지역주택조합 사업 지연 시 계약금 반환 약정 관련 분쟁 사건

원고들은 피고 C 지역주택조합과 아파트 조합가입계약을 체결하고 계약금 5천만 원을 납부했습니다. 이와 동시에 사업이 지연될 경우 계약금 5천만 원에 추가로 1천만 원을 더해 총 6천만 원을 반환받기로 하는 특약을 체결했습니다. 사업이 지연되자 원고들은 특약에 따라 약정금 6천만 원을 청구했으나, 피고 조합은 특약이 무효라고 주장했습니다. 법원은 피고 조합의 업무대행사인 주식회사 D에게는 자백간주로 인해 원고들에게 각 6천만 원을 지급하라고 판결했고, 피고 조합에 대해서는 특약이 총회 결의를 거치지 않아 무효이므로 약정금 청구는 기각했습니다. 그러나 특약이 무효임에 따라 조합가입계약 역시 무효가 되어 피고 조합은 부당이득 반환으로서 원고들에게 각 5천만 원의 계약금을 돌려주어야 한다고 판단하여, 피고 D과 공동으로 각 5천만 원을 지급하도록 명령했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 피고 C 지역주택조합의 아파트 조합가입계약을 체결하고 계약금을 납부한 조합원
• 피고 C 지역주택조합: 오산시 E 일원에 아파트를 건설·분양하는 사업을 위해 결성된 비법인사단
• 피고 주식회사 D: 피고 C 지역주택조합의 업무대행사

분쟁 상황

원고 A과 B는 2017년 10월 17일과 18일 피고 C 지역주택조합과 아파트 조합가입계약을 체결하고 각 5천만 원의 계약금을 지급했습니다. 이와 동시에 피고들과 특약을 맺어 사업승인이 지연되거나 사업이 지연될 경우 납부한 계약금에 1천만 원을 추가하여 총 6천만 원을 반환받기로 약정했습니다. 그러나 사업이 예정대로 진행되지 않고 지연되자, 원고들은 피고들에게 위 특약에 따라 약정금 6천만 원의 지급을 청구했습니다. 피고 조합은 해당 특약이 총회 결의를 거치지 않아 무효라고 주장하며 약정금 지급을 거부했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 사업 지연 시 추가금 지급을 약정한 특약이 유효한지 여부와, 만약 특약이 무효일 경우 주된 조합가입계약 또한 무효로 보아 계약금 반환 의무가 발생하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 주식회사 D에게 원고들에게 각 6천만 원과 이에 대한 2023년 7월 15일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고 C 지역주택조합에 대해서는, 피고 주식회사 D과 공동하여 위 6천만 원 중 각 5천만 원과 이에 대한 2023년 10월 29일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 명령했습니다. 원고들의 피고 C 지역주택조합에 대한 주위적 청구(약정금 6천만 원 청구)는 모두 기각되었습니다.

결론

결과적으로 원고들은 피고 주식회사 D으로부터 특약에 따른 약정금 전액을 지급받고, 피고 C 지역주택조합으로부터는 특약 무효에 따른 조합가입계약 무효로 인한 부당이득 반환으로서 계약금 5천만 원을 피고 D과 공동으로 지급받게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다.

1. 민사소송법 제208조 제3항 제2호 (자백간주)​: 피고 주식회사 D이 원고의 청구에 대해 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않아, 원고의 주장을 인정한 것으로 간주되어 원고의 청구가 그대로 인용되었습니다.

2. 민법 제275조, 제276조 제1항 (총유물의 관리 및 처분)​: 비법인사단(지역주택조합)의 재산은 총유에 해당합니다. 총유물의 관리나 처분은 정관이나 규약에 정해진 바가 없다면 사원총회의 결의에 따라야 합니다. 이 사건 특약은 조합원들이 납부한 부담금(총유물)을 감소시킬 수 있는 처분 행위에 해당하는데, 피고 조합이 이 특약을 체결하면서 총회 결의를 거쳤다는 증거가 없으므로 해당 특약은 무효로 판단되었습니다.

3. 민법 제137조 (법률행위의 일부무효)​: 법률행위의 일부분이 무효인 경우 원칙적으로 그 전부가 무효가 됩니다. 다만, 무효인 부분이 없었더라도 당사자들이 그 법률행위를 했을 것이라고 인정될 때는 나머지 부분은 유효로 남습니다. 이 사건에서 법원은 사업 지연 시 계약금을 반환하겠다는 특약이 없었다면 원고들이 지역주택조합 가입계약을 체결하지 않았을 것이라고 보아, 특약이 무효임에 따라 조합가입계약 전체가 무효가 된다고 판단했습니다.

4. 부당이득 반환 의무: 이 사건 특약과 조합가입계약이 무효로 판단되었으므로, 피고 조합이 원고들로부터 받은 계약금은 법률상 원인 없이 얻은 이득이 되어 원고들에게 이를 반환해야 할 의무가 발생합니다.

5. 소송촉진 등에 관한 특례법: 지연손해금의 이율은 해당 법률에 따라 연 12%로 적용되었습니다.

참고 사항

지역주택조합 가입 시에는 사업의 불확실성이 크므로, 계약 체결 시 사업 지연이나 무산에 대비한 특약사항의 내용을 신중하게 검토해야 합니다. 특히 조합원의 부담금 반환 등 조합의 재산에 영향을 미치는 특약은 조합 규약이나 정관에 따라 총회 의결이 필요한 경우가 많으므로, 해당 절차가 적법하게 이루어졌는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 총회 결의 등 필요한 절차 없이 체결된 특약이라면 법적으로 무효가 될 수 있으며, 이 경우 특약과 밀접하게 관련된 조합가입계약 자체도 무효가 되어 이미 납부한 계약금을 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 계약의 일부가 무효라도 전체 계약이 무효가 될 수 있음을 유의하고, 계약의 주요 내용이 무효가 될 경우 계약을 체결하지 않았을 것이라는 사실을 증명할 수 있는 자료를 확보하는 것이 중요합니다.