건물 임대 용역 대금 반환 청구 소송 판결

원고(분양사업자)가 피고(용역업체)와의 건물 임대 용역 계약이 공인중개사법을 위반하여 무효이거나 착오에 의해 취소되었다며, 이미 지급한 용역비의 반환을 청구했습니다. 법원은 피고의 용역이 공인중개사법상 중개행위에 해당하지 않고, 계약 취소를 주장하는 착오도 계약 체결 이후의 사정에 불과하다고 보았습니다. 또한 피고가 선량한 관리자 주의의무를 위반했다고 볼 증거가 부족하며, 용역비 반환 약정에 따른 기준 금액 산정을 통해 원고의 반환 청구권이 발생하지 않았다고 판단하여, 원고의 모든 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: Q 건물을 신축하여 분양한 분양사업자
• 피고 주식회사 F: 원고에게 Q 건물의 임차인 확보 등에 관한 용역을 제공한 업체

분쟁 상황

원고는 Q 건물의 분양사업자로, 피고와 이 건물 지하 1층, 지상 1층 일부(이 사건 건물)의 임차인 확보 등에 관한 용역 계약을 2019년 10월 25일에 체결했습니다. 피고의 용역에 따라 원고는 2019년 11월 6일 주식회사 H와, 2020년 2월 3일 주식회사 K 및 L과 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 2019년 11월 11일부터 2020년 3월 30일까지 피고에게 용역비로 총 478,066,600원을 지급했습니다. 이후 원고는 피고의 용역이 공인중개사법 위반으로 무효이거나, 임차인의 자금 조달 능력에 대한 착오로 계약이 취소되어 기지급 용역비를 부당이득으로 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 또한 피고가 임차인의 자금 조달 능력 정보를 제공하지 않고, 피고 직원이 임차인에게 계약금을 조달해 주는 등 선량한 관리자 주의의무를 위반하여 손해를 입혔으므로 손해배상을 청구하거나, 용역비 반환 약정에 따라 44,879,789원을 반환해야 한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 용역 계약이 공인중개사법상 중개행위에 해당하여 무효인지 여부, 이 사건 용역 계약이 중요 부분에 대한 착오로 취소될 수 있는지 여부, 피고가 선량한 관리자의 주의의무를 위반하여 원고에게 손해배상 책임을 지는지 여부, 이 사건 용역 계약에 따른 용역비 반환 약정이 발생했는지 여부

법원의 판단

법원은 원고의 주위적 청구(공인중개사법 위반 무효 또는 착오 취소로 인한 부당이득 반환)를 기각했습니다. 피고의 용역은 단순 중개행위를 넘어선 포괄적인 임대자문 서비스이며, 비용 지출의 위험 부담과 이익 취득 가능성이 있어 중개행위에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 또한 착오 주장은 계약 체결 이후의 사정에 불과하다고 보았습니다. 제1예비적 청구(불법행위 또는 채무불이행으로 인한 손해배상)도 기각했는데, 피고가 임차인들의 자금조달능력 정보를 제공할 의무가 있다고 보기 어렵고, 피고 직원들의 자금 조달 행위만으로는 선량한 관리자 주의의무 위반을 인정하기에 부족하다고 판단했습니다. 제2예비적 청구(용역비 반환 약정에 따른 반환) 역시 기각했습니다. 계약 문언 해석상 용역비 반환의 기준이 되는 금액은 '약정 선급금'이며, 원고가 실제 지급한 선급금 99,226,600원이 계약상 피고에게 귀속되어야 할 용역비 112,440,626원을 초과하지 않으므로 반환 청구권이 발생하지 않는다고 보았습니다.

결론

원고의 주위적 청구 및 각 예비적 청구가 모두 이유 없어 기각되었습니다. 소송 비용은 원고가 부담합니다.

연관 법령 및 법리

구 공인중개사법 제2조 제1호에 따르면 '중개'란 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말합니다. 본 사건에서 법원은 피고의 용역이 단순한 임대차 알선을 넘어 원고의 이익 실현을 우선적으로 추구하는 포괄적인 자문 역할에 해당한다고 보아 중개행위로 판단하지 않았습니다. 즉, 위험 부담과 이득 취득이 가능한 포괄적 용역은 중개행위와 구별됩니다. 구 공인중개사법 제48조 제1호는 개설등록을 하지 않고 부동산 중개업을 한 자를 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다. 피고의 행위가 중개행위가 아니라고 판단되었으므로, 이 조항 위반으로 인한 계약 무효 주장도 인정되지 않았습니다. 민법 제109조는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때 의사표시를 취소할 수 있다고 규정하나, 법원은 착오 판단의 기준 시점을 '계약 체결 당시'로 보고, 원고가 주장하는 착오 사정들이 계약 체결 이후의 사정에 불과하다고 보아 착오 취소 주장을 받아들이지 않았습니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 피고가 임차인의 자금조달능력에 대한 정보 제공 의무를 부담한다고 보기 어렵고, 피고 직원의 자금 조달 행위만으로는 선량한 관리자로서의 주의의무를 위반했다고 볼 증거가 부족하다고 판단되어 손해배상 청구가 기각되었습니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 규정하고 있습니다. 원고는 계약의 무효 또는 취소를 전제로 부당이득 반환을 청구했으나, 계약 무효 및 취소 주장이 받아들여지지 않음에 따라 부당이득 반환 청구도 기각되었습니다.

참고 사항

부동산 관련 용역 계약을 체결할 때는 계약의 목적, 제공되는 서비스의 범위, 그리고 계약이 '중개행위'에 해당하는지 여부를 명확히 파악해야 합니다. 단순한 임대 알선을 넘어 마케팅, 상권 분석, 투자 자문 등 포괄적인 서비스가 포함되는 경우, 이는 공인중개사법상 중개행위로 보지 않을 가능성이 높습니다. 계약 취소를 주장하는 착오는 '계약 체결 당시'를 기준으로 판단하므로, 계약 체결 이후 발생한 사정은 착오 취소의 사유가 되기 어렵습니다. 착오를 주장하려면 계약 당시의 중요 부분에 대한 착오가 있었음을 명확히 증명해야 합니다. 용역 계약 시 상대방에게 기대할 수 있는 주의의무의 범위를 계약서에 구체적으로 명시하는 것이 중요하며, 임차인의 자금조달능력 등 중요 정보 제공 의무나, 제3자에 대한 개입 금지 의무 등은 명확히 약정해야 합니다. 용역비 반환이나 정산에 관한 약정이 있다면, 그 조건과 계산 방식, 기준 금액 등을 계약서에 매우 구체적이고 명확하게 기재하여 해석의 여지를 최소화해야 합니다. 특히 문언 누락이나 모호한 표현은 추후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.