아파트 분양대행 수수료를 두고 벌어진 시행사와 대행사 간의 다툼

A 아파트 분양 대행사(원고)가 시행사(피고)에게 약정한 분양 수수료 3,680만 원의 지급을 요구했으나, 시행사가 계약 조건 미달 및 채권 양도로 인한 채무 소멸을 주장하며 거절한 사건입니다. 법원은 분양 대행사가 16개 호실에 대한 용역을 이행했으며, 수수료 지급 조건인 '총 세대수 30% 분양 완료'는 시행사가 다른 계약에서 이미 달성했다고 인정한 바 있어 지급 시기가 도래했다고 판단했습니다. 또한, 채권 양도는 채무 변제에 갈음하는 것이 아니라 담보나 변제 방법으로 이루어진 것으로 보아 기존 채무가 소멸하지 않았다고 판결하여, 시행사는 분양 대행사에게 용역비와 지연손해금을 지급해야 한다고 결정했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 아파트 분양 대행 업무를 수행한 회사입니다.
• 피고 주식회사 C: 아파트 사업의 시행사(조합업무대행사)로부터 조합원 모집 컨설팅 용역을 대대행하고, 원고에게 아파트 분양 대행 업무를 위임한 회사입니다.
• 주식회사 F: 'E' 공동주택 신축공사의 시행사 및 조합업무대행사입니다. 피고 C에게 조합원 모집 컨설팅 용역을 주었습니다.
• 주식회사 G: 'E' 공동주택 조합원 모집 용역 대행사입니다. 피고 C와 대대행 계약을 맺었습니다.

분쟁 상황

아파트 신축 사업에서 시행사와 대행사 간에 분양 대행 용역 계약을 맺었는데, 대행사가 일정 부분 용역을 이행한 후 수수료를 청구하자, 시행사가 계약서상의 '총 세대수의 30% 분양 완료'라는 수수료 지급 조건이 충족되지 않았고, 나중에 채권 양도 계약을 체결하여 기존 채무가 사라졌다고 주장하며 수수료 지급을 거부한 상황입니다. 대행사 입장에서는 자신이 맡은 업무를 수행했는데도 약속된 대가를 받지 못하고, 시행사 입장에서는 계약 조건을 근거로 지급을 미루거나, 다른 형태로의 채무 이행으로 분쟁을 마무리하려 한 경우에 해당합니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 세 가지였습니다. 첫째, 원고 A 주식회사가 계약에 따라 분양 대행 용역을 제대로 이행했는지 여부입니다. 둘째, 용역 계약서에 명시된 '총 세대수의 30% 분양 완료'라는 수수료 지급 조건이 충족되었는지, 그리고 그 조건의 정확한 의미가 무엇인지입니다. 피고는 원고가 직접 30%를 달성해야 한다고 주장했고, 원고는 전체 사업에서 30%가 달성되면 된다고 주장했습니다. 셋째, 원고와 피고가 체결한 채권 양도 계약이 기존 용역비 채무를 소멸시키는 '화해 계약' 또는 '변제에 갈음한 채권 양도'로 볼 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 주식회사 C가 원고 A 주식회사에게 3,680만 원의 용역비와 이에 대해 2017년 11월 24일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고가 모두 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.

결론

법원은 원고 A 주식회사가 아파트 16개 호실에 대한 분양 용역을 이행했다고 인정했습니다. 또한, '총 세대수의 30% 분양 완료'라는 수수료 지급 조건은 원고가 직접 30%를 달성해야 하는 것이 아니라, 피고가 시행사로부터 용역비를 받을 수 있는 전체 사업의 30% 분양 완료 시점을 의미하며, 피고가 과거 소송에서 이미 50% 이상을 이행했다고 주장한 점 등을 고려할 때 이 조건은 이미 충족되었다고 판단했습니다. 마지막으로, 피고가 주장한 채권 양도 계약은 기존 채무를 소멸시키는 화해 계약이나 변제에 갈음한 채권 양도로 보기 어렵고, 일반적으로 채무 변제를 위한 담보 또는 변제 방법으로 이루어진 것으로 보아야 하므로, 원고의 기존 용역비 채권이 여전히 유효하다고 결론 내렸습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 미지급 용역비를 지급할 의무가 있다고 판시했습니다.

연관 법령 및 법리

계약의 해석 원칙: 계약 내용이 불분명할 경우, 법원은 당사자의 의사, 계약 체결의 경위, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석합니다. 이 사건에서는 '총 세대수의 30% 분양 완료'라는 조건이 원고가 직접 달성해야 하는 조건이 아닌, 피고가 상위 계약에서 용역비를 지급받을 수 있는 시기적 조건으로 해석되었습니다. 이는 당사자의 경험칙에 반하지 않는 합리적인 해석을 통해 계약의 의미를 명확히 한 사례입니다. 채권 양도의 효과: 채무자가 채권자에게 채무 변제와 관련하여 다른 채권을 양도하는 경우, 특별한 사정이 없다면 이는 채무 변제를 위한 담보 또는 변제의 방법으로 추정됩니다. 즉, 채권을 양도했다고 해서 바로 원래의 채무가 소멸하는 것은 아니며, 기존 채무의 소멸을 위해서는 채권 양도가 '변제에 갈음한 것'임을 명확히 합의해야 합니다(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다13371 판결 참조). 이 사건에서 피고는 채권 양도가 기존 채무를 소멸시킨다고 주장했으나, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전 채무의 이행을 지체한 경우, 채무자는 지연손해금을 지급해야 합니다. 특히 소송이 제기된 경우, 소장이 송달된 다음 날부터는 일반적으로 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 15% 등 높은 이율의 지연손해금이 적용될 수 있습니다(판결 선고 시점 기준).

참고 사항

계약 조건 명확화: 분양 완료율과 같이 수수료 지급 조건이 되는 항목에 대해서는 '누가', '어떤 범위로' 달성해야 하는지 계약서에 구체적이고 명확하게 명시하는 것이 중요합니다. 특히 '총 세대수'와 같은 표현이 있다면, 전체 사업의 총 세대수를 의미하는지, 아니면 특정 대행사가 맡은 부분의 총 세대수를 의미하는지 등을 분명히 해야 합니다. 용역 이행 증거 확보: 자신이 수행한 용역의 내용, 시기, 규모 등에 대한 증빙 자료(계약서, 통화 녹취록, 내용증명, 보고서, 내부 자료 등)를 철저히 보관해야 합니다. 이는 분쟁 발생 시 자신의 주장을 뒷받침하는 결정적인 증거가 됩니다. 채권 양도 계약의 성격: 채무 변제와 관련하여 다른 채권을 양도할 때, 이것이 기존 채무를 완전히 소멸시키는 '변제에 갈음한 것'인지, 아니면 단지 '변제를 위한 담보'나 '변제 방법'으로 기존 채무가 여전히 유효한 것인지 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 합의가 불분명하면 법원은 보통 담보나 변제 방법으로 추정합니다. 지연손해금 고려: 계약상 의무 이행이 지연될 경우, 언제부터 어떤 이율로 지연손해금이 발생하는지 미리 확인하고, 법적 청구 시에는 소장 송달 다음 날부터 '소송촉진 등에 관한 특례법'상 이율이 적용될 수 있음을 인지해야 합니다.