기타 금전문제
원고 A와 피고 B는 부동산 중개업 동업 관계에 있었으나 2020년 5월 27일 동업이 종료되었습니다. 원고 A는 피고 B에게 대여금, 중개수수료, 부가가치세, 법무사 연계 수수료 등 총 33,141,388원을 청구하는 소송을 제기했습니다. 제1심 법원은 원고 A의 모든 청구를 기각했으나, 원고 A가 항소하여 항소심 법원에서 중개수수료와 부가가치세 청구 부분에 대해 판단을 달리하여 원고 A의 일부 승소 판결을 내렸습니다.
원고 A와 피고 B는 개업공인중개사로서 부동산 중개업 동업을 하였습니다. 동업이 2020년 5월 27일에 종료된 후, 피고 B는 원고 A에게 정산금 명목으로 59,519,124원을 지급했습니다. 그러나 원고 A는 피고 B가 ①동업 기간 내에 계약되었으나 동업 종료 후 잔금이 지급된 5건의 중개수수료 중 자신의 지분 13,735,500원을 미지급했고, ②2020년 상반기 부가가치세 납부를 명목으로 수익금 중 21,932,145원을 공제했으나 실제 납부액은 12,861,510원에 불과하여 차액 9,070,635원 중 원고 지분 4,535,315원을 과잉 공제했다고 주장하며 추가 정산금을 요구했습니다. 이에 피고 B는 이미 정산이 완료되었다고 항변하며, 오히려 자신이 동업 관련 세금, E공인중개사무소 처분 손해, 원고 A에게 과잉 지급된 중개수수료 및 정산금 등을 돌려받아야 한다고 주장하며 상계 항변을 제기했습니다.
동업 종료 시 이루어진 정산이 최종적인 합의였는지 여부, 동업 기간 중 체결되었으나 잔금일이 동업 종료 이후인 중개계약에 대한 수수료가 동업재산에 포함되는지 여부, 부가가치세 명목으로 공제된 금액과 실제 납부액의 차액에 대한 정산 의무 유무, 피고 B가 주장하는 상계 항변 채권의 인정 여부
항소심 법원은 제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소하고, 피고 B는 원고 A에게 18,270,815원 및 이에 대한 지연손해금(2021년 10월 1일부터 2024년 12월 19일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하도록 명령했습니다. 원고 A의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송 총비용은 원고 A와 피고 B가 각 1/2씩 부담하도록 했습니다.
항소심 법원은 동업 기간 내에 체결된 중개계약의 수수료는 잔금 지급일이 동업 종료일 이후라도 동업조합의 재산에 해당하므로 정산 대상이 된다고 판단했습니다. 또한 피고 B가 부가가치세 명목으로 공제한 금액이 실제 납부액보다 많았던 차액 중 원고 A 지분을 인정했습니다. 동업 종료 시 이루어진 정산이 확정적이고 종국적인 합의로 보기 어렵다고 보았으며, 피고 B가 주장한 세금, 사무실 처분 손해, 개인 중개수수료, 과잉 지급 주장 등의 상계 항변은 모두 증거 부족 등의 이유로 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 피고 B는 원고 A에게 미지급 중개수수료 지분과 과잉 공제된 부가가치세 지분을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
본 판결은 민법상 조합 관계에서의 동업자 간 정산금 청구에 해당하며, 특히 공인중개사법상 중개수수료 채권 발생 시기와 그 귀속에 대한 법리를 적용했습니다.
1. 중개수수료 채권의 발생 및 귀속 (공인중개사법 제32조 제1항, 제3항, 시행령 제27조의2) 개업공인중개사는 중개 업무에 대해 중개의뢰인으로부터 보수를 받을 수 있으며, 그 지급 시기는 약정에 따릅니다. 법원은 중개수수료 채권은 중개계약이 체결되면 이미 발생한 것이며, 단지 그 지급 시기를 잔금일로 약정한 것에 불과하다고 보았습니다. 따라서 동업 기간 내에 중개계약이 체결되었다면, 잔금 지급일이 동업 종료일 이후에 도래하더라도 해당 수수료 채권은 동업조합의 재산에 해당하여 동업자 간 정산 대상이 됩니다.
2. 민법상 조합의 정산 의무 동업약정은 특별한 사정이 없는 한 민법상 조합에 해당하며, 조합이 해산된 경우 조합재산은 조합원들에게 정산될 의무가 있습니다. 본 사건에서는 동업 종료 후에도 원고와 피고 사이에 정산이 계속 이루어진 점에 비추어, 초기 정산이 당사자 합의에 따라 확정적이고 종국적으로 이루어진 것이라고 단정하기 어렵다고 판단했습니다.
3. 부가가치세 등 비용 정산의 원칙 특정 명목(예: 부가가치세)으로 수익금에서 공제한 금액이 실제 납부액과 차이가 있다면, 그 차액은 부당 이득에 해당하거나 추가 정산의 대상이 됩니다. 법원은 피고가 부가가치세 명목으로 공제한 금액과 실제 납부한 금액의 차액 중 원고의 지분을 원고에게 귀속되어야 한다고 보았습니다.
4. 상계 항변의 입증 책임 피고가 자신의 채권을 주장하며 원고의 채권과 상계하겠다고 항변하는 경우(자동채권), 그 자동채권의 존재와 발생 원인, 금액 등은 피고가 명확한 증거로 입증해야 합니다. 본 사건에서 피고의 상계 항변은 모두 증거 부족으로 인정되지 않았습니다.
동업 계약 시에는 동업 종료 시점의 정산 방법에 대해 구체적으로 합의하고 명문화하는 것이 중요합니다. 특히 동업 기간 중 발생했으나 정산 시점 이후에 수입이 실현되는 채권(예: 잔금일이 늦은 중개수수료)의 귀속과 정산 방법을 명확히 정해야 합니다. 또한 세금 등 비용 공제 시에는 실제 납부액을 기준으로 정산하고 관련 증빙을 철저히 보관해야 합니다. 정산 합의를 할 때는 이것이 최종적이고 확정적인 합의임을 명시하는 것이 좋으며, 혹시 모를 분쟁에 대비하여 모든 금전 거래 내역과 정산 근거 자료를 꼼꼼하게 기록하고 보관해야 합니다. 상대방이 주장하는 채권(상계 항변 포함)에 대해서는 객관적인 증거로 입증해야만 법원에서 인정받을 수 있습니다.
