지역주택조합 분담금 안심보장증서 무효화에 따른 환불 판결

이 사건은 N지역주택조합 추진위원회와 업무대행사 주식회사 H를 상대로 원고 A, B, 주위적 원고 C가 지역주택조합 아파트 조합 가입 계약에 따른 분담금 반환을 청구한 부당이득금 사건입니다. 원고들은 조합 가입 당시 ‘사업 무산 시 납부한 분담금 전액 반환 보장’ 약정이 포함된 ‘안심보장증서’를 받았으나, 피고 위원회가 이 환불 약정에 대한 총회 결의를 거치지 않아 무효이며, 이에 따라 조합가입계약 자체도 무효라고 주장했습니다. 법원은 원고들의 주장을 받아들여 환불 약정을 총유물 처분 행위로 보아 총회 결의가 없었던 것은 무효이며, 그 무효는 조합가입계약 전체의 효력에도 미치므로, 피고들이 원고 A, B, C에게 납부된 분담금 및 지연이자를 공동으로 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, 주위적 원고 C: N지역주택조합 아파트 조합 가입 계약을 체결하고 분담금을 납부한 조합원들로, 안심보장증서의 환불 약정이 무효임을 주장하며 분담금 반환을 청구한 당사자들입니다.
• 예비적 원고 J: 주위적 원고 C의 자녀로, 처음에 조합 가입 계약을 체결하고 분담금 일부를 납부했으나, 이후 C에게 계약이 변경되어 청구가 기각된 당사자입니다.
• 피고 N지역주택조합추진위원회: N지역주택조합 아파트 신축 사업을 시행하기 위해 설립된 비법인사단으로, 조합원들로부터 분담금을 수령하고 환불 약정을 체결한 당사자입니다.
• 피고 주식회사 H: N지역주택조합추진위원회와의 계약에 따라 이 사건 사업 업무를 대행하는 회사입니다.

분쟁 상황

원고들은 N지역주택조합 아파트의 조합원 가입 계약을 체결하고 각각 5천만 원, 6천만 원, 5천만 원의 분담금을 납부했습니다. 이들은 계약 체결 당일 '사업진행 기간 중 관할관청에 지구단위계획인가 신청을 못하여 본 사업이 무산될 경우 조합원이 본 조합에 기 납부한 조합원 분담금 전액 반환을 보장합니다'라는 내용의 '안심보장증서'를 교부받았습니다. 그러나 피고 위원회가 이 환불 약정에 대한 사원총회 결의를 거치지 않았으므로 무효이고, 이에 따라 조합가입계약도 무효이므로 납부한 분담금을 돌려달라는 내용으로 소송을 제기했습니다. 피고 위원회 측은 환불 약정이 총유물 처분 행위가 아니며, 총회 결의 없이도 유효하고, 계약 내용상 업무대행비는 환불 대상에서 제외되어야 한다고 반박했습니다. 원고들은 또한 선택적으로 피고들이 총회 결의가 없었다는 사실을 고지하지 않아 기망 또는 착오에 의한 의사표시로 계약이 취소되었다는 주장도 했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 지역주택조합 추진위원회가 체결한 ‘사업 무산 시 분담금 전액 환불 약정’이 비법인사단의 ‘총유물 처분 행위’에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 해당 약정이 총유물 처분 행위라면 사원총회 결의 없이 체결된 경우 그 효력이 무효인지 여부입니다. 셋째, 환불 약정이 무효로 판단될 경우, 이에 수반하여 체결된 조합가입계약 전체의 효력에 미치는지 여부(법률행위의 일부무효 법리 적용)입니다. 넷째, 피고 주식회사 H와 같은 업무대행사의 책임 유무와 업무대행비 또한 환불 대상에 포함되는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 N지역주택조합추진위원회와 주식회사 H가 공동으로 원고 A에게 5천만 원, 원고 B에게 6천만 원, 주위적 원고 C에게 5천만 원 및 각 이에 대하여 2024년 5월 3일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 예비적 원고 J의 피고들에 대한 청구는 주위적 원고 C의 청구가 인용됨에 따라 모두 기각되었습니다. 소송비용 중 원고 A, B, 주위적 원고 C와 피고들 사이에 생긴 부분은 피고들이 부담하고, 예비적 원고 J과 피고들 사이에 생긴 부분은 예비적 원고 J이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 지역주택조합 추진위원회가 체결한 분담금 전액 환불 약정은 조합원들이 납부한 분담금이라는 총유물의 규모를 감소시켜 조합의 존립과 사업 추진에 영향을 미치므로 민법상 ‘총유물의 처분 행위’에 해당한다고 보았습니다. 이러한 총유물 처분 행위는 사원총회의 결의가 있어야 유효하지만, 이 사건 환불 약정은 총회 결의 없이 체결되어 무효로 판단되었습니다. 나아가, 이 무효인 환불 약정은 조합가입계약과 경제적·사실적으로 일체로 체결된 것이므로, 법률행위의 일부무효 법리에 따라 조합가입계약 전체도 무효가 된다고 판단했습니다. 이에 따라 피고들은 원고 A, B, C가 납입한 분담금 및 지연이자를 부당이득으로 반환할 의무가 인정되었습니다. 한편, 피고 주식회사 H는 원고들의 청구 부분에 대해 자백간주되어 공동 책임을 지게 되었고, 예비적 원고 J의 청구는 주위적 원고 C의 청구가 인용됨에 따라 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 다음과 같은 법령과 법리에 기반을 두고 있습니다.

• 민법 제275조 제1항 (총유)​: 법인이 아닌 사단의 재산은 사원들의 총유에 속합니다. 지역주택조합 추진위원회와 같이 법인격이 없는 단체(비법인사단)의 경우, 조합원들이 납부한 분담금은 그 사단의 재산으로서 '총유물'에 해당합니다.
• 민법 제276조 제1항 (총유물의 관리, 처분)​: 총유물의 관리나 처분을 위해서는 정관이나 규약에 정함이 없는 한, 반드시 사원총회의 결의가 있어야 합니다. 이러한 절차를 거치지 않은 총유물 관리·처분 행위는 무효가 됩니다. 본 판례에서는 '분담금 전액 환불 약정'이 총유물의 처분 행위(단순 채무부담을 넘어 총유물의 규모를 감소시켜 조합의 존립과 사업 추진에 영향을 미치는 행위)에 해당한다고 보아 총회 결의가 필수적이라고 판단했습니다.
• 법률행위의 일부무효 법리 (민법 제137조)​: 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 합니다. 다만, 무효 부분이 없었더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 유효합니다. 이 판례에서는 환불 약정과 조합가입계약이 경제적·사실적으로 일체로 체결된 것으로 보아, 환불 약정이 무효이므로 조합가입계약 전체도 무효가 된다고 판단했습니다.
• 민사소송법 제208조 제3항 제2호 (자백간주에 의한 판결)​: 피고 주식회사 H는 원고들의 청구에 대해 변론 기일에 출석하지 않거나 답변서를 제출하지 않아 원고들의 주장을 자백한 것으로 간주되어 판결이 선고되었습니다.
• 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전 지급을 명하는 판결의 경우, 이행 지체에 대한 지연손해금을 규정한 법률로, 본 판결에서 연 12%의 지연이율 적용의 근거가 됩니다.

참고 사항

지역주택조합 가입을 고려할 경우, '안심보장증서'와 같이 분담금 환불을 보장하는 약정이 있더라도 해당 약정이 적법한 절차를 거쳐 유효하게 체결된 것인지 반드시 확인해야 합니다. 비법인사단인 지역주택조합 추진위원회의 경우, 조합원들이 납부한 분담금은 총유물에 해당하므로, 이를 처분하거나 반환을 약속하는 행위는 정관이나 규약에 정함이 없다면 사원총회의 결의가 필수적입니다. 총회 결의 없이 체결된 환불 약정은 무효가 될 수 있으며, 이 경우 환불 약정과 밀접하게 관련된 조합가입계약 전체도 무효가 되어 납입한 분담금 전액을 돌려받을 수 있습니다. 또한, 계약서상 업무대행비 등 세부 항목이 명시되어 있더라도, '분담금 전액 반환'이 명시된 안심보장증서의 특약 성격이 인정되면 업무대행비 또한 환불 대상에 포함될 가능성이 높습니다. 계약 전에 일부 분담금을 지급했더라도, 최종적인 계약 의사 결정 시 안심보장증서의 내용이 중요한 영향을 미쳤다면 환불 약정의 신뢰가 인정될 수 있습니다.