지역주택조합 탈퇴 조합원, 분담금 일부 돌려받은 사례

원고는 N지역주택조합에 가입하여 아파트 분양을 위한 분담금 및 업무대행용역비 총 30,857,900원을 납부했습니다. 이후 조합 이사회의 '탈퇴 시 납입금 전액 환불' 공지를 믿고 탈퇴 신청서를 제출했으나, 조합은 적법한 절차(조합원총회 또는 대의원회 의결) 없이 원고를 조합원 명단에서 제외했습니다. 원고는 계약 해제 및 납입금 전액 반환을 청구했으나, 법원은 원고의 귀책사유로 인한 계약 해제 주장은 인정하지 않고, 위약금 조항을 감액하여 24,857,900원 및 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: N지역주택조합에 가입 후 아파트 분양을 기대했으나, 조합 이사회의 전액 환불 약속을 믿고 탈퇴를 신청한 조합원
• 피고 N지역주택조합: 아파트를 건설하는 주택건설사업을 시행하는 조합으로, 조합원의 탈퇴 및 분담금 환불 절차를 진행함

분쟁 상황

원고 A씨는 N지역주택조합에 가입하여 아파트 분양을 위해 초기 납입금 30,857,900원을 냈습니다. 이후 조합 이사회가 '조합원 유지를 포기하는 경우 대체 조합원이 모집되면 납입금을 전액 환불한다'는 공지를 하였고, A씨는 이를 믿고 탈퇴 신청 및 환불을 요청했습니다. 그러나 조합은 조합원 총회나 대의원회 의결 절차를 거치지 않은 채 A씨를 조합원 명단에서 제외하고 주택조합 변경인가를 받았습니다. 이후 A씨가 납입금 전액 반환을 요구하자, 조합은 가입 계약서상의 위약금 조항(업무대행용역비 전액과 분담금의 10% 공제)을 근거로 반환을 거부하여 소송이 제기되었습니다.

핵심 쟁점

원고의 이행불능으로 인한 계약 해제 주장이 받아들여질 수 있는지, 피고 조합의 이사회 결의만으로 조합원 탈퇴 및 납입금 전액 환불 결정이 유효한지, 그리고 조합 가입 계약서에 명시된 위약금 조항(업무대행용역비 전액과 분담금의 10% 공제)이 부당하게 과다하여 감액될 수 있는지 여부

법원의 판단

1. 피고는 원고에게 24,857,900원 및 이에 대하여 2023년 9월 27일부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구(전액 환불)는 기각한다.
3. 소송비용 중 80%는 피고가, 20%는 원고가 각 부담한다.

결론

법원은 원고가 탈퇴 의사를 표시했으므로 이행불능에 대한 귀책사유가 원고에게 있다고 보아 계약 해제 주장은 받아들이지 않았습니다. 다만, 피고 조합 이사회가 '대체 조합원이 모집되면 납입금을 전액 환불한다'고 공지한 점, 원고가 이를 믿고 탈퇴 신청을 한 점, 법률 비전문가인 원고가 총회 의결의 필요성을 알기 어려웠다는 점 등을 고려하여, 계약서상의 위약금(업무대행용역비 1,000만 원 및 분담금 10%인 20,857,900원, 총 30,857,900원)은 부당하게 과다하다고 판단했습니다. 이에 따라 손해배상 예정액을 600만 원으로 감액하여, 피고는 원고에게 납입금 30,857,900원에서 600만 원을 공제한 24,857,900원을 반환하도록 판결했습니다. 환급 이행기는 3차 조합원 모집 절차 완료 및 사업계획 승인 시점으로 보아 2023년 9월 27일부터 지연이자를 지급하도록 했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제546조 (이행지체와 해제): 채무자의 귀책사유로 채무 이행이 불가능해진 경우에만 채권자가 계약을 해제할 수 있다는 원칙입니다. 본 사건에서는 원고가 스스로 탈퇴 의사를 표시하여 아파트를 분양받지 못하게 된 것이므로, 이행불능에 대한 귀책사유가 원고에게 있다고 보아 원고의 계약 해제 주장은 받아들여지지 않았습니다. 민법 제398조 제2항 (손해배상액의 예정액 감액): 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 이를 감액할 수 있다는 조항입니다. 이 사건에서 법원은 피고 조합의 '전액 환불' 공지로 인해 원고가 탈퇴를 결심하게 된 사정 등을 고려하여, 계약서상 위약금이 부당하게 과다하다고 판단하여 감액을 결정했습니다. 민법 제398조 제4항 (위약금의 손해배상액 추정): 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 즉, 특별한 사정이 없는 한 실제 손해액과 관계없이 정해진 위약금만큼의 손해가 발생한 것으로 간주합니다. 이 사건의 위약금 조항도 손해배상 예정으로 추정되었습니다. 주택법 시행령 제20조 제3항: 주택조합이 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약'을 체결하거나 '조합원의 자격 상실 및 제명에 관한 사항'을 결정할 때는 반드시 조합원 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 피고 조합 이사회의 '전액 환불' 결의는 이러한 총회 의결을 거치지 않았으므로 무효로 판단되었으나, 이사회 공지를 믿은 원고의 과실이 크지 않다고 보아 위약금 감액의 근거 중 하나가 되었습니다.

참고 사항

지역주택조합 가입 시에는 조합규약과 가입계약서 내용을 면밀히 확인하고, 특히 탈퇴 및 환불 조건, 위약금 조항을 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 조합 이사회 등 집행부의 공지나 약속이 중요한 사항(특히 금전 관련)일 경우, 조합규약에 따른 적법한 절차(예: 조합원 총회 또는 대의원회 의결)를 거쳤는지 반드시 확인해야 합니다. 이사회 결의만으로는 무효일 수 있습니다. 탈퇴 의사를 표시하거나 환불을 요청할 때는 모든 과정을 서면으로 기록하고 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 계약 해제 또는 탈퇴로 인한 손해배상 예정액(위약금)이 과도하게 느껴진다면, 법원에 그 감액을 주장할 수 있습니다. 법원은 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적, 예정액의 비율, 예상 손해액, 거래 관행 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 직권으로 감액할 수 있습니다. 특히 조합의 잘못된 공지 등으로 인한 신뢰 손상이 있다면 감액 가능성이 더 높아질 수 있습니다.