기타 금전문제 · 노동
건물 분양자인 원고 회사와 부동산 임대자문 용역을 제공한 피고 회사 사이에 체결된 용역계약과 관련하여 발생한 분쟁입니다. 원고는 피고가 유치한 임차인들의 차임 연체로 손해를 입자, 용역계약이 구 공인중개사법 위반으로 무효이거나 피고의 선관의무 위반으로 인한 채무불이행, 또는 약정된 목표 분양률 미달에 따른 용역비 반환 의무가 있다고 주장하며 총 478,066,600원의 반환을 청구하였습니다. 법원은 원고의 모든 주장을 기각하고 피고의 손을 들어주었습니다.
원고인 주식회사 A는 'P 건물'의 분양자로, 2019년 10월 25일 피고인 주식회사 D(이전 상호 주식회사 E)와 지하 1층 및 1층 일부 점포의 임차인 유치를 위한 부동산 임대자문 용역계약을 체결했습니다. 이 계약은 6개월간 진행되었으며, 원고는 피고에게 기본용역비 112,809,000원(총 분양가 451억 2,382만 원의 0.25%)을 선지급하고, 임차인 유치 시 해당 호실 분양가의 2%를 성공용역비로 추가 지급하기로 했습니다. 피고는 계약에 따라 H, M, N 등을 임차인으로 유치했으며, 원고는 이들에게 총 8억 원의 임차지원금(H, M에 3억 2천만 원, N에 4억 8천만 원)과 차임 면제 혜택을 제공했습니다. 원고는 2019년 12월 23일부터 2020년 3월 30일까지 피고에게 기본용역비 99,226,600원과 성공용역비 3억 7,884만 원을 포함하여 총 478,066,600원을 지급했습니다. 그러나 임차인 N, H, M이 차임 면제 기간 이후 차임과 관리비를 연체하여, 원고는 이들과의 임대차계약을 만료 전에 해지하게 되었습니다(2020년 8월 31일 기준 N의 연체차임 1억 9,140만 원, H와 M의 연체차임 1억 6,371만 5,483원). 이에 원고는 피고에게 지급했던 용역비의 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.
이 사건 용역계약이 구 공인중개사법상 전속중개계약에 해당하여 무효인지 여부, 피고가 임차인의 재정 상태에 대한 정보 제공 의무 및 선관의무를 위반하여 채무불이행에 따른 손해배상 책임이 있는지 여부, 그리고 용역계약상 목표 분양률 미달 시 용역비 반환 약정에 따라 피고가 용역비를 반환해야 하는지 여부 및 그 반환 기준이 기본용역비, 성공용역비, 또는 전체 용역비 중 무엇인지가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 원고의 항소를 기각하고 항소비용은 원고가 부담하도록 판결하였습니다. 이는 제1심 판결과 동일한 결론으로, 원고의 주위적, 제1예비적 및 제2예비적 청구가 모두 받아들여지지 않았음을 의미합니다.
법원은 원고와 피고 사이의 부동산 임대자문 용역계약이 구 공인중개사법에서 정한 '중개' 행위에 한정되지 않아 무효라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한 피고에게 임차인들의 재정 상태에 대한 충분한 정보 제공 의무를 위반하거나 선관의무를 위반했다고 인정할 증거가 부족하다고 보았습니다. 마지막으로 목표 분양률 미달 시 용역비 반환 약정은 '기본용역비'를 기준으로 해야 하며, 이에 따라 계산했을 때 피고가 원고에게 반환해야 할 기본용역비는 존재하지 않는다고 결론 내렸습니다.
부동산 임대차와 관련된 용역 계약을 체결할 때는 계약의 목적과 용역의 범위를 명확히 규정하는 것이 중요합니다. 단순히 임차인 '유치'를 넘어 '자문' 형태의 포괄적인 업무를 위탁할 경우, 그 실질적인 내용이 공인중개사법상의 중개 행위와 어떻게 다른지 세부적으로 정의해야 법률 적용에 대한 혼란을 줄일 수 있습니다. 특히 임차인의 재정 상태나 신용도 확인에 대한 책임 소재를 계약서에 구체적으로 명시하여, 향후 임차인의 차임 연체 등 문제 발생 시 용역 제공자의 책임 범위를 명확히 하는 것이 필요합니다. 또한 목표 달성 실패 시 용역비의 반환 조건이나 감액 기준을 설정할 때, 어떤 용역비(예: 기본용역비, 성공용역비 등)를 기준으로 할 것인지를 명확히 기재하여 해석상의 다툼을 방지해야 합니다. 임차인에게 임차보증금 조달 등의 특이 사항이 발생하는 경우, 이를 계약 당사자 간에 투명하게 공유하고 관련 기록을 남기는 것이 중요합니다.
