행정
이 사건은 재개발 정비구역 내 무허가 건물을 소유한 사람들이 주택재개발정비사업조합이 자신들을 분양대상에서 제외한 관리처분계획의 무효 확인을 구한 사건입니다. 원고들은 자신들이 소유한 무허가 건물이 1981년 2차 항공사진에 나타난 '기존무허가건축물'에 해당하고, 그 소유권을 적법하게 승계 취득했으므로 조합원 자격이 있으며, 따라서 분양대상에서 제외된 것은 부당하다고 주장했습니다. 1심 법원은 원고들의 청구를 기각했으나, 항소심 법원은 1심 판결을 취소하고 원고들에게 공동주택 1세대를 공급하지 않기로 한 관리처분계획이 무효임을 확인했습니다.
피고 주택재개발정비사업조합은 서울 관악구 G 일대에서 재개발 사업을 추진하던 중, 원고들이 소유하고 있던 이 사건 무허가 건물을 분양대상에서 제외한 관리처분계획을 수립하여 인가받았습니다. 이에 원고들은 자신들의 무허가 건물이 조합 정관과 서울시 조례에서 정하는 '기존무허가건축물'에 해당하므로 조합원 자격이 있으며, 아파트 분양권을 받아야 한다고 주장하며 관리처분계획 중 자신들을 분양대상에서 제외한 부분의 무효 확인 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째 원고들이 소유한 무허가 건물이 1981년 제2차 촬영 항공사진에 나타나 있는 '기존무허가건축물'에 해당하는지 여부입니다. 둘째 위 건물의 소유자로서 원고들이 피고 조합의 조합원 자격을 갖는지 여부입니다. 셋째 피고 조합이 원고들에게 적법한 분양신청 통지를 했는지 여부입니다.
항소심 법원은 제1심판결을 취소하고, 피고 조합이 2019년 8월 1일 서울특별시 관악구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고들에게 공동주택 1세대를 공급하지 않기로 한 부분은 무효임을 확인했습니다. 소송 총비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
항소심 법원은 원고들이 소유한 건물이 1981년 2차 촬영 항공사진에 나타난 '기존무허가건축물'에 해당하고, 원고들이 이 건물의 소유권을 적법하게 승계 취득했으므로 피고 조합의 조합원 자격이 있다고 판단했습니다. 이에 따라 원고들을 분양대상에서 제외한 관리처분계획은 위법하다고 보아 그 무효를 확인했습니다. 이 판결은 재개발 사업에서 무허가 건물 소유자도 특정 요건을 충족하면 조합원 자격과 분양권을 가질 수 있음을 보여주는 중요한 사례입니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 첫째, 피고 조합의 정관 제9조 제1항 및 제2항은 조합원의 자격 요건을 규정하며, 특히 무허가 건축물의 경우 '법에 의하여 제정된 시·도 조례에서 정하는 기존무허가건축물로서 자기 소유임을 입증하는 경우'에 한하여 소유자를 조합원으로 인정한다고 명시하고 있습니다. 둘째, 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(2011년 5월 26일 개정 전) 제2조 제1호 나목은 '기존무허가건축물'을 '1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물'로 정의하고 있습니다. 이 사건 건물은 이 조례의 기준에 따라 1981년 촬영된 항공사진에서 지붕과 벽이 확인되어 건축법상 '건축물'에 해당하고, 멸실되지 않았으므로 '기존무허가건축물'로 인정되었습니다. 셋째, 건축법 제2조 제1항 제2호는 '건축물'을 '토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등'으로 정의하고 있으며, 이는 무허가 건물의 독립된 건축물 여부를 판단하는 기준으로 사용되었습니다. 이 법령들은 재개발 사업에서 무허가 건물 소유자의 조합원 자격과 분양권 인정 여부를 결정하는 핵심적인 근거가 됩니다.
유사한 문제 상황에 처했을 때는 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 재개발·재건축 조합의 정관과 해당 시·도의 도시 및 주거환경정비 조례를 반드시 확인하여 조합원 자격 요건과 '기존무허가건축물'의 정의를 정확히 파악해야 합니다. 둘째, 1981년 2차 촬영 항공사진 등 해당 시점의 건축물 존재 여부를 입증할 수 있는 객관적인 자료를 확보하는 것이 매우 중요합니다. 셋째, 무허가 건물이라도 소유권의 승계 과정을 입증할 수 있는 매매계약서, 임대차 계약서, 사실확인서 등 모든 서류를 철저히 보관하고 증거로 활용할 준비를 해야 합니다. 넷째, 건물에 대한 추가 공사가 있었을 경우, 기존 건물의 동일성을 해치지 않는 범위 내에서의 증축 등은 '기존무허가건축물' 인정을 막지 않을 수 있으므로 공사 내용과 시기를 명확히 입증해야 합니다.
