지역주택조합 가입 후 조합원 자격 상실로 인한 계약금 반환 사건

원고 A는 G지역주택조합과 조합가입 계약을 맺고 계약금 36,474,360원을 지급했으나, 이후 배우자의 주택 보유 이력으로 인해 주택법상 조합원 자격이 없음을 통보받았습니다. 원고는 계약이 무효이거나 착오에 의한 취소 대상이라고 주장하며 납부한 분담금 반환을 청구했습니다. 법원은 계약의 목적 달성 불능으로 인한 무효 주장은 받아들이지 않았으나, 원고가 조합원 자격이 있다고 착오하여 계약을 체결했음을 인정하고, 피고의 중대한 과실 항변을 기각하여 계약 취소를 받아들여 원고에게 계약금과 지연손해금을 반환하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: G지역주택조합의 조합원 가입 계약을 체결하고 분담금을 납부한 당사자
• 피고 G지역주택조합: 공동주택사업을 추진하는 지역주택조합
• 원고의 배우자 E: 원고의 가족 구성원으로, 과거 주택 소유 및 주택 당첨자 지위로 인해 원고의 조합원 자격에 영향을 미친 인물

분쟁 상황

원고는 2023년 6월 10일 G지역주택조합과 조합가입 계약을 체결하고 2023년 7월 12일까지 계약금 36,474,360원을 지급했습니다. 이 계약은 원고가 공동주택을 공급받기 위한 목적이었습니다. 이후 2023년 8월 22일, 피고는 원고의 배우자 E이 과거 주택법령상 1가구 2주택을 보유한 사실이 있어 원고가 조합원 자격을 상실했다는 화성시청의 통보를 받았다며 원고에게 이를 알렸습니다. 원고의 배우자 E은 피고의 지역주택조합설립인가 신청일 이후인 2018년 10월 13일부터 2020년 8월 25일까지 아파트 1채를 소유한 상태에서 다른 아파트의 당첨자 지위까지 가지고 있었고, 이는 주택법상 조합원 자격 요건(세대원 전원 무주택 또는 85㎡ 이하 1주택 소유)에 위배되는 상황이었습니다. 이에 원고는 자신의 조합원 자격이 애초에 없었으므로 계약이 무효이거나, 중요한 부분에 대한 착오로 계약을 취소해야 한다고 주장하며 기납부한 분담금 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

1. 지역주택조합 가입 계약 당시 이미 조합원 자격이 없었던 경우, 해당 계약이 목적 달성 불능으로 무효인지 여부. 2. 지역주택조합 조합원 가입 시 조합원 자격 유무에 대한 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있는지 여부. 3. 조합원 자격에 대한 착오가 계약 당사자의 중대한 과실로 인한 것인지 여부.

법원의 판단

법원은 이 사건 조합가입계약이 원고의 주택 공급 목적을 달성할 수 없었다고 하더라도, 계약서에 조합원 자격 상실 또는 부적격자일 경우의 조항이 명시되어 있었으므로 계약 자체를 목적 달성 불능으로 인한 무효로 볼 수는 없다고 판단했습니다. 그러나 원고가 조합원 자격을 갖추고 있음을 전제로 계약을 체결했음이 분명하고, 조합원 자격에 대한 착오는 계약의 중요한 동기에 해당하며 계약 내용이 되었다고 보아 착오를 이유로 한 계약 취소는 적법하다고 인정했습니다. 또한, 피고가 주장한 원고의 중대한 과실에 대해서는, 원고가 일반인으로서 모집대행인인 F의 부정확한 설명을 듣고 계약을 체결했으며, 계약서 상 자격 유지 기간의 불명확성 및 작은 글씨 등을 고려할 때 원고에게 중대한 과실이 있다고 보기 어렵다고 판단하여 피고의 항변을 기각했습니다. 결과적으로 피고는 원고에게 납부받은 계약금 36,474,360원과 이에 대한 지연손해금(2024년 12월 24일부터 2025년 11월 27일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다.

결론

원고는 지역주택조합 가입 계약을 착오를 이유로 적법하게 취소할 수 있게 되었으며, 피고는 원고에게 이미 납부받은 계약금 36,474,360원 및 이에 대한 지연손해금을 반환해야 합니다.

연관 법령 및 법리

주택법 제11조 제7항, 주택법 시행령 제21조 제1항, 주택법 시행규칙 제8조 제1항: 이 법령들은 지역주택조합의 조합원 자격 기준을 명시하며, 주택조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 세대원 전원이 무주택이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주여야 한다고 규정합니다. 특히, 주택 소유에는 '주택공급에 관한 규칙 제2조 제7호에 따른 당첨자의 지위'도 포함되며, 이러한 조합원 자격 규정은 당사자의 의사로 배제할 수 없는 강행규정입니다. 민법 제109조 제1항 (착오로 인한 의사표시의 취소): 이 법리는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때 의사표시를 취소할 수 있으나, 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 규정합니다. 동기의 착오도 그 동기를 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 인정될 경우 중요 부분의 착오에 해당할 수 있습니다. 계약의 원시적 불능과 무효: 계약 당시부터 채무를 이행하는 것이 사실상 또는 법률상 불가능한 상태였다면 그 계약은 원시적 불능으로 무효가 됩니다. 중대한 과실의 의미: 민법 제109조 제1항 단서에 명시된 '중대한 과실'은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 것을 의미합니다.

참고 사항

지역주택조합 가입 시에는 본인뿐만 아니라 세대원 전원의 과거 주택 소유 이력 및 주택 당첨자 지위까지 주택법령상의 조합원 자격 요건에 부합하는지 철저히 확인해야 합니다. 특히 '주택공급에 관한 규칙' 상의 당첨자 지위 보유도 주택 소유로 간주될 수 있음에 유의해야 합니다. 조합가입 계약서에 조합원 자격 상실 시의 조항(예: 위약금 공제 후 환급)이 명시되어 있더라도, 계약 체결 당시부터 조합원 자격이 없었음을 알았더라면 계약하지 않았을 중요한 착오가 있었다면 계약 취소를 주장할 수 있습니다. 계약 체결 과정에서 모집대행인 등으로부터 설명을 들을 때, 법령 해석이나 중요한 자격 요건에 대한 질문은 명확하게 하고 서면으로 답변을 받아두는 것이 좋습니다. 설명이 불충분하거나 부정확한 경우, 이는 착오를 주장할 수 있는 근거가 될 수 있습니다. 계약서 내 자격 요건 관련 문구가 모호하거나 글씨 크기가 작아 확인하기 어려운 경우에도, 일반적인 주의 의무를 현저히 결여했다고 보기 어려울 수 있으므로, 중대한 과실로 인정되지 않을 가능성이 있습니다.