오피스텔 허위광고 주장과 분양대금 반환 요구 사건

원고 주식회사 A는 피고들(시행사 주식회사 C, 주식회사 D 및 수탁자 겸 분양대금관리자 B 주식회사)로부터 오피스텔 F호와 G호를 분양받았습니다. 원고는 분양대행사 직원의 허위·과장 광고(프리미엄 형성, 시세차익, 높은 임대수익률, 저렴한 분양가, 숙박업 수요)로 인해 계약을 취소하거나 무효화해야 한다며 계약금 2억 3천여만 원의 반환을 청구하는 본소(본래 소송)를 제기했습니다. 반면 피고들은 원고가 잔금, 중도금 대출 이자, 중도금 상환액을 미지급했다며 약 21억 9천여만 원의 지급을 요구하는 반소(맞소송)를 제기했습니다. 법원은 원고가 주장하는 허위·과장 광고 사실을 인정하기 어렵다고 판단하여 원고의 본소 청구를 기각하고, 피고들의 반소 청구를 일부 인용하여 원고가 피고들에게 잔금, 중도금 대출 이자, 중도금 상환액 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) 주식회사 A: 서울 강남구 E 오피스텔 F호와 G호를 피고들로부터 분양받은 수분양자입니다.
• 피고(반소원고) 주식회사 C, 주식회사 D: 서울 강남구 E 오피스텔 신축·분양 사업의 시행사입니다. 이들은 함께 '피고 시행사'로 불립니다.
• 피고(반소원고) B 주식회사: 이 오피스텔 사업의 수탁자이자 분양대금 관리자입니다.
• H, I, J 주식회사: 이 사건 오피스텔 분양업무대행 용역을 시행사로부터 위임받거나 재위임받아 수행한 분양대행사들입니다.
• K저축은행: 원고에게 중도금 대출을 제공한 은행입니다.

분쟁 상황

주식회사 A는 2021년 11월 16일, 시행사 C, D와 수탁자 B로부터 서울 강남구 소재 오피스텔 F호와 G호를 분양받는 계약을 체결했습니다. 계약과 동시에 계약금 239,501,300원을 지급했으며, 2022년 3월 2일에는 K저축은행으로부터 중도금 대출 598,753,250원을 받아 피고 B에게 송금했습니다. 분양계약서에는 입주지정기간 만료일까지 잔금을 납부하고, 중도금 대출 이자는 시행사가 대납하되 입주지정일에 원고가 잔금과 함께 상환하도록 규정되어 있었습니다. 2023년 9월 5일, 피고 시행사는 원고에게 입주지정일을 2023년 10월 6일부터 2023년 12월 6일까지로 안내했습니다. 그러나 원고는 2023년 12월 1일, 분양대행사 직원이 오피스텔에 대해 1억 5천만 원에서 2억 원의 프리미엄 형성, 2억 원에서 3억 원의 시세차익, 6%의 임대수익률, 저렴한 분양가, 숙박업 수요가 있다는 허위·과장 광고를 했다고 주장하며 이 사건 분양계약이 무효 또는 취소됨을 통보하고 계약금 및 중도금 반환을 요구했습니다. 이에 피고 시행사는 원고의 주장이 타당하지 않다며 계약 해제에 동의하지 않았고, 원고가 잔금과 중도금 대출 관련 의무를 이행하지 않자 잔금, 대납 이자, 중도금 상환액을 요구하는 반소를 제기하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

1. 원고가 주장하는 분양대행사의 허위·과장 광고가 존재하며, 이로 인해 계약이 무효 또는 취소될 수 있는지 여부입니다. 이는 표시·광고의 공정화에 관한 법률 위반, 민법상 기망(사기)에 의한 계약 취소(민법 제110조), 또는 동기의 착오에 의한 계약 취소(민법 제109조)를 주장하는 것이었습니다.
2. 원고가 주장하는 계약 무효 또는 취소가 인정되지 않을 경우, 원고가 피고들에게 미지급 잔금, 중도금 대출 이자, 그리고 피고들이 원고 대신 변제한 중도금 상환액을 지급할 의무가 있는지 여부입니다.

법원의 판단

1. 원고(반소피고)의 본소 청구 기각: 원고 주식회사 A가 피고들에게 계약금 239,501,300원의 반환을 청구한 본소는 기각되었습니다. 법원은 원고가 주장하는 분양대행사 직원의 허위·과장 광고 사실을 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 특히 분양상담사 L이 원고 주장 시점에 분양대행 업무를 수행하고 있지 않았고, 원고가 받은 홍보 자료도 계약 체결 이후에 작성된 것이라는 점 등이 근거가 되었습니다.
2. 피고(반소원고)들의 반소 청구 일부 인용: 법원은 원고가 피고들에게 총 2,193,174,063원을 지급하라고 판결했습니다.
   • 이 중 1,594,420,813원(미지급 잔금 1,556,758,450원과 대납 중도금 대출 이자 37,662,363원)에 대해서는 2023년 12월 7일부터, 나머지 598,753,250원(피고들이 대신 상환한 중도금 대출금)에 대해서는 2024년 1월 31일부터 2024년 3월 28일까지 연 5%의 이자를, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 가산하여 지급하도록 했습니다.
   • 법원은 이 사건 분양계약이 유효하며, 원고는 계약 조건에 따라 잔금, 중도금 대출 이자, 중도금 상환액을 지급할 의무가 있다고 보았습니다.
3. 소송비용: 본소와 반소를 합한 소송비용은 원고(반소피고)가 부담하도록 했습니다.
4. 가집행: 판결 1항은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.

결론

법원은 오피스텔 수분양자 주식회사 A가 분양대행사의 허위·과장 광고를 이유로 계약금 반환을 요구하며 제기한 소송은 기각했습니다. 반면, 시행사 및 수탁자인 피고들이 수분양자 A에게 미지급된 분양대금, 대출 이자, 중도금 상환액 등을 청구한 맞소송은 대부분 받아들여 수분양자 A가 총 2,193,174,063원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 최종 판단했습니다. 결과적으로 수분양자 A는 계약금을 돌려받지 못하고 오히려 상당한 금액을 추가로 지급하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

• 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시): 의사표시는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우 취소할 수 있으나, 착오를 한 사람에게 중대한 과실이 있다면 취소할 수 없습니다. 또한, 단순히 동기(계약을 하게 된 이유)에 착오가 있었던 경우에는 그 동기가 계약 내용으로 상대방에게 표시되고 상대방이 이를 알고 있었을 때에만 취소할 수 있습니다. 이 사건에서 원고는 분양대행사의 허위·과장 광고로 인해 계약을 체결하게 된 동기에 착오가 있었다고 주장했지만, 법원은 원고가 주장하는 허위 광고 사실 자체가 인정되지 않아 이 법조항을 적용할 여지가 없다고 판단했습니다. 즉, 착오가 있었다는 사실을 먼저 증명해야 합니다. • 민법 제110조 제1항 (사기, 강박에 의한 의사표시): 사기나 강박에 의해 의사표시를 한 경우 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 특히 상대방이 아닌 제3자(이 사건에서는 분양대행사 직원)가 사기를 친 경우, 상대방(시행사)이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 취소할 수 있습니다. 원고는 분양대행사 직원의 기망 행위(사기)를 주장했으나, 법원은 그 기망 행위 자체를 인정할 만한 증거가 부족하다고 보았고, 설령 기망 행위가 있었다 하더라도 시행사가 이를 알았거나 알 수 있었다고 볼 만한 증거도 없다고 판단했습니다. • 표시·광고의 공정화에 관한 법률: 이 법률은 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 허위·과장 광고를 금지하며, 불공정한 표시·광고 행위를 규제하여 공정한 거래 질서를 확립하는 것을 목적으로 합니다. 이 법률을 위반한 광고는 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 경우에 따라 민법상 계약 취소 또는 무효의 근거가 될 수 있습니다. 이 사건 원고는 피고들이 이 법률을 위반한 허위·과장 광고를 했다고 주장했으나, 법원은 원고의 주장을 인정할 만한 구체적인 증거가 부족하다고 판단하여 주장을 받아들이지 않았습니다. 즉, 광고 내용의 허위성 및 그로 인한 원고의 손해 또는 계약 체결의 인과관계를 명확히 입증해야 합니다. • 계약의 이행 의무: 유효하게 체결된 계약은 계약 당사자 모두에게 구속력을 가지며, 각 당사자는 계약 내용을 성실히 이행할 의무가 있습니다. 계약 당사자가 계약 내용을 이행하지 않을 경우(채무불이행), 상대방은 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서 원고가 분양계약을 무효화하거나 취소할 수 없다고 판단되었으므로, 원고는 계약서에 명시된 잔금, 중도금 대출 이자 및 중도금 대출 상환액을 지급할 의무를 부담하게 되었습니다.

참고 사항

• 광고 내용의 신뢰성 확인: 분양 과정에서 제공되는 프리미엄, 시세차익, 수익률 등 투자 관련 정보는 반드시 객관적인 근거 자료(예: 주변 실거래가, 유사 부동산 수익률 데이터, 공식 감정평가서 등)를 통해 스스로 검증해야 합니다. 구두 설명이나 과장된 홍보 자료에만 의존해서는 안 됩니다. • 계약 전 정보 기록 및 증거 확보: 분양 계약 체결 전 분양사나 대행사 직원으로부터 받은 설명, 홍보물, 문자 메시지, 카카오톡 대화 내용, 이메일 등 모든 정보를 꼼꼼히 보관하고, 가능하면 녹취나 서면 확인을 통해 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 원고가 제시한 홍보 자료가 계약 체결 이후에 작성된 것으로 보이거나, 특정 분양 상담사가 원고와 계약 당시 해당 업무를 수행하고 있지 않았다는 증언이 나와 주장을 뒷받침하기 어려웠습니다. • 계약 당사자와 설명자의 관계 파악: 분양 정보를 제공한 사람이 시행사의 직접적인 직원인지, 아니면 대행사의 직원인지, 그리고 그 직원이 계약 당시 정식으로 업무를 수행하고 있었는지 등을 확인하는 것이 좋습니다. 대행사 직원의 행위가 계약 당사자인 시행사의 책임으로 연결되려면 시행사가 그 내용을 알았거나 알 수 있었어야 합니다. • 계약서 내용의 면밀한 검토: 계약서에 기재된 잔금, 중도금, 이자 납부 기한 및 조건 등을 정확히 확인하고 이해해야 합니다. 특히 중도금 대출과 관련한 이자 부담 주체, 상환 방식, 연체 시 이자율 등을 명확히 인지해야 합니다. • 이행 거절 의사표시의 신중함: 계약 이행을 거절하거나 계약 취소 또는 해제 의사를 통보할 때는 법률적 근거를 명확히 하고, 이를 뒷받침할 수 있는 충분한 증거를 확보한 상태에서 진행해야 합니다. 불확실한 상태에서 이행을 거절할 경우, 이 사건처럼 오히려 상대방에게 채무 불이행에 대한 책임을 지게 될 수 있습니다.