행정
이 사건은 G 상가 구분소유자들이 피고 관리단이 2013년 7월 6일 개최한 관리단집회에서 H을 관리인으로 선임한 결의가 무효임을 확인해 달라고 제기한 소송입니다. 원고들은 관리규약의 무효, 집회 소집 및 진행 절차의 하자, 관리인 후보의 피선거권 박탈, 관리인 결격사유, 그리고 가장 중요하게 의결정족수 미달 등의 절차적 하자가 있었다고 주장했습니다. 1심 법원은 원고들의 청구를 기각했으나, 항소심 재판부는 이 사건 관리규약이 적법하게 제정되지 않아 효력이 없으며, 관리단집회에서 관리인 선임 결의를 위한 의결정족수가 제대로 충족되지 않았다고 판단하여 1심 판결을 취소하고 H의 관리인 선임 결의가 무효임을 확인했습니다.
G 상가의 기존 관리인 Z의 임기가 만료된 후 후임 관리인 선임이 이루어지지 않았고, 대표위원회에서 H을 관리인으로 선임했으나 이는 법적으로 무효가 되어 H의 직무집행이 정지되었습니다. 이후 H은 관리인 직무대행자의 자격으로 법원의 허가를 받아 2013년 7월 6일 임시 관리단집회를 소집하여 자신을 관리인으로 선임하는 결의를 통과시켰습니다. 그러나 일부 구분소유자들인 원고들은 이 선임 결의 과정에서 관리규약의 적법성, 집회 소집 및 진행 절차의 공정성, 후보자 등록의 적절성, 관리인 자격 요건, 그리고 무엇보다 의결정족수 충족 여부에 심각한 문제가 있었다고 주장하며 법원에 관리인 선임 결의의 무효 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.
이 사건 관리규약이 적법하게 제정되어 효력이 있는지, 관리단 집회 소집 및 진행 절차에 법률 또는 규약상 하자가 있는지, 관리인 후보의 입후보 신청 거부가 정당했는지, 선임된 관리인에게 결격사유가 있는지, 무엇보다 관리인 선임 결의에 필요한 의결정족수가 충족되었는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.
항소심 재판부는 제1심 판결을 취소하고, 피고 관리단이 2013년 7월 6일 H을 관리인으로 선임한 관리단집회 결의는 무효임을 확인했습니다. 소송에 관련된 모든 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
재판부는 먼저 피고 관리단이 2005년 5월 14일 제정한 관리규약이 당시 총 의결권의 4분의 3 이상 동의를 얻지 못하여 적법하게 성립되지 않아 무효라고 판단했습니다. 특히 대형 구분소유자들의 동의가 제대로 반영되지 않아 동의율이 64.15%에 그쳤다는 점이 지적되었습니다. 비록 관리규약이 무효일지라도 관리인 선임 결의 자체의 유효성은 별도로 판단될 수 있으므로 다른 하자를 검토했습니다. 재판부는 임시 관리단집회 준비위원회를 구성하여 집회를 소집하고 진행한 절차, 관리인 후보 A의 입후보 신청 거부, 선임된 H의 결격사유 주장은 각각 적법하거나 인정하기 어렵다고 보았습니다. 그러나 가장 중요한 쟁점인 의결정족수 미달 주장에 대해서는 관리단집회 의사록의 기재 내용이 실제와 다르다고 보아 그 신빙성을 부정했습니다. 구체적으로 집회 참석자 명단이 여러 사실관계와 모순되고 중복 투표의 가능성이 배제되지 않는 점, 개별 구분소유자들의 전유부분 면적 비율을 정확히 산정하지 않은 점, 한 구분소유자가 여러 전유부분을 소유하더라도 1표로 계산되어야 함에도 다르게 처리된 것으로 보이는 점 등을 지적하며 의결정족수가 충족되지 않았다고 결론 내렸습니다. 이에 따라 관리인 선임 결의는 무효로 판시되었습니다.
이 사건과 관련하여 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'의 주요 조항들이 적용되었습니다.
집합건물법 제28조 제1항 (규약의 설정·변경): 이 조항은 건물의 관리 또는 사용에 관한 사항을 규약으로 정할 수 있도록 하며, 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 '구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상'의 찬성을 얻어 이루어져야 한다고 규정합니다. 이 사건에서는 피고 관리단이 2005년 제정한 관리규약이 이 조항에서 요구하는 4분의 3 이상의 동의를 얻지 못하여 무효로 판단되었습니다. 즉, 관리규약의 적법한 제정은 관리단의 모든 운영의 기초가 되므로 매우 중요합니다.
집합건물법 제29조 제1항 (관리단집회의 결의 방법): 이 조항은 관리단집회의 결의는 '구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수'로써 하도록 규정하고 있습니다. 다만, 규약으로 다른 정함이 있는 경우를 제외합니다. 관리인 선임 결의와 같은 중요한 사안은 이 과반수 요건을 충족해야 유효합니다. 이 사건에서는 집회 의사록의 신빙성이 부정되고 실제 출석 및 투표 현황에 대한 의문이 제기되면서 이 의결정족수가 미달하였다고 판단되어 H의 관리인 선임 결의가 무효가 되었습니다.
집합건물법 제38조 (의결권): 이 조항은 각 구분소유자의 의결권은 전유부분의 면적 비율에 따르지만, 서면 또는 대리인을 통해서도 의결권을 행사할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 사건에서는 의결정족수를 산정함에 있어 구분소유자의 수와 전유부분의 면적 비율을 정확히 계산하는 절차가 미흡했고, 서면결의와 현장 투표 간 중복 투표 가능성, 그리고 한 구분소유자가 여러 전유부분을 소유하더라도 원칙적으로 1표로 계산되어야 한다는 점이 제대로 지켜지지 않았다는 문제가 제기되어 결의 무효의 근거가 되었습니다.
이러한 법리들은 집합건물의 민주적이고 투명한 관리를 위해 구분소유자들의 의사가 정당하게 반영되도록 하는 중요한 기준이 됩니다. 특히, 의결정족수 충족 여부는 결의의 유효성을 판단하는 핵심적인 요소로, 그 과정과 결과는 엄격하게 증명되어야 합니다.
집합건물(아파트, 상가, 오피스텔 등)의 관리단은 관리규약의 제정, 변경, 그리고 관리인 선임 등 중요한 결정을 할 때에는 반드시 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'과 자체 관리규약에 명시된 절차를 철저히 지켜야 합니다. 특히 관리규약의 제정 또는 변경 시에는 전체 구분소유자의 4분의 3 이상, 관리인 선임 시에는 과반수 이상의 구분소유자 및 의결권(전유부분 면적 비율)의 동의를 얻어야 합니다. 이때 의결권 산정 시, 한 명의 구분소유자가 여러 개의 전유부분을 소유하더라도 원칙적으로 1표의 의결권을 갖는다는 점을 명확히 해야 합니다. 집회 소집 통지는 모든 구분소유자에게 정확하게 이루어져야 하며, 의사록 작성 시에는 참석자 수와 의결권 지분율을 면밀히 확인하고 그 내용을 사실과 일치하게 기록해야 합니다. 만약 의사록 내용의 신빙성에 의문이 제기될 경우, 결의의 유효성이 부정될 수 있습니다. 선거 절차는 공정하게 관리되어야 하며, 후보자 등록 마감 시한 등 정해진 규정은 예외 없이 적용해야 합니다. 이러한 절차적 하자는 관리단 결의의 무효로 이어져 관리단의 안정적인 운영을 저해할 수 있으므로, 모든 과정에서 투명성과 적법성을 확보하는 것이 중요합니다.
