오피스텔 분양 계약 합의 해제 및 계약금 반환 포기 결정

원고 A는 피고 C 주식회사가 분양하는 오피스텔에 대해 분양대금 5억 4,231만 6천 원의 계약을 체결하고 계약금 5,423만 1,600원을 지급했습니다. 이후 원고는 피고 측 분양대행사의 과장된 설명과 기망행위, 중요한 정보의 미고지로 인해 계약을 체결하게 되었다고 주장하며 방문판매법상 청약철회, 계약의 무효(강행규정 위반, 약관법상 설명의무 위반), 또는 취소(착오, 사기)를 근거로 계약금 반환을 청구했습니다. 법원은 당사자들의 이익 및 모든 사정을 참작하여 조정을 갈음하는 결정을 내렸습니다. 이에 따라 양 당사자는 오피스텔 공급 계약을 상호 합의하에 해제하고 원고는 계약금 반환 청구를 포기했습니다. 피고는 주식회사 I로부터 지급된 '상생지원금' 2,711만 5,800원에 대한 반환을 청구하지 않기로 했으며 원고는 상품권 100만 원을 피고에게 반환하기로 했습니다. 또한 원고는 피고의 변호사보수 중 230만 원을 지급하고 그 외 소송비용은 각자 부담하기로 결정되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 오피스텔 매수자로서 분양 계약 해제 및 계약금 반환을 청구한 사람
• 피고 C 주식회사: 오피스텔 분양사업자(매도인)
• 주식회사 I (분양대행사): 피고를 대리하여 오피스텔 분양 업무를 진행한 회사

분쟁 상황

원고 A는 2024년 2월 18일 우연히 오피스텔 분양홍보관 앞을 지나가던 중 분양대행사 직원의 적극적인 호객행위에 이끌려 방문했습니다. 상담 직원은 원고에게 중도금 무이자 대출, 잔금 대출 가능, 부가가치세 환급 등을 통해 실제 투자금은 계약금(총 분양가의 10%) 정도에 불과하며 잔금을 치르기 전에도 전매가 가능하다고 강조하며 투자를 적극 권유했습니다. 원고는 당시 연봉 2,800만 원으로 배우자와 상의 없이 본인 연봉의 두 배에 달하는 계약금을 부담하는 것에 망설였으나 '계약하려는 사람이 많으니 빨리 해야 한다', '당일 계약 시 백화점 상품권 100만 원 지급'이라는 재촉과 회유에 상담 시작 2시간도 채 되지 않아 총 분양대금 5억 4,231만 6천 원 상당의 오피스텔 분양 계약을 체결하고 계약금 5,423만 1,600원을 모두 납부했습니다. 이후 원고는 대출 문제와 전매 가능 여부에 대한 불안감을 느끼고 분양대행사 측에 문의했지만 미심쩍은 답변만 받게 되자 결국 계약금 반환을 요구하며 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

오피스텔 분양 계약이 방문판매법상 청약철회 대상에 해당하는지, 또는 전매제한 규정 위반, 약관법상 설명의무 위반으로 무효가 될 수 있는지, 혹은 착오나 사기에 의해 취소될 수 있는지 여부와 그에 따른 계약금 반환 의무 발생 여부가 쟁점이었습니다. 궁극적으로는 법원의 조정을 통해 양측의 합의점을 찾는 것이 주요한 해결 과정이었습니다.

법원의 판단

법원은 당사자들의 이익과 모든 사정을 고려하여 다음과 같은 조정을 갈음하는 결정을 내렸습니다.

1. 원고와 피고 사이의 2024년 2월 18일 자 오피스텔 공급 계약을 상호 합의하에 해제합니다.
2. 원고는 공급 계약상 계약금 5,423만 1,600원에 대한 반환 청구를 포기하며 피고는 주식회사 I이 원고에게 지급한 '상생지원금' 2,711만 5,800원에 대하여 주식회사 I에게 반환을 청구하지 않습니다.
3. 원고는 조정 결정 확정일로부터 14일 이내에 주식회사 I로부터 지급받은 100만 원 상품권을 피고에게 현물 또는 현금으로 반환합니다.
4. 원고와 피고 사이에 이 결정에서 정한 사항 이외에 계약과 관련한 채권·채무가 남아있지 아니함을 확인하고 향후 상대방에게 어떠한 이의나 소송을 제기하지 않기로 합니다.
5. 원고는 결정 확정일로부터 14일 이내에 피고에게 소송 관련 변호사보수 중 230만 원을 지급하며 그 외 소송비용은 각자 부담합니다.

결론

결론적으로 원고와 피고는 오피스텔 분양 계약을 합의 해제하고 원고는 계약금 전액에 대한 반환 청구를 포기했습니다. 대신 피고는 상생지원금에 대한 반환 청구를 하지 않는 등 상호 간의 권리와 의무를 조정하여 분쟁을 종결했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 방문판매 등에 관한 법률 (방문판매법)​: 이 법은 방문판매나 전화권유판매 등 특정 판매 형태로부터 소비자를 보호하기 위한 법률입니다. 주요 내용은 소비자가 특정 장소 외에서 판매원의 권유로 계약을 체결했을 경우 일정 기간 내에 이유 없이 계약을 철회할 수 있는 '청약철회권'을 보장합니다. 이 사건에서 원고는 오피스텔 홍보관 앞 호객행위로 방문하여 계약했으므로 방문판매에 해당하며 청약철회권을 행사할 수 있다고 주장했습니다.
2. 건축물의 분양에 관한 법률 (건축물분양법)​: 이 법은 건축물의 건전한 분양 질서를 확립하고 분양받은 자를 보호하기 위한 것입니다. 특히 제6조의3은 분양 건축물의 전매행위를 제한하고 있으며 이를 위반할 경우 처벌 규정(제10조 제2항)까지 두어 강행규정으로 해석됩니다. 원고는 분양대행사가 전매 제한 규정을 위반하여 전매가 가능하다고 설명했으므로 계약이 강행규정 위반으로 무효라고 주장했습니다.
3. 약관의 규제에 관한 법률 (약관법)​: 이 법은 사업자가 미리 마련한 계약 조항(약관)에 대해 고객을 보호하기 위한 법률입니다. 제3조에 따르면 사업자는 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 할 의무가 있습니다. 원고는 분양대행사가 중도금 대출 조건 등 중요한 내용을 올바르게 설명하지 않아 약관법상 설명의무를 위반했다고 주장하며 계약이 무효 또는 취소되어야 한다고 했습니다.
4. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시)​: 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있었고 만약 그러한 착오가 없었다면 계약을 하지 않았을 것이라는 사실이 인정될 때 계약을 취소할 수 있습니다. 다만 착오가 표의자(계약을 한 사람)의 중대한 과실로 인한 것이라면 취소할 수 없습니다. 원고는 분양대행사의 설명으로 인해 오피스텔 전매 가능성, 중도금 대출 등에 대해 착오에 빠져 계약을 체결했으며 이는 동기의 착오 중에서도 유발된 착오에 해당하므로 취소할 수 있다고 주장했습니다.
5. 민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)​: 사기나 강박에 의해 계약을 체결한 경우 그 계약을 취소할 수 있습니다. 원고는 분양대행사 직원의 '언제든지 전매 가능', '무이자 대출로 계약금만 내면 된다', '당일 계약 시 상품권 지급' 등 과장되거나 허위의 설명이 기망행위에 해당하므로 계약을 취소할 수 있다고 주장했습니다.

참고 사항

1. 계약 전 충분한 정보 확인 및 신중한 결정: 부동산 계약 시에는 충분한 시간을 가지고 정보를 수집하고 계약 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 고액의 투자인 경우 배우자나 가족과 충분히 상의하고 본인의 경제적 능력을 객관적으로 판단하여 결정하는 것이 중요합니다.
2. 과장 광고 및 호객행위에 주의: '단기간 내 전매 가능', '실투자금 최소', '원금 보장' 등 과장된 문구에 현혹되지 않도록 주의해야 합니다. 특히 당일 계약을 유도하거나 특정 혜택을 미끼로 빠른 결정을 요구하는 경우 더욱 신중해야 합니다.
3. 계약서 및 약관 내용 철저 확인: 계약서 상의 모든 조항 특히 전매 제한, 중도금 대출 조건, 위약금 조항 등을 세밀하게 읽고 이해해야 합니다. 설명이 부족하거나 이해되지 않는 부분이 있다면 반드시 설명을 요구하고 명확히 확인해야 합니다.
4. 주요 대화 및 설명 기록: 분양 상담 시 직원의 구두 설명 내용 특히 투자 수익성, 대출 조건, 전매 가능 여부 등 중요한 내용은 녹음하거나 문서로 남겨두는 것이 좋습니다. 이는 나중에 분쟁 발생 시 중요한 증거가 될 수 있습니다.
5. 방문판매법상 청약철회권 숙지: 분양 계약이 방문판매로 인정되는 경우 일정 기간 내에 계약을 철회할 수 있는 권리가 있을 수 있으니 관련 법률을 미리 확인하고 신속하게 대응해야 합니다.
6. 법령 위반 여부 확인: '건축물의 분양에 관한 법률' 등 관련 법령에서 정한 전매 제한 규정 등 강행규정 위반 여부를 미리 확인하여 불법적인 계약을 피해야 합니다.