다세대주택 분양계약 해지 후 계약금 반환을 둘러싼 분쟁 판결

원고 A는 피고들 소유의 다세대주택을 분양받았으나 개인적인 사정으로 계약 해제를 요청했습니다. 피고들의 분양대행사 역할을 한 참가인(주식회사 B)은 원고의 요청을 받아들여 위약금 1천만 원을 제외한 4천만 원을 원고에게 반환하기로 합의하고 확인서를 작성했습니다. 그러나 피고들은 참가인에게 계약 해제 합의에 대한 정당한 대리권이 없었다고 주장하며 계약금 반환을 거부했습니다. 이에 원고는 피고들을 상대로 계약금 등 반환 청구 소송을 제기했고, 법원은 참가인이 피고들로부터 적법한 대리권을 수여받았다고 판단하여 피고들에게 4천만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고들 소유의 다세대주택 분양계약을 체결했다가 해제를 요청하고 계약금 등 반환을 청구한 사람.
• 피고 C, D: 서울 성북구 소재 다세대주택의 공동 소유자이자 분양 계약의 당사자로, 참가인의 해제 합의 대리권이 없다고 주장하며 계약금 등 반환을 거부한 사람들.
• 원고 보조참가인 주식회사 B (참가인): 피고들과 E이 맺은 분양전속대행계약에 따라 E과 용역계약을 맺고 피고들을 대리하여 원고와 분양계약을 체결한 후 해제 합의서를 작성한 회사.
• 주식회사 E: 피고들과 분양전속대행계약을 체결하고 참가인에게 용역을 준 회사로, 법원은 피고들로부터 분양계약 체결 및 해지에 관한 포괄적 권한을 수여받았다고 인정한 회사.

분쟁 상황

1. 2021년 5월 24일, 주택 소유자인 피고 C와 D는 주식회사 E과 서울 성북구 소재 다세대주택 20세대에 대한 분양전속대행계약을 체결했습니다.
2. 2021년 6월 17일, 주식회사 E은 원고 보조참가인 주식회사 B(참가인)과 분양대행 업무 수행을 위한 용역계약을 체결했으며, 이 계약에 따라 참가인은 분양 마케팅, 상담, 소유권 이전까지의 활동을 담당하고 해지 사항은 E과 협의하도록 정했습니다.
3. 2021년 10월 19일, 원고 A는 피고들을 대리하는 참가인과 분양대금 5억 2천 5백만 원의 분양계약을 체결하고, 계약금 3천만 원과 중도금 2천만 원을 피고 C 명의의 계좌로 송금했습니다.
4. 이후 원고는 참가인에게 분양계약 해제를 요청했고, 참가인은 이를 받아들여 2022년 3월 29일 원고와 함께 계약금 및 중도금 합계 5천만 원 중 위약금 1천만 원을 제외한 4천만 원을 반환하기로 합의하는 확인서를 작성했습니다.
5. 피고들은 참가인이 합의해지에 관한 권한 없이 임의로 확인서를 작성했으므로 그 효력이 없다고 주장하며 원고에게 계약금 등 반환을 거부했습니다.
6. 이에 원고는 피고들을 상대로 계약금 등 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

분양대행사가 분양계약의 해제 및 계약금 등 반환 합의에 대해 적법한 대리권을 가지고 있었는지 여부

법원의 판단

1. 피고들은 연대하여 원고에게 4천만 원과 이에 대하여 2023년 12월 2일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 다음과 같은 이유로 참가인이 피고들로부터 적법한 대리권을 수여받아 원고와 이 사건 분양계약의 해제 합의서를 작성했다고 보았습니다. 첫째, 피고들과 E 사이에 체결된 분양전속대행계약에 따르면 E은 분양 컨설팅 및 광고 홍보에 대한 포괄적 권한을 부여받았으며, 단순 변심 등으로 계약이 해제된 경우 이중계약 문제 방지를 위한 원계약자 포기각서 등의 준비 의무를 E이 지도록 명시되어 있었습니다. 이는 E이 분양계약 체결뿐만 아니라 해지와 관련해서도 포괄적인 권한을 받았다는 의미로 해석되었습니다. 둘째, E과 참가인 사이의 용역계약에 따르면 참가인은 분양대행 업무를 수행하며 해지 문제에 대해서는 E과 협의하여 진행하기로 약정되어 있었고, 참가인은 이 사건 합의서 작성 시 E과 협의하여 동의를 받았다고 주장한 반면, 피고들은 이를 반박할 증거를 제출하지 못했습니다. 셋째, 피고들이 E에게 수임자 인적사항을 공란으로 둔 위임장을 교부한 것은 E에게 분양계약 체결뿐만 아니라 그 해지와 관련한 권한까지 수여하려는 의사였음을 뒷받침하는 것으로 보았습니다. 넷째, 피고들이 주장한 분양대행전속계약서의 특정 문구가 E의 대리권한을 제한한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 이러한 사정들을 종합하여 법원은 참가인이 적법한 대리권의 범위 내에서 원고와 분양계약 해제 합의서를 작성했다고 결론 내렸고, 피고들은 합의된 4천만 원을 원고에게 반환할 의무가 있다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제114조 (대리행위의 효력)​: 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 본인에게 직접 효력이 발생합니다. 본 사례에서는 주식회사 B(참가인)가 피고들(본인)을 대리하여 원고와 분양계약을 체결하고 해제 합의를 했습니다. 법원은 피고들과 E 사이의 분양전속대행계약, E과 참가인 사이의 용역계약 내용, 그리고 피고들이 E에게 교부한 공란의 위임장 등을 종합적으로 판단하여 참가인에게 분양계약 해제 합의에 대한 포괄적인 대리권이 적법하게 주어졌다고 인정했습니다. 특히, 분양전속대행계약서에 분양 계약 체결뿐 아니라 계약 해지 시 '이중계약의 문제 등이 발생하지 않도록 원계약자 포기각서, 인감 등의 모든 준비는 E의 의무'라고 명시된 조항이 대리권의 범위를 넓게 해석하는 중요한 근거가 되었습니다.
2. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율)​: 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 이행 지체 기간에 대한 지연손해금률은 연 12%로 적용됩니다. 이 사건에서도 원고가 청구한 대로 소장 부본 송달일 다음날인 2023년 12월 2일부터 피고들이 채무를 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 지급이 명령되었습니다.

참고 사항

1. 분양대행 계약 시 대리권의 범위, 특히 계약 해지나 위약금 조항에 대한 대리인의 권한이 명확히 명시되었는지 계약서 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
2. 대리인을 통해 계약을 체결하거나 해지할 경우, 대리인이 본인을 대리할 정당한 권한(위임장, 계약서상의 대리권 명시 조항 등)을 가지고 있는지 반드시 확인해야 합니다.
3. 계약 해지 합의 시에는 반환 금액, 위약금, 반환 시기 등 합의 내용을 서면(확인서, 합의서 등)으로 명확히 작성하고 관련 당사자들의 서명이나 날인을 받아두는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
4. 부동산 소유자(매도인) 입장에서는 분양대행사에 포괄적인 대리권을 부여할 경우 대행사의 결정에 따른 법적 책임이 발생할 수 있으므로, 권한 범위를 신중하게 설정해야 합니다.
5. 부동산을 매수하는 입장에서는 분양대행사가 아닌 실 소유자(매도인)와 직접 소통하여 계약 해지나 중요한 합의 내용을 확인하는 것이 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 유리합니다.