기타 금전문제
이 사건은 수원지방법원에서 진행된 부동산 경매 절차의 배당표에 대해 원고가 이의를 제기한 사건입니다. 원고는 자신이 임대차 계약을 체결하고 전입신고 및 확정일자를 받은 시점이 피고가 임차권등기를 마친 시점보다 빠르므로, 경매 배당에서 우선권을 가져야 한다고 주장했습니다. 반면 피고는 원고가 실거주하지 않고 모친을 통한 간접 점유에 불과하여 대항력 발생 시점이 원고의 모친 전입신고일을 기준으로 해야 한다고 주장했습니다. 법원은 원고가 직접 전입신고를 마친 시점에 대항력과 우선변제권을 취득했다고 보아 원고의 주장을 받아들여, 피고에게 배당된 8천만 원을 원고에게 돌려주도록 배당표를 경정했습니다.
원고는 임대인 D와 2021년 2월 23일 보증금 1억 1천만 원에 임대차 계약을 맺고, 2021년 3월 22일 확정일자를 받고 2021년 3월 23일 전입신고를 마쳤습니다. 피고는 원고의 전입신고일 이후인 2021년 4월 2일 이 사건 건물에 임차권등기를 마쳤습니다. 이후 건물에 대한 임의경매 절차가 진행되어 배당표가 작성되었는데, 원고는 피고에게 배당된 8천만 원에 대해 이의를 제기하며 소송을 제기했습니다. 원고는 피고가 이미 퇴거하여 대항력을 상실했다고 주장했고, 피고는 원고가 간접점유에 불과하며 원고의 모친 G의 전입신고일을 기준으로 대항력을 판단해야 하므로 자신이 우선 배당받을 권리가 있다고 주장하며 배당 순위에 대한 다툼이 발생했습니다.
주택임대차보호법상 임차인의 대항력 및 우선변제권 취득 시점이 언제인지, 특히 임차인 본인의 전입신고와 가족 구성원의 전입신고 중 어느 시점을 기준으로 해야 하는지, 그리고 임차권등기명령에 의한 대항력 발생 시점이 기존 임차인의 권리에 어떤 영향을 미 미치는지 여부입니다.
수원지방법원이 2024년 6월 4일 작성한 배당표 중 피고 B에 대한 배당액 8천만 원을 0원으로 변경하고, 원고 A에 대한 배당액 9,019,813원에 8천만 원을 더한 89,019,813원으로 경정했습니다. 또한 소송비용은 피고 B가 부담하도록 했습니다.
법원은 원고가 이 사건 건물에 전입신고를 마친 2021년 3월 20일에 대항력 및 우선변제권을 취득했다고 판단했습니다. 반면, 피고는 이 사건 세대에 대한 점유를 상실한 상태였으므로 임차권등기가 마쳐진 2021년 4월 2일에 대항력 및 우선변제권을 취득했다고 보았습니다. 따라서 원고가 피고보다 먼저 배당받을 권리가 있으므로, 이 사건 배당표는 원고의 청구대로 경정되어야 한다고 결론 내렸습니다.
이 사건과 관련하여 주택임대차보호법 제3조의3 제1항과 같은 조 제5항이 적용되었습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않을 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정합니다. 같은 조 제5항은 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 완료되면 임차인이 대항력 및 우선변제권을 취득한다고 명시하면서, 임차권등기 이전에 이미 대항력 및 우선변제권을 취득한 경우에는 그 권리가 유지된다고 규정하고 있습니다. 법원은 이 규정을 바탕으로 대항력이나 우선변제권이 있었던 임차인이 점유를 상실했더라도 보증금을 반환받지 못하면 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 이로 인한 대항력 및 우선변제권은 임차권등기가 경료된 때부터 취득된다고 해석했습니다. 즉, 이전에 점유를 통해 대항력을 갖추지 못했거나 상실했던 임차인이라도 임차권등기를 통해 대항력을 취득할 수 있지만, 그 시점은 등기가 완료된 때가 기준이 된다는 것입니다. 본 사안에서는 원고가 임대차 계약 후 2021년 3월 20일 전입신고를 마쳐 대항력과 우선변제권을 취득했으므로, 피고가 임차권등기를 마친 2021년 4월 2일보다 우선한다고 판단했습니다. 원고의 모친 G의 전입신고와 관계없이 임차인 본인인 원고의 전입신고가 유효한 대항력 발생 시점으로 인정된 것입니다.
주택 임대차 계약 시 임차인의 권리 보호를 위해 다음 사항들을 유념해야 합니다. 첫째, 임대차 계약을 체결했다면 임차 보증금을 지급한 후 최대한 빨리 해당 주택으로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고와 확정일자를 받는 시점이 빠를수록 경매 등 유사 상황 발생 시 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리인 대항력과 우선변제권을 먼저 확보할 수 있습니다. 둘째, 임차인 본인이 해당 주택에 실제로 거주하고 전입신고를 하는 것이 중요합니다. 비록 가족이 함께 거주하며 가족 구성원 중 다른 사람이 전입신고를 하더라도, 임차인 본인이 인도와 주민등록을 마친 시점을 기준으로 대항력이 발생하는 것이 원칙입니다. 셋째, 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못했을 때는 임차권등기명령 제도를 활용할 수 있습니다. 그러나 이 등기로 인한 대항력 및 우선변제권은 등기가 마쳐진 시점부터 발생하므로, 기존에 대항력을 상실한 상태였다면 등기 시점 이후의 권리를 주장할 수 있게 됩니다. 따라서 기존에 대항력을 유지하고 있었다면 그 권리가 계속 유지되지만, 그렇지 않다면 임차권등기가 된 시점을 기준으로 새로운 대항력이 발생한다는 점을 이해해야 합니다.
