강남 부동산 증여세 평가 기준 다툼 판결

조모로부터 강남 소재 부동산 지분을 증여받은 원고들이 보충적 평가방법에 따라 증여세를 신고·납부했습니다. 그러나 과세관청은 세무조사 후 자체 감정평가를 통해 더 높은 시가를 산정하고 추가 증여세를 부과했습니다. 원고들은 이러한 과세처분이 조세법률주의 및 조세평등주의에 위반되며 감정가액도 시가로 인정될 수 없다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 법원은 과세관청이 정당한 증여세 과세를 위해 감정평가를 의뢰할 수 있으며 이는 조세법률주의와 조세평등주의에 위배되지 않는다고 판단했습니다. 그러나 과세관청 의뢰 감정가액보다 원고들이 의뢰한 감정기관의 평균 감정가액이 부동산의 객관적 교환가치를 더 적정하게 반영한다고 보아, 해당 감정가액을 기준으로 증여세를 재산정하고 과세관청의 부과처분 중 일부를 취소했습니다.

관련 당사자

• 원고들: A, B, C, D, E, F (조모 H로부터 강남 부동산을 6분의 1 지분씩 증여받은 6명의 손주들)
• 피고: 강남세무서장 (원고들에게 추가 증여세 부과처분을 한 과세관청)
• 증여자: 조모 H (원고들에게 이 사건 부동산을 증여한 사람)

분쟁 상황

조모 H는 2022년 6월 28일 서울 강남구 소재 토지 및 그 지상 건물의 각 2분의 1 지분(총 508.8㎡)을 6명의 손주들(원고들)에게 6분의 1씩 증여했습니다. 원고들은 구 「상속세 및 증여세법」에 따라 이 부동산의 가액을 6,625,000,000원으로 평가하고 증여세를 신고·납부했습니다. 이후 서울지방국세청장은 원고들에 대한 세무조사를 실시하면서, 주식회사 I, J에 이 사건 부동산의 감정평가를 의뢰했습니다. 원고들도 주식회사 K, L에 감정평가를 의뢰했습니다. 과세관청 의뢰 감정기관과 원고들 의뢰 감정기관의 감정가액 평균은 9,696,758,647원으로 산정되었고, 피고 강남세무서장은 이를 이 사건 부동산의 시가로 보아 2023년 5월 8일 원고들에게 추가 증여세를 부과했습니다. 이에 원고들은 과세관청이 법률적 근거 없이 임의로 감정평가를 실시하고 고가의 부동산에 대한 과세형평성을 침해하여 조세법률주의 및 조세평등주의에 위반된다고 주장하며, 해당 증여세 부과처분의 전부 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

첫째, 과세관청이 납세자의 증여세 신고 후 별도로 감정평가를 의뢰하여 증여재산의 가액(시가)을 재산정하고 증여세를 부과하는 행위가 법률에 근거하지 않은 처분으로서 조세법률주의에 위반되는지 여부입니다. 둘째, 과세관청이 고가의 비주거용 부동산 등 특정 대상을 자의적으로 선정하여 감정평가를 실시함으로써 동일한 담세능력을 가진 납세자들에게 불합리한 차별을 발생시켜 조세평등주의에 위반되는지 여부입니다. 셋째, 과세관청이 의뢰한 감정기관의 감정가액과 원고들이 의뢰한 감정기관의 감정가액 평균이 「상속세 및 증여세법」상 '시가'로 인정될 수 있는지, 특히 평가기준일과 가격산정기준일 사이의 '가격변동의 특별한 사정'이 있었는지 여부입니다. 넷째, 이 사건 부동산의 객관적 교환가치를 가장 적정하게 반영하는 정당한 시가(감정가액)는 어느 기관의 평가가액인지에 대한 다툼입니다.

법원의 판단

1. 피고가 2023. 5. 8. 원고들에게 부과한 증여세 부과처분 중 별지1 표 ‘정당세액’란 기재 각 세액을 초과하는 부분을 모두 취소한다.
2. 원고들의 나머지 청구는 모두 기각한다.
3. 소송비용 중 7/10은 원고들이, 나머지는 피고가 각각 부담한다.

결론

법원은 과세관청의 감정평가 권한이 「상속세 및 증여세법」 및 「국세기본법」의 시가주의와 실질과세 원칙에 부합하며 조세법률주의 및 조세평등주의에 위반되지 않는다고 판단했습니다. 그러나 본 사건에서는 원고들이 의뢰한 감정기관의 감정평가 결과가 이 사건 부동산의 객관적 교환가치를 과세관청 의뢰 감정기관의 평가보다 더 적정하게 반영한다고 보아, 원고들 의뢰 감정기관의 평균 감정가액인 8,741,763,795원을 정당한 시가로 인정하고, 이를 초과하는 증여세 부과처분 부분을 취소함으로써 원고들의 청구를 일부 인용했습니다. 결론적으로 법원은 과세관청의 과세 권한은 인정하되 그 권한 행사의 적정성을 사법적으로 통제하여 납세자의 권익을 보호했습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 「상속세 및 증여세법」(이하 구 상증세법) 상 증여재산의 '시가' 평가와 관련하여 과세관청의 감정평가 권한의 적법성 및 감정평가 결과의 신뢰성이 주요 쟁점이 되었습니다.

1. 증여재산의 시가 평가 원칙 (구 상증세법 제60조 및 구 상증세법 시행령 제49조): 구 상증세법 제60조 제1항은 증여재산의 가액은 증여일 현재의 '시가'에 따르는 것을 원칙으로 합니다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로, 제2항은 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정합니다. 또한 제3항은 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법에 따른다고 명시합니다. 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월) 이내의 기간 중 감정가액이 있는 경우 해당 감정가액을 시가로 인정할 수 있다고 정하고, 다만 평가기준일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 중 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다고 덧붙입니다. 이 사건에서 법원은 과세관청이 시가주의 원칙(구 상증세법 제60조 제1항)과 실질과세 원칙(국세기본법 제14조)에 따라 정당한 증여세 과세를 위해 감정평가를 의뢰할 수 있으며, 이로써 확인된 감정가액이 객관적이고 합리적이라면 시가로 인정될 수 있다고 판단했습니다. 또한, 평가기준일과 가격산정기준일이 동일하면 감정평가서 작성일까지 가격변동이 있었더라도 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 요건을 충족한다고 보았습니다.

2. 조세법률주의와 조세평등주의: 조세법률주의는 과세요건 등 국민의 납세의무에 관한 사항을 국회가 제정한 법률로써 규정해야 한다는 원칙입니다. 법원은 구 상증세법 제60조와 동 시행령 제49조가 시가를 감정가액으로 평가하는 경우를 명확히 규정하고 있으므로, 과세관청이 감정을 실시하여 증여재산 가액을 산정하는 것이 법률에 근거하지 않은 자의적인 처분이 아니며, 조세법률주의에 반하지 않는다고 보았습니다. 조세평등주의는 동일한 담세능력을 가진 납세자에게는 동일하게 과세해야 한다는 원칙입니다. 법원은 국세청이 고가의 비주거용 부동산 중 시가와 신고가액의 차이가 크고 과세형평성이 현저히 떨어지는 물건을 대상으로 감정평가를 실시하는 계획을 발표한 점 등을 고려할 때, 이러한 선정 기준이 현저히 자의적이라고 보기 어렵고, 합리적인 이유 없는 차별에 해당하지 않아 조세평등주의에 위배되지 않는다고 판단했습니다.

3. 부과과세 방식의 조세 (국세기본법 제22조 제3항): 증여세는 납세의무자의 신고가 과세관청에 대한 협력의무에 불과하며, 과세관청이 과세표준과 세액을 결정하는 때에 조세채무가 확정되는 부과과세 방식의 조세입니다. 이에 따라 법원은 과세관청이 정당한 과세표준 및 세액을 조사·결정하기 위하여 감정을 의뢰하는 것이 정당한 권한에 속한다고 보았습니다.

참고 사항

고가의 비주거용 부동산 또는 나대지를 증여받거나 상속받을 경우, 과세관청이 납세자의 신고가액이 시가에 미달한다고 판단하면 자체적으로 감정평가를 실시하여 추가 세금을 부과할 수 있습니다. 따라서 이러한 부동산의 경우 세금 신고 전에 전문가의 도움을 받아 객관적이고 합리적인 시가 평가를 받는 것이 좋습니다. 과세관청의 감정 결과에 이의가 있다면, 납세자도 신뢰할 수 있는 감정기관에 별도로 감정평가를 의뢰하여 그 결과를 근거로 과세처분의 적정성을 다툴 수 있습니다. 이때 감정평가서 작성일과 가격산정기준일이 평가기준일과 동일하게 맞춰졌는지, 그리고 평가요인(가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건 등)에 대한 평가가 부동산의 실제 특성을 제대로 반영했는지 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 감정평가 시 비교표준지와의 도로조건, 접근성, 획지 형상 등 개별요인 비교에 있어 평가가 객관적인지 확인하고, 만약 비교표준지보다 열세한 조건이 있다면 이를 구체적인 수치와 근거로 명확히 제시하는 것이 중요합니다.