재개발 후보지 내 주택 착공신고 반려처분 사건

주식회사 A는 서울 노원구에 공동주택 신축 건축허가를 받은 후 착공신고를 하였으나, 해당 토지가 서울시의 주택재개발사업 후보지로 선정되고 착공제한 고시가 내려지자 노원구청장이 착공신고를 반려한 사건입니다. 주식회사 A는 착공신고는 수리를 요하지 않는 신고이며 구청장에게 착공제한 권한이 없다고 주장하였으나, 법원은 착공제한 고시가 있는 경우 허가권자가 착공신고를 반려할 수 있으며, 처리 기간 통지가 있었으므로 수리 간주도 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 서울 노원구에 공동주택을 신축하려던 건축주
• 서울특별시 노원구청장: 주식회사 A의 착공신고를 반려한 행정기관

분쟁 상황

주식회사 A는 2021년 12월 30일 서울 노원구에 공동주택을 짓는 건축허가를 받았습니다. 하지만 그 전에, 2021년 12월 27일 주식회사 A의 건축 부지가 포함된 지역이 서울시의 주택재개발사업 후보지로 선정되었습니다. 이에 서울특별시장은 2022년 1월 14일, 주택재개발사업의 원활한 추진을 위해 해당 후보지 내에서 2년간 건축허가 및 착공신고 등을 제한한다는 고시를 발표했고, 동시에 노원구청장에게 이 사실을 통보하며 공고를 요청했습니다. 노원구청장도 같은 날 이러한 내용을 공고했습니다. 주식회사 A는 바로 그날인 2022년 1월 14일에 건축 허가를 받은 공동주택의 착공신고를 했지만, 노원구청장은 2022년 1월 21일 서울시의 착공제한 고시와 자체 공고를 근거로 주식회사 A의 착공신고를 반려했습니다. 이에 주식회사 A는 해당 반려 처분이 위법하다고 주장하며 법원에 무효확인 또는 취소를 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 세 가지입니다. 첫째, 착공신고가 행정청의 수리가 필요 없는 단순 신고인지, 아니면 수리가 필요한 신고인지 여부입니다. 둘째, 서울시장이 착공을 제한하는 고시를 한 경우, 구청장과 같은 허가권자도 이를 근거로 착공신고를 반려할 수 있는지 여부입니다. 셋째, 착공신고 후 3일 이내에 처리 통지가 없었으므로 건축법에 따라 착공신고가 수리된 것으로 보아야 하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고인 주식회사 A의 주위적 청구(착공신고 반려처분 무효확인)와 예비적 청구(착공신고 반려처분 취소)를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 착공신고 시 허가권자가 단순히 형식적 요건 외에 상위 행정기관의 착공제한 여부까지 심사할 수 있는 권한이 있으며, 이러한 착공제한은 착공신고 반려의 적법한 사유가 된다고 보았습니다. 또한, 착공신고 접수 시 처리예정일을 안내한 것은 건축법상 처리기간 연장 통지로 볼 수 있으므로, '3일 이내 통지 없으면 수리 간주' 규정이 적용되지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 건축법 제21조(착공신고 등)​:

  • 제1항은 건축허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 공사를 시작하려면 건축주가 허가권자에게 공사 계획을 신고해야 한다고 규정합니다. 이는 건축공사의 시작을 행정기관에 알리는 절차입니다.
  • 제3항은 허가권자가 신고를 받은 날부터 3일 이내에 신고 수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리 기간 연장 여부를 신고인에게 통지해야 한다고 명시합니다. 이 조항은 행정기관이 신속하게 신고를 처리하도록 하는 의무를 부여합니다.
  • 제4항은 허가권자가 위 3일 이내에 통지를 하지 않으면 그 기간이 끝난 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다고 규정하여, 행정기관의 지연으로 인해 건축주가 불이익을 받지 않도록 합니다. 이 사건에서 법원은 노원구청장이 착공신고 접수 시 처리예정일을 2022년 1월 19일로 안내했으므로, 이는 3일 이내에 처리기간 연장을 통지한 것으로 보아 수리 간주 규정이 적용되지 않는다고 판단했습니다.

• 건축법 제18조(건축허가 등의 제한)​:

  • 제2항은 특별시장, 광역시장, 도지사가 지역 계획이나 도시·군계획에 특히 필요하다고 인정할 경우, 시장·군수·구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다고 규정합니다. 이는 상위 행정기관이 광역적인 계획 수립 및 집행을 위해 개별 건축 행위를 통제할 수 있도록 하는 권한입니다.
  • 제5항은 특별시장 등이 착공을 제한할 때 제한 목적·기간, 대상 건축물의 용도와 대상 구역의 위치·면적·경계 등을 상세하게 정하여 허가권자에게 통보해야 하며, 통보를 받은 허가권자는 지체 없이 이를 공고해야 한다고 규정합니다. 이 조항은 착공제한 절차의 투명성을 확보하고, 하위 기관이 상위 기관의 결정을 집행할 수 있도록 합니다.
  • 이 사건에서 법원은 건축법 제18조 제2항에 따른 착공제한이 허가권자가 착공신고를 심사하여 반려할 수 있는 '법이 명시적으로 정한 소극적 요건'에 해당한다고 보았습니다. 즉, 구청장과 같은 허가권자는 단순히 서류의 형식적 요건만 보는 것이 아니라, 상위 기관의 착공제한 고시가 있는지 여부까지 심사하여 이를 위반한 착공신고는 반려할 수 있다는 법리를 적용했습니다. 이는 상위 행정청의 착공제한이 있음에도 허가권자가 착공신고를 수리하여 착공을 허용하는 모순적인 결과를 방지하기 위함이라고 설명했습니다.

참고 사항

비슷한 문제 상황에 직면했을 때 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 건물을 짓기 위한 착공신고를 할 때에는 건축허가 외에 해당 지역이 재개발 후보지 등으로 지정되어 건축 행위가 제한될 가능성은 없는지 미리 확인하는 것이 중요합니다. 둘째, 특별시장, 광역시장, 도지사 등 상위 행정기관이 특정 지역의 착공을 제한하는 고시를 했을 경우, 해당 지역의 구청장 등 허가권자는 이를 근거로 착공신고를 반려할 수 있으므로, 상위 기관의 고시 여부도 반드시 확인해야 합니다. 셋째, 착공신고 시 행정기관이 '처리예정일'을 안내했다면, 설령 3일 이내에 명확한 '수리 또는 반려 통지'가 없었더라도 건축법상의 '3일 이내 통지 없으면 수리 간주' 조항이 적용되지 않을 수 있습니다. 이는 처리예정일 안내가 처리기간 연장 통지로 해석될 수 있기 때문입니다. 따라서 행정기관의 안내에 주의를 기울여야 합니다.