기타 금전문제
매수인인 원고 A는 망 C와 토지 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금으로 총 65,000,000원을 지급했습니다. 이후 망 C는 2021년 원고에게 계약 해지를 통보했으며, 2022년에는 잔금 지급을 최고하고 불이행 시 계약 해지를 통보했습니다. 그러나 망 C는 잔금 지급을 최고할 당시 계약 대상 토지 전체에 대한 소유권이전등기 의무 이행을 온전히 제공하지 않았습니다. 이에 원고는 망 C의 이행 거절을 이유로 계약 해지를 주장하며 이미 지급한 매매대금의 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 망 C가 소송 중 사망하자, 그의 상속인인 피고들이 소송을 수계했습니다. 법원은 망 C 측의 계약 해지 통보가 부적법하다고 판단하고, 원고의 계약 해지 의사표시를 적법하다고 인정하여, 피고들은 원고에게 받은 매매대금 65,000,000원을 상속 지분에 따라 반환하라고 판결했습니다.
원고 A는 2013년 9월 2일 망 C와 토지 매매계약을 체결하고, 계약금 35,000,000원과 중도금 30,000,000원, 총 65,000,000원을 지급했습니다. 2021년 12월 1일 망 C는 원고에게 '부동산 매매계약 해지통보'를 발송했으나, 원고 측은 2021년 12월 8일 '계약에 따른 내용증명 회신서'를 통해 이를 부적법하다고 반박했습니다. 이후 2022년 5월 27일 망 C 측은 원고에게 '토지매매계약상 잔금 지급의무 이행최고' 문서를 보내 잔금 지급을 요청하고 불이행 시 계약을 해제하겠다고 통보했습니다. 그러나 당시 망 C 측은 계약 대상 토지 중 도로로 사용될 토지 지분에 대한 소유권이전등기 의무 이행을 제공하지 않은 상태였습니다. 이에 원고는 망 C의 이행 거절을 사유로 이 사건 계약을 해제한다는 의사표시가 담긴 소장을 2022년 6월 14일 피고에게 송달했습니다. 2023년 8월 1일 망 C가 사망하자, 그의 자녀들인 피고들이 상속인으로서 소송을 수계하여, 원고는 피고들에게 이미 지급한 매매대금의 반환을 청구하게 되었습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 토지 매매계약이 적법하게 해제되었는지 여부와 이에 따른 매매대금 반환 의무 발생 여부였습니다. 특히, 매도인이 잔금 지급 지체를 이유로 계약을 해제하기 위해 소유권이전등기 의무를 온전히 이행 제공했는지, 그리고 여러 필지의 토지가 불가분적 상호연관관계를 가질 경우 일부에 대해서만 이행 제공을 하고 잔금 지급을 최고하는 것이 적법한지 여부가 중요하게 다루어졌습니다.
법원은 피고들이 원고에게 각 10,833,333원 및 이에 대하여 2024년 5월 3일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(각 20,000,000원 주장 중 나머지 금액)는 기각되었으며, 소송비용 중 45%는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담하도록 결정했습니다.
법원은 매도인인 망 C 측이 매수인인 원고에게 잔금 지급을 최고하면서, 계약의 대상이었던 토지 전체(이 사건 토지와 도로로 사용될 토지 지분)에 대한 소유권이전등기 의무 이행을 온전히 제공하지 않았으므로, 망 C 측의 계약 해지 통보가 부적법하다고 판단했습니다. 따라서 원고가 망 C의 이행 거절을 사유로 계약 해지 의사를 표시한 것(소장 송달)은 적법하다고 보아 계약은 적법하게 해제되었습니다. 이에 따라 망 C의 상속인인 피고들은 원고에게 이미 지급받았던 계약금과 중도금 합계 65,000,000원을 반환할 의무가 발생했습니다. 상속인 각자는 1/6에 해당하는 10,833,333원을 반환해야 합니다. 한편, 원고가 주장한 추가 55,000,000원의 매매대금 반환 주장은 증거 부족으로 기각되었고, 피고들이 원고의 채무불이행으로 계약이 해제되었다며 위약금 몰취를 주장한 것은 매수인이 동시이행의 항변권을 가질 경우 위약금 조항이 적용되기 어렵다는 이유로 받아들여지지 않았습니다.
이 사건에서는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다.
민법 제536조 (동시이행의 항변권): 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 매도인의 소유권이전등기 의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 매도인이 자신의 의무를 완전히 이행 제공하지 않은 상태에서 잔금 지급을 최고하며 계약 해지를 통보한 것은 적법하지 않다고 판단되었습니다.
민법 제544조 (이행지체와 해제): 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 매도인이 자신의 의무를 이행 제공하지 않은 상태에서의 최고는 효력이 없으므로, 매수인이 이를 이행하지 않았다고 하여 계약이 적법하게 해제되지는 않습니다.
민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 집니다. 따라서 이 사건에서 계약이 적법하게 해제된 것으로 인정되었으므로, 매도인의 상속인들은 매수인으로부터 받은 매매대금을 반환해야 할 의무를 지게 됩니다.
대법원 1991. 7. 12. 선고 90다8343 판결: 수개 부동산의 매매가 불가분의 상호연관관계가 있는 경우에는 계약의 이행 및 해제는 전체에 대해서만 가능하고 그 중 일부에 대하여 분리하여 이행 또는 해제할 수는 없다는 법리가 적용되었습니다. 이 사건 토지와 도로로 사용될 토지 지분이 불가분적 상호연관관계를 가지고 매매된 것으로 보아, 매도인이 도로 부지 지분에 대한 소유권이전등기 의무 이행 제공 없이 잔금 지급을 최고한 것은 부적법한 계약 해제 사유가 되었습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 때를 제외하고는 대통령령으로 정하는 이율(연 12%)에 의한 지연손해금을 지급하도록 명할 수 있습니다.
부동산 매매계약에서 매도인이 매수인의 잔금 지급 지체를 이유로 계약을 해제하려면, 매도인 역시 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 모두 준비하여 매수인에게 이행을 제공했어야 합니다. 특히 여러 필지의 토지를 하나의 계약으로 매매하는 경우, 이들 토지가 불가분적 상호연관관계를 가진다면 매도인은 전체 토지에 대해 소유권이전등기 의무를 동시에 제공해야 합니다. 일부 토지에 대해서만 소유권이전등기 의무를 제공하고 잔금 지급을 최고하는 것은 적법한 계약 해제 사유가 되지 않을 수 있습니다. 매매계약 해제가 적법하게 이루어지지 않은 상황에서 매수인이 매도인의 이행 거절을 이유로 계약을 해제할 경우, 매수인은 이미 지급한 매매대금을 돌려받을 수 있습니다. 계약서에 위약금 조항이 있더라도, 매수인이 동시이행의 항변권 등 정당한 사유로 대금 지급을 미룬 경우에는 채무불이행으로 볼 수 없으므로 위약금 조항이 적용되지 않을 수 있습니다. 계약 당사자가 소송 중 사망하더라도, 계약과 관련된 법적 분쟁은 사망자의 상속인들에게 승계되므로 상속인들을 상대로 소송을 계속 진행할 수 있습니다.
