지역주택조합 납입금 반환을 둘러싼 분쟁 판결

이 사건은 아파트 분양을 위해 지역주택조합에 가입하고 분담금을 납부한 원고들이, 피고 지역주택조합을 상대로 자신들이 납부한 분담금을 돌려달라고 청구한 소송입니다. 원고들은 조합 가입 당시 체결했던 ‘사업 중단 시 분담금 전액 반환 약정’, ‘추가 분담금 면제 보증 약정’, 그리고 ‘특정 동·호수 배정’ 약정들이 총회 결의를 거치지 않아 무효이거나, 피고의 기망 또는 착오로 인해 계약을 체결한 것이므로 이 계약들이 무효 또는 취소되어야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고들의 주장을 받아들이지 않고, 위 약정들이 무효가 아니며 기망 행위도 없었다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들: A지역주택조합 추진위원회 또는 A지역주택조합과 조합가입계약을 체결한 사람들로, 아파트를 분양받기 위해 가입금 및 분담금을 납부했습니다.
• 피고: 고양시 덕양구 B 토지 일대에 아파트를 신축하는 사업을 추진하기 위해 설립된 지역주택조합입니다.
• C 주식회사: 이 사건 사업의 시공사이며, 피고 지역주택조합과 함께 사업을 진행하는 공동사업주체로서 확정분담금 보증서에 날인했습니다.

분쟁 상황

원고들은 고양시 덕양구 지역에 아파트를 신축하려는 피고 지역주택조합과 아파트 분양을 목적으로 조합가입계약을 체결하고 분담금을 납부했습니다. 계약 체결 시, 원고들은 '사업이 중단될 경우 납부한 분담금 전액을 반환받을 수 있다'는 약정, '사업 진행 중 추가 분담금이 발생하더라도 피고가 이를 청구하지 않는다'는 확정분담금 보증서, 그리고 특정 동·호수를 배정받는다는 내용 등에 따라 계약을 맺었습니다. 그러나 원고들은 시간이 지나면서 이러한 약정들이 지역주택조합의 성격상 법적으로 효력이 없거나, 피고가 중요한 사실을 제대로 알리지 않아 기망을 당했다고 주장하며 납입금 반환을 청구하게 되었습니다. 특히 원고들은 '사업 중단 시 반환 약정'과 '추가 분담금 보증 약정'이 비법인사단인 지역주택조합의 총유재산을 처분하는 행위에 해당하므로 조합원 총회의 결의를 거쳐야 하는데 그러한 절차가 없었기에 무효라고 주장했습니다. 또한 특정 동·호수 배정에 대한 설명이 불충분하여 기망에 해당한다고 주장하며 계약 취소를 통해 납입금 반환을 요구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 지역주택조합의 ‘사업 중단 시 납입금 반환 약정’이 유효한지 여부: 이 약정이 조합 총회 결의를 거치지 않은 총유재산 관리·처분 행위로서 무효인지가 문제되었습니다.
2. 지역주택조합의 ‘추가 분담금 면제 또는 보증 약정’이 유효한지 여부: 이 약정이 조합의 총유재산에 영향을 미치는 관리·처분 행위로서 총회 결의가 필요한지, 그리고 그 내용이 조합원의 채무를 면제하는 것인지 또는 시공사의 보증에 해당하는지 등이 쟁점이었습니다.
3. 조합 가입 시 ‘특정 동·호수 배정’ 약정과 관련하여 피고가 원고들을 기망한 사실이 있는지 여부: 원고들이 특정 동·호수 배정을 신뢰하고 계약했으나, 실제와 달라 기망을 이유로 계약을 취소할 수 있는지가 문제되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하며 다음과 같이 판단했습니다.

1. '사업 중단 시 납입금 반환 약정'에 대하여: 이 약정은 피고 조합이 사업을 계속 진행할 수 없어 중단하게 될 경우, 납부한 분담금 중 사업 수행에 사용된 부분을 제외한 잔여 부분을 정산하는 통상적인 내용의 약정으로 보았습니다. 이는 조합 해산 또는 청산을 전제로 한 것으로 해석되며, 이를 그 자체로 총회 결의 대상인 총유재산의 관리·처분 행위로 평가하기 어렵다고 보아 무효가 아니라고 판단했습니다.
2. '확정분담금 보증 약정'에 대하여: 이 약정은 원고들의 추가 분담금 지급 의무 자체를 면제하는 것이 아니라, 시공사인 C 주식회사가 피고 조합에 대하여 원고들의 추가 분담금 채무를 보증하고 원고들에 대하여 그 이행을 인수한 것으로 해석했습니다. 이로 인해 피고 조합의 총유재산 규모가 감소한다고 볼 수 없으므로, 이 약정을 총회 결의 대상인 총유재산의 관리·처분 행위로 단정할 수 없으며, 주요 내용은 창립총회에서 승인되었다고 판단하여 무효가 아니라고 보았습니다.
3. '특정 동·호수 배정'과 관련한 기망 주장에 대하여: 이 사건 각 계약서에는 사업구역, 주택형, 동·호수 등이 변경될 수 있다는 점과, 변경 시 동·호수 재지정 또는 분담금 정산 방법 등이 구체적으로 명시되어 있습니다. 따라서 법원은 피고가 원고들을 기망했다고 인정하기 어렵다고 보아 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다.

결론

결론적으로 법원은 원고들의 주장(사업 중단 시 반환 약정 및 추가 분담금 보증 약정의 무효, 특정 동·호수 배정 관련 기망에 의한 계약 취소)이 모두 이유 없다고 판단하여, 원고들이 피고에게 납입금 및 지연손해금을 지급하라는 청구를 전부 기각했습니다. 이에 따라 소송비용은 원고들이 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 주택법 (지역주택조합 설립 및 운영):
   • 제11조 (주택조합의 설립 등): 지역주택조합 설립의 근거 규정입니다.
   • 제4조 제1항 (주택건설사업자 등의 등록): 주택건설사업자 등록에 관한 규정입니다.
   • 제5조 제1항 (공동사업주체): 주택조합이 사업 주체와 공동으로 사업을 시행할 수 있음을 규정합니다.
   • 제5조 제4항 (공동사업주체 간 협약): 공동사업주체 간 업무·비용 및 책임 분담에 관한 사항은 당사자 간 협약에 따른다고 정하고 있습니다.
   • 시행령 제16조 제1항 제3호: 공동사업주체 간 업무·비용 및 책임 분담 등에 관한 구체적인 내용을 정하고 있습니다.
2. 비법인사단 총유재산 관리·처분 법리: 판례는 주택조합과 같은 비법인사단의 재산은 조합원 전원의 총유에 속하며, 총유물의 관리 및 처분에 관하여 조합규약에 정한 바가 없으면 조합원 총회의 결의에 따라야 하며, 이를 거치지 않은 행위는 무효라고 봅니다 (대법원 2024. 10. 8. 선고 2024다257362 판결 등 참조).
3. 지역주택조합 사업의 특성: 지역주택조합 사업은 조합원 모집, 재정 확보, 토지 매입 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경될 수 있습니다 (대법원 2022. 5. 12. 선고 2021다286116 판결 등 참조).
4. 조합원 모집 관련 기망 여부 판단 기준: 지역주택조합의 조합원 모집 시 중요한 사항에 대해 비난받을 정도의 허위 고지가 있었는지 여부는 관련 법령, 규약, 모집공고 내용, 사업 진행 경과 등 여러 사정을 종합적으로 판단해야 합니다 (대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결 등 참조).
5. 부당이득 반환 청구의 증명책임: 부당이득 반환을 주장하는 사람은 급부행위의 원인이 된 사실과 함께 그 원인이 무효, 취소, 해제 등으로 소멸되어 법률상 원인이 없게 되었음을 주장하고 증명해야 합니다 (대법원 2018. 1. 24. 선고 2017다37324 판결 등 참조).

참고 사항

비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하시는 것이 좋습니다.

1. 지역주택조합의 법적 성격 이해: 지역주택조합은 비법인사단으로, 조합의 재산은 조합원 전체의 공동 소유(총유)에 해당합니다. 총유 재산의 관리나 처분은 조합 규약에 따르거나, 규약에 없는 경우 조합원 총회 결의를 거쳐야 유효합니다. 따라서 중요한 계약이나 약정이 총회 결의 없이 체결되었다면 그 효력이 문제될 수 있습니다.
2. 계약서 내용의 면밀한 확인: '확정분담금', '추가 분담금 면제', '사업 중단 시 분담금 반환' 등 조합원의 권리와 의무에 중대한 영향을 미치는 약정들은 그 내용이 구체적으로 무엇을 의미하는지, 그리고 어떤 조건 하에서 적용되는지를 계약서와 조합 규약을 통해 반드시 확인해야 합니다.
   • 확정분담금 보증 약정: 시공사 등이 추가 분담금을 '보증'하거나 '이행 인수'하는 약정은 조합원에게 추가 분담금 채무 자체가 없어지는 '면책적 인수'와는 다를 수 있습니다. 이 경우 조합원에 대한 청구는 여전히 유효하고, 조합이 시공사에 먼저 청구해야 할 의무만 있을 수 있습니다.
   • 사업 중단 시 반환 약정: 사업 중단 시 분담금 반환 약정이라도, 단순히 조합의 해산 또는 청산 절차에서 잔여 재산을 정산하는 통상적인 방식이라면 총유재산의 특별한 관리·처분 행위로 보지 않을 수 있습니다. 약정의 구체적인 조건과 반환 범위(예: 사용된 비용 제외 여부)를 확인해야 합니다.
3. 동·호수 배정 관련: 지역주택조합 사업은 초기 단계부터 인·허가 과정에서 사업 계획, 동·호수, 주택형 등이 변경될 가능성이 높습니다. 따라서 계약서에 이러한 변경 가능성과 변경 시 대처 방법(예: 동·호수 재지정, 분담금 정산)이 어떻게 명시되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 특정 동·호수를 확정적으로 약정했다고 주장하더라도, 계약서에 변경 가능 조항이 있다면 기망을 인정받기 어려울 수 있습니다.
4. 정보 공개 및 설명 의무: 조합 가입 시 중요한 정보에 대해 충분히 설명받았는지 확인해야 합니다. 그러나 사업의 특성상 불확실성이 많으므로, 예상 가능한 모든 위험에 대해 상세한 설명을 요구하기는 어려울 수 있습니다. 중요한 약정이나 보증이 있다면 그 법적 의미와 조합에 미치는 영향에 대해 직접 확인하고 이해하려는 노력이 필요합니다.