재개발 임대주택 매매 관련 자문료 미지급 분쟁

원고인 주식회사 A는 D주택재개발정비사업조합(이하 'D조합')이 소유한 임대주택 68세대의 매각에 어려움을 겪는 상황에서, 민간임대사업자가 재개발 임대주택을 매수하여 운영하는 사업의 가능성을 검토하고 투자자인 피고 B를 물색했습니다. 원고와 피고는 자문용역계약을 체결하였고, 피고는 D조합으로부터 임대주택을 83억 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 원고는 이 과정에서 D조합 정관 변경, LH공사 인수자 지정 취소 요청, 피고의 임대사업자 등록 지원 등 다양한 자문 및 대관 업무를 수행했습니다. 하지만 피고는 잔여 자문 용역대금 2억 5천만 원의 지급을 거부하며 원고의 행위가 무자격자의 불법 중개행위이거나 약정금이 과다하다고 주장했으나 법원은 원고의 청구를 모두 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 재개발 임대주택 매매 사업의 법률적 가능성을 검토하고, 매도자인 D조합과 매수인인 피고 B 사이의 계약이 원만하게 진행되도록 포괄적인 자문 및 대리 업무를 수행한 회사입니다.
• 피고 B: 원고 주식회사 A의 자문 용역을 받아 D조합으로부터 재개발 임대주택 68세대를 매수한 개인 임대사업자입니다.
• D주택재개발정비사업조합: 재개발 사업을 통해 건립된 'E 아파트' 중 임대주택 68세대를 소유하고 있었으며, 매각에 어려움을 겪다가 원고의 도움으로 피고에게 임대주택을 매도하게 된 조합입니다.

분쟁 상황

부산 북구 C 일원 재개발사업을 추진한 D주택재개발정비사업조합은 'E 아파트' 800세대를 신축하여 2015년 준공인가를 받았습니다. 이 중 임대주택 68세대의 처분에 곤란을 겪고 있었는데, 우선 인수자인 부산시와 LH공사 모두 매각대금 문제로 계약이 무산되거나 난항을 겪었습니다. 이때 원고 주식회사 A는 2013년부터 민간임대사업자가 재개발조합으로부터 임대주택을 매수하여 운영하는 사업의 가능성을 검토해왔고, 법제처로부터 '조건을 충족하면 재개발조합이 임대사업자 등록 후 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각할 수 있다'는 회신을 받았습니다. 원고는 D조합의 임대주택 매각 문제를 알게 된 후, 2016년 3월경부터 구체적인 사업성 검토와 함께 투자자를 물색했습니다. 그 결과 피고 B와 접촉하여 2016년 6월 13일 피고가 D조합으로부터 임대주택을 83억 원에 매수하는 계약과 동시에 원고와 자문용역계약을 체결했습니다. 원고는 피고의 매수와 임대사업자 등록을 돕기 위해 D조합의 정관 변경, LH공사 인수자 지정 취소 요청 등 다양한 업무를 수행했고, 2017년 4월 피고는 임대주택의 소유권을 이전받아 6월에는 48세대에 대한 임대사업자 등록까지 완료했습니다. 하지만 피고는 자문 용역대금 중 잔액 2억 5천만 원의 지급을 거부하며 법적 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

피고는 원고가 공인중개사 자격 없이 부동산 중개업을 했으므로 자문용역계약이 무효라고 주장하고, 약정된 자문 용역대금 2억 5천만 원이 과다하므로 감액되어야 한다고 주장했습니다. 법원은 이러한 피고의 주장이 타당한지 여부를 판단했습니다.

법원의 판단

법원은 피고의 주장을 받아들이지 않고, 원고의 청구를 인용하여 피고는 원고에게 잔여 용역대금 2억 5천만 원과 이에 대한 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 이자를 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 모두 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고의 행위가 단순한 부동산 중개행위가 아니라, 재개발 임대주택 매각과 관련하여 법령 해석, 관계 기관 질의, 정관 변경, 인수자 지정 취소 요청, 임대사업자 등록 지원 등 복합적인 자문 및 대리 업무를 수행한 것으로 판단했습니다. 또한 원고가 단 한 차례 계약을 체결한 사실만으로는 '중개를 업으로 하는 자'에 해당한다고 볼 수 없으므로 계약이 무효라는 피고의 주장을 배척했습니다. 약정된 보수액이 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반할 정도로 부당하게 과다하다고 볼 특별한 사정도 없다고 보아 피고의 감액 주장도 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 판례에서는 다음과 같은 법령 및 법리가 주요하게 다루어졌습니다.

• 도시 및 주거환경정비법 제16조, 주택법 제9조, 임대주택법 제6조: 이 법령들은 재개발사업조합이 건설한 임대주택의 인수 주체와 매각 가능성에 대한 법률적 근거를 제공합니다. 판례에서는 민간임대사업자가 재개발 임대주택을 매수하여 운영하는 것이 가능한지에 대한 법제처의 유권해석이 중요한 배경으로 작용했습니다. 원고는 이러한 법령과 관련된 복잡한 법리를 검토하고 활용하여 피고의 매수 계약이 성사되도록 도왔습니다.
• 공인중개사법 (명시되지는 않았으나 관련): 피고는 원고의 행위가 공인중개사 자격 없는 자의 부동산 중개업에 해당하여 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고의 업무가 단순 중개행위가 아닌 법률 자문, 행정 대행 등 포괄적인 용역에 해당하며, 단 한 차례의 계약으로 '중개를 업으로 하는 자'라고 보기 어렵다고 판단하여 해당 법규 위반이 아니라고 보았습니다.
• 신의성실의 원칙 및 형평의 원칙: 위임계약에서 약정된 보수액이 부당하게 과다한 경우를 판단하는 법리입니다. 법원은 이 사건에서 원고의 용역 내용, 난이도, 기여도 등을 종합적으로 고려할 때 약정된 2억 5천만 원의 보수액이 이러한 원칙에 반할 정도로 과다하다고 볼 특별한 사정이 없다고 판단했습니다.

참고 사항

이 판례는 부동산 거래와 관련된 복잡한 자문 용역의 유효성과 보수액 적정성에 대한 중요한 시사점을 제공합니다. 첫째, 단순히 매도인과 매수인을 연결하는 것을 넘어, 법률 및 행정 절차 자문, 서류 작성, 대관 업무 대행 등 전문적인 지식과 노력이 필요한 복합적인 자문 용역은 공인중개사 자격이 없더라도 유효하게 계약될 수 있음을 확인했습니다. '중개를 업으로 하는 자'에 해당하려면 반복성, 계속성 등 부동산 중개업 영위의 요건을 충족해야 합니다. 둘째, 위임계약에서 합의된 보수액은 특별한 사정이 없는 한 유효하게 인정됩니다. 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 인정될 만한 특별한 사정(예: 용역의 경위, 난이도, 투입 노력, 위임인이 얻는 이익 등을 종합적으로 고려)이 입증되지 않는 한, 법원이 자의적으로 보수액을 감액하기는 어렵습니다. 따라서 유사한 상황에서 계약을 체결할 때는 용역의 범위, 구체적인 내용, 보수액 산정 기준 등을 명확히 합의하고 문서화하는 것이 중요합니다. 특히 복잡한 법률 및 행정 절차가 수반되는 거래의 경우, 자문 제공자의 전문성과 기여도를 상세히 기록해두는 것이 추후 분쟁 발생 시 증거자료로 활용될 수 있습니다.