땅 임대료 미지급 및 묵시적 계약 연장 분쟁 사건

원고가 피고에게 토지를 임대했으나 2차 임대차 계약의 나머지 차임 1,500만 원을 받지 못하고, 계약 만료 후에도 피고가 토지를 계속 사용했으므로 묵시적 갱신에 따라 추가 차임 6,125만 원을 지급해야 한다고 주장하며 부당이득금 청구 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 미지급된 차임 1,500만 원은 피고에게 지급 의무가 있다고 판단했으나, 묵시적 갱신에 따른 추가 차임 청구는 피고가 임대차 종료 후 토지를 계속 점유·사용했다고 인정할 증거가 부족하다는 이유로 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 사건 토지의 소유자이며 임대인
• 피고 B: 원고 A로부터 사건 토지를 임차한 임차인

분쟁 상황

원고는 2011년과 2013년에 피고에게 토지를 임대하는 계약을 각각 2년씩 체결했습니다. 2차 임대차 계약(2013. 6. 1. ~ 2015. 5. 31.) 당시 피고는 총 3,000만 원의 차임 중 1,500만 원만 지급하고 나머지 1,500만 원을 미지급했습니다. 원고는 2차 계약이 종료된 이후에도 피고가 토지를 계속 점유·사용했으므로 묵시적 갱신이 이루어졌다고 주장하며 2015. 6. 1.부터 2019. 6. 30.까지의 추가 차임 6,125만 원을 청구했습니다. 피고는 2차 임대차 계약 체결 시 대리권이 없었다고 주장하며 미지급 차임 의무를 부인했고, 계약 종료 후에는 토지를 사용하지 않았으므로 묵시적 갱신도 없었다고 반박했습니다.

핵심 쟁점

피고가 2차 임대차 계약에 따른 미지급 차임 1,500만 원을 지급할 의무가 있는지 여부와 2차 임대차 계약 종료 후 묵시의 갱신이 이루어졌다고 보아 피고가 추가 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있는지 여부입니다.

법원의 판단

피고는 원고에게 1,500만 원과 이에 대한 지연손해금(2019. 7. 1.부터 2021. 8. 18.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구(묵시적 갱신에 따른 추가 차임 6,125만 원)는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 80%, 피고가 20%를 부담합니다.

결론

법원은 2차 임대차 계약의 나머지 차임 1,500만 원에 대해서는 피고 측 대리인의 행위가 적법한 대리권에 의한 것으로 인정하여 피고의 지급 의무를 인정했습니다. 하지만 묵시적 갱신 주장에 대해서는 피고가 임대차 종료 후에도 토지를 계속 점유·사용했다고 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 피고가 인접 건물을 매도한 후 토지를 사용하지 않았다고 일관되게 진술한 점, 원고가 계약 만료일로부터 3년 6개월여가 지난 시점에야 미지급 임대료를 요구하는 내용증명을 보낸 점 등이 고려되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 임대차 계약과 관련된 중요한 법적 원칙들이 적용되었습니다. 우선, 민법 제130조(무권대리)​는 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없다고 규정합니다. 그러나 이 사건에서 법원은 피고가 대리인 C로부터 계약 체결 사실을 전해 듣고 일부 차임을 지급한 점 등을 근거로 C에게 적법한 대리권이 있었다고 판단하여 피고의 무권대리 주장을 받아들이지 않았습니다. 다음으로 민법 제639조(묵시의 갱신)​는 임대차 기간이 만료된 후 임차인이 계속 임차물을 사용하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정합니다. 이 사건에서 법원은 피고가 임대차 종료 후에도 토지를 계속 점유·사용했다는 증거가 부족하다고 보아 묵시적 갱신을 인정하지 않았습니다. 특히 피고가 인접 건물을 매도한 후 토지를 사용하지 않았다는 주장과 원고가 3년 6개월여 만에야 내용증명을 보낸 사실 등이 판단의 근거가 되었습니다. 또한, 민법 제741조(부당이득의 내용)​에 따라 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 자는 그 이익을 반환해야 하지만, 이 사건에서는 피고의 토지 점유·사용이 인정되지 않아 부당이득 반환 의무도 발생하지 않았습니다. 마지막으로, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)​에 따라 금전채무의 이행을 명하는 판결에서는 법정 지연손해금률이 적용되는데, 이 판결에서는 판결 선고 전까지는 민법에 따른 연 5%, 그 다음 날부터는 연 12%의 지연손해금을 적용했습니다.

참고 사항

임대차 계약 시 대리인을 통해 계약을 체결하는 경우, 대리권의 유무와 범위를 명확히 확인하고 관련된 내용을 문서로 남겨두는 것이 중요합니다. 임대차 계약이 만료될 때에는 계약 갱신 여부나 목적물의 점유 및 사용 여부를 임대인과 임차인 모두 명확히 확인하고 문서화해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히 임차인이 더 이상 목적물을 사용하지 않을 경우, 명확한 반환 의사를 표시하고 임대인은 임차인이 실제로 사용을 종료했는지 확인해야 합니다. 장기간 차임이 미납되거나 계약 종료 후에도 목적물 사용 여부가 불분명한 경우, 조기에 내용증명 등을 통해 권리 주장을 명확히 하고 상대방의 의사를 확인하는 것이 중요합니다. 묵시적 갱신은 임대차 기간이 만료된 후에도 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않을 경우에 인정되므로, 임대인은 계약 종료 후 임차인의 사용 여부를 적극적으로 확인하고 원치 않는 갱신을 막기 위해 이의를 제기해야 합니다.