임야 지분 매도 후 양도소득세 부과처분 불복 사건

원고 A가 자신의 임야 1/2 지분을 매도한 후 양도소득세를 신고하지 않자, 동수원세무서장이 양도소득세를 부과하였습니다. 원고는 자신이 명의수탁자에 불과하여 납세의무가 없거나, 양도가액이 실제와 다르므로 부과처분이 위법하다고 주장했으나 법원은 이를 받아들이지 않고 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임야 1/2 지분을 매도한 후 양도소득세를 부과받은 당사자로, 자신이 명의수탁자라거나 양도가액이 잘못 산정되었다고 주장했습니다.
• 피고 동수원세무서장: 원고 A에게 양도소득세 6억 8천만 원을 부과한 세무당국입니다.
• B 및 C: 이 사건 임야의 원래 공동 소유자들입니다.
• F, G, H: 원고 A로부터 임야 1/2 지분을 16억 3천만 원에 매수하기로 계약하고, 실제로는 약 19억 3천만 원을 사용하여 임야에 설정된 채권을 변제한 매수인들입니다.
• I: 원고 A의 남편으로, 임야 개발사업 진행 과정에서 이 사건 매매에 관여한 인물입니다.
• J: C의 아들로, 원고 A는 J이 이 사건 매매 대금을 실질적으로 취득하고 사용했다고 주장했습니다.
• K조합, L, M: 이 사건 임야에 근저당권 및 가등기를 설정한 채권자들로, 매수인들이 이들에게 채무를 변제했습니다.

분쟁 상황

원고 A는 2019년 12월, B로부터 여주시 소재 임야 1/2 지분(이하 '이 사건 임야')을 5억 원에 매수했습니다. 이후 2020년 2월, 원고 A는 이 사건 임야 1/2 지분을 주식회사 F, G, H에게 16억 3천만 원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 계약서 특약 사항에는 매매대금으로 이 사건 임야에 설정된 근저당권 및 가등기에 관련된 모든 채권을 정리하기로 명시되어 있었고, 매수인들은 특약에 따라 약 19억 3천만 원을 채권자들에게 변제하여 채무를 소멸시켰습니다. 원고 A는 이 매매에 대해 양도소득세를 신고·납부하지 않았고, 이에 피고 동수원세무서장은 2020년 12월, 원고에게 2020년 귀속 양도소득세 687,827,370원(가산세 포함)을 부과했습니다. 원고 A는 이 부과처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 했으나 기각되었고, 결국 이 사건 소송을 제기했습니다. 원고는 이 사건 매매가 자신의 남편 I과 J이 시가를 높여 담보대출을 받을 목적으로 형식적으로 체결된 것이며, 자신은 명의수탁자로서 매매대금을 취득하지 않았으므로 양도소득세 납세의무가 없다고 주장했습니다. 또한, 설령 납세의무가 있더라도 양도가액은 관련 민사소송에서 인정된 매수인들의 변제액 1,934,027,227원의 절반인 967,013,613원이라고 주장하며, 그에 따른 세액을 초과하는 부분은 취소되어야 한다고 예비적으로 주장했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고 A가 이 사건 임야 지분 매매에 있어 실질적인 매도인이 아닌 명의수탁자에 불과하여 양도소득세 납세의무가 없는지 여부입니다. 둘째, 원고 A가 납세의무자라면, 이 사건 매매의 실제 양도가액이 얼마로 보아야 하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고 A의 청구를 모두 기각했습니다. 즉, 원고 A가 이 사건 임야 지분 매매의 실질적인 매도인이며, 피고가 부과한 양도소득세는 적법하다고 판단했습니다.

결론

법원은 원고 A가 이 사건 임야의 소유권을 취득했고, 매매계약서의 진정성립이 인정되며 매수인들이 특약대로 채무를 변제한 점 등을 근거로 원고 A가 실질적인 매도인이라고 판단했습니다. 또한, 양도가액 산정에 있어서도 매수인들이 실제 변제한 약 19억 3천만 원이 실질적인 양도가액이며, 피고 세무서장이 계약서상 16억 3천만 원을 양도가액으로 하여 과세한 것은 오히려 원고에게 유리한 것이므로 위법하지 않다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 1. 소득세법 제114조 제5항 (양도소득세의 결정·경정)​: 이 조항은 양도소득세 과세표준과 세액을 결정하거나 경정할 때, 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등을 순차적으로 적용하여 그 가액을 추계(推計) 조사 결정할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 사건에서 피고 세무서장은 원고 A의 양도소득세 신고·납부가 없자, 이 사건 매매계약서에 기재된 매매대금 16억 3천만 원을 양도가액으로 추정하여 과세한 것으로 보이며, 이는 소득세법에 따른 적법한 절차에 해당합니다. 2. 매매계약의 효력 및 처분문서의 증명력: 법원은 매매계약이 당사자 간의 재산권 이전과 대금 지급 약정의 합의로 성립하며, 진정하게 성립된 처분문서(매매계약서)는 그 내용을 부정할 만한 분명한 이유가 없는 한 법률행위의 존재를 인정해야 한다고 보았습니다. 이 사건 매매계약서에는 매매 목적물, 매매대금, 매도인 및 매수인 등 필수 사항이 구체적으로 기재되어 있고, 진정성립을 의심할 만한 특별한 사정이 없으므로 계약의 유효성이 인정되었습니다. 3. 명의신탁에 따른 양도소득의 귀속 주체 판단 및 증명 책임: 부동산 등기명의인이 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 그 등기가 명의신탁에 기반한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자가 증명해야 합니다. 또한, 부동산 양도로 인한 소득을 실질적으로 얻은 자가 따로 있다는 주장 역시 그 사실을 주장하는 자에게 증명 책임이 있습니다. 원고 A는 자신이 명의수탁자라고 주장했으나, 법원은 원고 A가 직접 임야 지분의 소유권을 취득했고, 매매계약서에 매도인으로 기재되어 있으며, 매수인들이 특약대로 채무를 변제하여 실질적인 자금 이동이 있었던 점 등을 들어 원고 A가 실질적인 매도인이라고 판단하며 원고의 주장을 배척했습니다. 4. 양도가액 산정 원칙: 양도가액은 매수인이 매도인의 재산을 취득하기 위해 실제 지급하거나 지출한 총액을 의미합니다. 이 사건에서는 매매계약서상의 16억 3천만 원 외에 특약으로 매수인들이 매도인(임야)의 채무 약 19억 3천만 원을 직접 변제한 사실이 인정되었습니다. 법원은 매수인들이 이 사건 임야 지분을 취득하기 위해 실질적으로 지급하거나 지출한 위 19억 3천만 원을 실질적인 양도가액으로 보았고, 세무서가 이보다 낮은 16억 3천만 원으로 과세한 것은 원고에게 유리하여 위법하다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

참고 사항

부동산 거래 시 실제 거래대금과 계약서상의 금액, 그리고 실제 지급 방식(예: 채무 변제)이 다를 경우, 세금 계산의 기초가 되는 양도가액에 대한 논란이 생길 수 있습니다. 따라서 계약서 작성 시 특약 사항을 명확히 하고, 실제 오고 간 자금의 흐름을 증빙할 수 있는 자료를 철저히 보관해야 합니다. 특히, 명의신탁을 주장하며 세금 납부 의무가 없다고 다투는 경우, 명의신탁을 입증할 책임은 주장하는 당사자에게 있으므로, 명의수탁자임을 증명할 수 있는 객관적인 증거(실소유주와 명의자 간의 합의, 자금 출처 등)를 미리 준비해야 합니다. 또한, 매매대금의 일부나 전부를 매도인이 아닌 제3자의 채무를 변제하는 방식으로 지급할 경우, 해당 변제액도 실질적인 양도가액에 포함될 수 있음을 인지해야 합니다. 이 사건에서는 세무서가 계약서상 금액을 양도가액으로 산정했으나, 법원은 실제 매수인들이 지출한 채무 변제액을 실질적인 양도가액으로 보아, 세무서의 과세가 오히려 납세자에게 유리했다고 판단한 점에 유의해야 합니다.