보험
세입자 A씨는 주택도시보증공사의 보증보험에 가입했음에도 전세보증금을 돌려받지 못하자 보증공사에 보험금 지급을 청구했습니다. A씨는 임대차 기간 중 다른 곳으로 전출하여 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 상실했으나, 임대차 종료 후 임차권등기명령을 통해 다시 권리를 확보했다고 주장하며 보험금 지급을 요구했습니다. 그러나 법원은 보증보험 약관에 따라 임차권등기 전에 주민등록을 이전하여 대항력 등을 상실한 경우 보증공사의 면책사유에 해당한다고 보아 A씨의 청구를 기각했습니다.
세입자 A씨는 2020년 12월 16일 임대차 계약을 체결하고 주택도시보증공사와 전세보증금 1억 1천만 원에 대한 보증보험 계약을 맺었습니다. A씨는 2022년 6월 임대인에게 계약 갱신 거절 통보를 한 후, 같은 해 8월 11일 임대차 기간 만료 전에 이 사건 부동산에서 다른 곳으로 주민등록을 이전했습니다. 이후 임대차 기간이 만료되었으나 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하자 2023년 1월 임차권등기명령을 신청하여 2월 6일 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 보증공사는 A씨가 임차권등기 완료 전 주민등록을 이전하여 대항력 및 우선변제권을 상실했으므로 보증 약관상 면책 사유에 해당한다며 보험금 지급을 거절했습니다.
주택 전세보증금반환보증보험 가입자가 임대차 기간 중 주소지를 옮겨 대항력과 우선변제권을 상실했다가 임차권등기명령을 통해 다시 권리를 확보한 경우, 보증기관의 면책 약관이 적용되는지 여부
원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담한다.
법원은 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권은 그 취득 시점뿐만 아니라 지속적으로 유지되어야 하는 요건임을 강조했습니다. 이 사건에서 원고는 임대차 기간 만료 전인 2022년 8월 11일 다른 곳으로 전출하여 대항력과 우선변제권을 상실했고 이는 보증보험 약관에서 정한 면책 사유에 해당한다고 판단했습니다. 비록 임대차 종료 후 임차권등기명령을 통해 권리를 재취득했더라도, 보증약관에 '주택임차권등기가 완료되기 전 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 경우'를 명시적인 면책 사유로 규정하고 있을 뿐, 추후 임차권등기를 마쳤다고 하여 면책 효력이 소멸한다는 규정이 없으므로, 피고의 면책 주장을 받아들여 원고의 청구를 기각했습니다. 또한 원고가 주장하는 바와 같이 다른 선행 권리자가 없는 경우 임대인에 대한 보증금 행사에는 지장이 없으므로, 특별히 임차인 보호의 필요성이 높다고 보기 어렵다고 덧붙였습니다.
이 사건은 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권과 보증보험 약관의 해석에 관한 중요한 판례입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 대항력(제3자에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는 권리)이 발생합니다. 또한, 같은 법 제3조의2 제2항에 따라 임차인이 위 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추면 경매 또는 공매 시 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 중요한 점은 이러한 대항력과 우선변제권은 취득 시점뿐만 아니라 임대차 기간 동안 '계속 존속'해야 유지된다는 것입니다. 즉, 임차인이 중간에 주민등록을 이전하면 대항요건이 상실되어 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권도 잃게 됩니다. 이 판결은 보증보험 약관의 유효성을 인정하여, 임차인이 주택임차권등기를 마치기 전에 주민등록을 이전하여 대항력을 상실한 경우 보증기관이 책임을 면할 수 있다고 보았습니다. 주택임대차보호법 제3조의4에 따른 '임차권등기명령' 제도는 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사해야 할 때, 대항력과 우선변제권을 유지하면서 자유롭게 이사할 수 있도록 보호하기 위한 제도입니다. 그러나 이 제도의 취지는 '임차권등기가 완료된 후에' 주민등록을 이전해도 권리가 유지된다는 것이지, 등기가 완료되기 전에 주민등록을 이전하여 이미 권리를 상실했던 경우까지 소급하여 보호하는 것은 아닙니다. 따라서 임차인은 보증보험에 가입했더라도 임차권등기명령을 통한 등기가 완료되기 전까지는 기존 주소지에서 주민등록을 유지해야 자신의 권리를 확실히 지킬 수 있습니다.
전세보증금반환보증보험에 가입한 임차인이라도 임대차 기간 중에는 주민등록을 유지하고 실제 거주해야 대항력과 우선변제권이 상실되지 않아 보증보험의 혜택을 받을 수 있습니다. 부득이하게 주소지를 옮겨야 하는 경우, 반드시 임대차계약이 종료되고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 '임차권등기명령'을 신청하여 등기가 완료된 후에 주민등록을 이전해야 합니다. 임차권등기명령 제도는 임차인이 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 것이므로, 등기가 완료되기 전에 주소를 옮기면 자칫 보증보험의 보호를 받지 못하거나 중요한 권리를 상실할 수 있습니다. 보증보험 가입 시에는 반드시 약관을 꼼꼼히 확인하고, 주민등록 이전과 같은 중요한 변동 사항 발생 시에는 보증기관에 문의하여 불이익이 없도록 주의해야 합니다. 특히, 보증보험의 면책 조항에 '주택임차권등기가 완료되기 전 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 경우'가 명시되어 있다면 더욱 신중해야 합니다.
