K지구 도시개발사업 조합원들의 체비지 매각 중지 요구 가처분 항고사건

K지구 도시개발사업조합의 조합원들이 조합의 대의원회 및 임시총회에서 의결된 ‘청산용 체비지’ 매각 절차와 매매계약의 효력정지 및 매매대금 수령·소유권 이전등기 절차 금지를 구하는 가처분 신청을 제기한 사건입니다. 법원은 대의원회 및 임시총회 결의 효력정지 부분과 매매대금 수령 금지 부분은 이미 이행되었거나 다른 방법으로 목적 달성이 가능하여 ‘신청의 이익’이 없다고 보아 각하했습니다. 그러나 소유권이전등기 절차 이행 금지 부분에 대해서는 피보전권리(이전등기 금지를 구할 권리)가 소명될 여지는 있지만, 현재까지 사업 진행 상황, 환지계획 변경 가능성, 조합원 피해 발생 여부 불확실성 등을 고려할 때 ‘보전의 필요성’이 소명되지 않았다고 판단하여 기각했습니다.

관련 당사자

• 채권자들 (항고인): K지구 도시개발사업구역 내 토지 소유자들로서 조합원 신분인 A, B, C, D, E, F, G, H, I, J 외 9명. 조합의 체비지 매각 절차 및 매매계약에 문제를 제기함.
• 채무자 (상대방): 평택시 M 일원 도시개발사업을 추진하기 위해 설립된 K지구 도시개발사업조합. 조합의 환지계획에 따라 체비지를 매각하고 관련 결의를 진행함.
• 채무자보조참가인: K지구 도시개발사업의 업무(시행)대행 용역계약을 체결한 L 주식회사. 조합에 사업비를 조달하고 대물로 체비지를 지급받기로 한 당사자이며, 이 사건 토지를 조합으로부터 매수한 측임.

분쟁 상황

K지구 도시개발사업조합은 환지방식으로 도시개발사업을 추진하는 조합이고, 채권자들은 해당 사업구역 내 토지 소유자들로서 조합원입니다. 조합은 2018년 6월 환지계획 인가를 받고 7월 환지예정지지정처분을 했으며, 이 과정에서 약 21,404.8㎡의 토지가 ‘청산용 체비지’로 지정되었습니다. 조합은 이 토지를 공개경쟁입찰 방식으로 매각하려 했으나 유찰되자, 2019년 1월 보조참가인인 L 주식회사와 390억 원에 수의계약으로 매매계약을 체결했습니다. 이후 조합은 2019년 3월 대의원회와 임시총회에서 이 매각 절차와 매매계약을 추인하는 결의를 하였습니다. 채권자들은 이 토지 매각 절차가 공개경쟁입찰의 취지에 맞지 않고, 환지계획 및 청산용 체비지 지정 자체가 위법하며, 이에 따른 매매계약이 무효라고 주장하며 대의원회 및 임시총회 결의의 효력정지와 매매대금 수령 및 소유권이전등기 절차 이행 금지 가처분을 신청했습니다. 특히 이 사건 토지에 대한 환지예정지지정처분은 별도의 관련 소송에서 위법하다고 판단되어 취소 확정된 바 있습니다. 보조참가인은 이미 390억 원의 매매대금을 조합에 지급하고 아파트 건설 사업계획 승인 및 분양을 완료하여 공사를 진행 중이었습니다.

핵심 쟁점

1. 조합의 대의원회 및 임시총회에서 의결된 체비지 매각 관련 결의의 효력정지 신청의 이익이 있는지 여부.
2. 체비지 매매계약에 따른 매매대금 수령 금지 신청의 이익이 있는지 여부.
3. 체비지 매매계약에 따른 소유권이전등기절차 이행 금지 가처분 신청의 ‘피보전권리’ (매매계약 무효 사유) 및 ‘보전의 필요성’이 소명되었는지 여부.
   • 매각 공고의 입찰 조건이 공개경쟁입찰 취지에 맞지 않는지.
   • 이 사건 토지가 환지계획 및 법령상 적법한 ‘체비지’로 지정되었는지.
   • ‘청산용 체비지’ 설정의 적법성 및 환지예정지지정처분 취소의 영향.

법원의 판단

1. 제1심 결정 중 대의원회 결의 및 임시총회 결의 효력정지 부분과 부동산 매매계약에 따른 매매대금 수령 금지 부분을 취소하고, 해당 채권자들의 신청을 각하한다.
2. 채권자들의 나머지 항고(소유권이전등기 절차 이행 금지)를 기각한다.
3. 소송총비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 채권자들이 부담한다.

결론

법원은 조합원들의 가처분 신청에 대해 대부분 각하 또는 기각 결정을 내렸습니다. 이미 완료된 행위(대금 수령)나 다른 수단으로 목적 달성이 가능한 행위(결의 효력 정지)에 대한 신청은 ‘신청의 이익’이 없다고 판단하여 각하했습니다. 핵심 쟁점이었던 ‘소유권이전등기 절차 이행 금지’ 가처분 신청에 대해서는, 비록 관련 환지예정지지정처분이 위법하다고 확정되었고 매매계약의 무효 주장에 대한 피보전권리가 소명될 여지가 있더라도, 현재 도시개발사업의 진행 상황, 환지계획 변경 가능성, 조합원들에게 실제 손해가 발생할 것인지의 불확실성 등을 종합적으로 고려할 때 ‘보전의 필요성’이 인정되지 않는다고 보아 기각했습니다. 이는 가처분은 잠정적 처분이며 현저한 손해나 급박한 위험이 있을 때만 허용된다는 원칙에 따른 것입니다.

연관 법령 및 법리

• 도시개발법 제42조 제5항 (체비지 소유권 취득)​: “같은 법 제34조 제6항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전등기를 마친 때에 소유권을 취득한다”고 규정하고 있습니다. 이는 체비지 관리대장상 명의 변경만으로는 소유권 취득이 완료되지 않으며, 소유권이전등기까지 이루어져야 매입자가 온전한 소유권을 갖게 됨을 의미합니다. 이 사건에서는 매매대금은 수령되었으나 소유권이전등기가 완료되지 않아, 소유권이전등기 금지 가처분 신청의 ‘신청의 이익’이 여전히 존재한다고 보았습니다.
• 도시개발법 제34조, 제44조 (체비지 등 보류지 지정 및 처분 권한)​: 사업시행자에게 체비지 등 보류지를 지정하고 처분할 권한을 부여하는 조항입니다. 조합의 정관 및 세칙에서도 처분 절차와 방법을 규정하며 대의원회 및 총회 의결과 공개경쟁입찰 방법을 명시하고 있습니다. 법원은 이러한 절차를 거쳤다면 일부 입찰 조건의 불완전성만으로 결의 전부를 무효로 보기는 어렵다고 판단했습니다.
• 도시개발법 제28조, 제31조 (환지계획의 내용 및 작성 기준)​: 환지계획의 합리적 작성 기준과 특정 상황에서의 증환지/감환지 지정 등을 다루는 조항입니다. 관련 소송에서는 이 사건 환지계획이 토지 면적이 아닌 집단환지 신청 여부를 기준으로 증감환지를 정하고 청산금 충당을 목적으로 하는 보류지 설정을 한 것이 법 규정에 저촉되어 위법하다고 판단되었습니다. 이 위법성으로 인해 가처분 신청의 ‘피보전권리’가 소명될 여지가 있다고 보았으나, 최종적으로는 보전의 필요성 미비로 기각되었습니다.
• 도시개발법 제35조, 제36조 (환지예정지지정 및 그 효과)​: 환지예정지의 지정은 환지처분 전에 토지를 사용·수익하기 위해 이루어지는 잠정적 처분임을 명시합니다. 이 사건에서 환지예정지지정처분이 취소되었더라도, 이는 도시개발사업의 개발계획, 실시계획, 환지계획 자체가 무효가 되는 것을 의미하지 않으며, 사업시행자가 환지계획을 변경할 수 있음을 법원은 지적했습니다.
• 도시개발법 제41조 제2항 (청산금 결정 시기)​: 청산금은 ‘환지처분을 하는 때에’ 결정하도록 규정하고 있습니다. 이 조항을 근거로 법원은 현재 단계에서 특정 체비지 매각으로 인해 청산금 재원이 부족해져 조합원에게 실제로 피해가 발생할 것이라고 단정하기 어렵다고 판단하여, ‘보전의 필요성’이 부족하다고 보았습니다.
• 가처분의 요건 (민사집행법 제300조, 대법원 판례)​: 가처분은 ‘피보전권리’와 ‘보전의 필요성’이라는 두 가지 요건이 독립적으로 소명되어야 합니다. 또한, 임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 본안소송 확정 전 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위한 ‘응급적·잠정적’ 처분으로서, 당사자 쌍방의 이해득실, 본안 승패 예상, 제반 사정을 고려하여 합목적적으로 결정됩니다. 이 사건은 피보전권리 소명 가능성에도 불구하고 보전의 필요성이 부족하다는 이유로 기각된 사례입니다.

참고 사항

• 가처분 신청 시기: 가처분은 ‘응급적, 잠정적’ 처분이므로, 금지하려는 행위가 이미 완료되었다면 가처분 신청의 ‘신청의 이익’이 소멸하여 각하될 수 있습니다. 중요한 계약의 대금 수령이나 일부 이행이 이미 이루어졌다면 해당 부분에 대한 금지는 어려울 수 있습니다.
• 가처분 목적 달성 수단 검토: 특정 행위의 효력 정지를 구하는 경우, 해당 행위의 결과물(예: 매매계약 이행)을 직접 금지하는 가처분 등 다른 구체적인 수단으로 목적을 달성할 수 있다면, 광범위한 효력 정지 가처분은 신청의 이익이 없다고 판단될 수 있습니다.
• 피보전권리와 보전의 필요성: 가처분 신청 시에는 ‘다툼 있는 권리 관계’ (피보전권리)뿐만 아니라, 그 권리 관계가 본안 소송에서 확정될 때까지 ‘현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위한’ (보전의 필요성) 사정이 명확히 소명되어야 합니다. 사업의 진행 상황, 환지계획 변경 가능성, 실제 손해 발생의 불확실성 등 제반 사정이 보전의 필요성 판단에 영향을 미칩니다.
• 체비지 처분의 적법성: 도시개발사업에서 체비지 처분은 도시개발법 및 조합 정관에 정해진 절차와 방법에 따라야 합니다. 공개경쟁입찰 조건의 적정성, 체비지 지정의 법적 근거 등을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 환지계획이 법령에 위반되는 경우 체비지 지정 및 처분에도 문제가 될 수 있습니다.
• 환지계획 변경 가능성: 환지예정지지정처분 자체가 취소되더라도, 도시개발사업의 개발계획이나 실시계획, 환지계획이 당연히 무효가 되는 것은 아니며, 사업시행자는 법령에 위배되지 않도록 환지계획을 변경할 수 있습니다. 이러한 변경 가능성은 가처분 신청의 보전 필요성 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
• 청산금 관련 주장: 청산금의 재원 부족으로 인한 피해 주장은 도시개발법상 청산금 결정 시기(환지처분 시)와 조합이 보유한 다른 체비지 등을 종합적으로 고려하여 판단되므로, 단순히 특정 체비지 매각만으로 청산금 손해가 명확히 발생한다고 단정하기는 어려울 수 있습니다.