 미리 확인해야 합니다.
도시개발사업 절차에 대한 이해: 도시개발사업은 '개발계획', '실시계획', '환지계획' 등 여러 단계로 진행되며 각 단계마다 법정 동의 요건, 공람 절차, 인가 절차 등이 다릅니다. 이 과정을 정확히 이해하고 자신의 권리가 침해될 수 있는 지점을 파악하는 것이 중요합니다.
환지계획 변경 시 절차 준수 여부 확인: 환지예정지 지정이나 환지계획이 변경될 경우, 도시개발법 및 시행령, 그리고 사업시행자의 정관에 명시된 토지 소유자 통지, 신청, 총회 또는 대의원회 의결, 공람 및 의견 제출 등의 절차가 제대로 지켜졌는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 '집단환지'의 경우, 일반 환지와는 다른 특성이 있으므로 관련 규정을 면밀히 살펴야 합니다.
환지예정지 정보의 정확한 파악: 환지예정지가 지정되거나 변경될 때 사업시행자가 통지하는 문서에 환지예정지의 위치, 면적, 효력발생 시기가 명확히 기재되어 있는지 확인하고, 필요하다면 해당 도면 등 추가 자료를 요구하여 지정된 환지예정지의 구체적인 내용을 정확히 파악해야 합니다.
증거자료 확보의 중요성: 특혜 의혹이나 상위 계획 위배 등 내용상 하자를 주장할 경우에는 이를 입증할 수 있는 객관적인 증거 자료를 충분히 확보하는 것이 중요합니다.
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