기타 금전문제
원고가 지역주택조합 추진위원회에 가입하며 분담금을 납부했으나, 사업계획 미승인 시 환불을 보장받는 약정(안심보장증서)이 무효가 되자, 조합가입계약 전체의 무효를 주장하며 분담금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 환불보장 약정이 총유물 처분행위로 총회 결의 없이 무효이며, 이 약정이 없었다면 가입 계약을 하지 않았을 것이므로 전체 계약이 무효라고 판단하여 원고에게 납부한 분담금 전액을 반환하라고 판결했습니다.
원고는 지역주택조합 가입을 고려하던 중, 사업 진행이 원활하지 않을 경우 납부한 분담금을 전액 환불받을 수 있다는 내용의 '안심보장증서'를 받고 피고 지역주택조합 추진위원회와 조합가입계약을 체결하며 1억 2천만 원의 분담금을 납부했습니다. 그러나 이후 사업이 지연되자 원고는 환불을 요청했으나 추진위원회는 이를 거부했습니다. 추진위원회는 환불보장 약정이 유효하지 않고, 자신들에게 계약상 책임이나 분담금 반환 의무가 없다고 주장하며 대립했습니다.
지역주택조합 추진위원회(피고)가 소송을 진행할 수 있는 법적 단체(비법인사단)로 인정될 수 있는지 여부 사업 진행에 따라 분담금 전액을 환불해 주기로 한 약정(안심보장증서)이 유효한지 여부 환불 약정이 무효로 판단될 경우, 지역주택조합 가입계약 전체도 무효가 되는지 여부 원고와 계약을 체결한 초기 추진위원회와 현재의 추진위원회(피고)가 동일한 법적 단체로 보아 계약의 효력이 승계되는지 여부 피고가 원고에게 납부받은 분담금을 부당이득으로 반환할 의무가 있는지 여부
피고는 원고에게 1억 2천만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라. 지연손해금은 소장 송달일인 2023년 2월 14일부터 판결 선고일인 2024년 11월 1일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 이율로 계산한다. 원고의 나머지 청구는 기각하고, 소송 총비용은 피고가 부담한다.
법원은 피고 지역주택조합추진위원회가 비법인사단으로서 소송 당사자 능력이 있다고 보았습니다. 또한, 환불보장 약정이 총회 결의 없는 총유물 처분행위로서 무효이며, 이 약정 없이는 조합가입 계약을 하지 않았을 것이므로 조합가입 계약 전체가 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 추진위원회는 원고에게 납부받은 분담금 1억 2천만 원을 부당이득으로 반환해야 한다고 판결했습니다.
비법인사단의 총유물 관리 및 처분 법리: 법인 아닌 사단(비법인사단)의 재산은 구성원들의 '총유'에 속합니다. 총유물을 관리하거나 처분하려면 정관이나 규약에 명시된 바에 따르거나, 만약 규약에 없다면 반드시 총회 결의를 거쳐야 합니다. 이 사건에서 지역주택조합 추진위원회가 조합원들에게 받은 분담금은 총유물로 인정되었고, 이를 환불해 주겠다는 약정은 단순한 채무 부담을 넘어 총유물인 분담금의 감소를 가져오는 '처분행위'에 해당하므로, 총회 결의가 없었다면 무효가 됩니다. 민법 제137조 (법률행위의 일부 무효): 법률행위의 일부가 무효인 경우, 원칙적으로 그 법률행위 전부가 무효가 됩니다. 다만, 무효인 부분이 없었더라도 나머지 부분만으로 법률행위를 했을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 유효할 수 있습니다. 이 사건에서는 환불보장 약정이 없었다면 원고가 조합가입계약을 체결하지 않았을 것이라고 판단되어, 환불 약정의 무효가 전체 조합가입계약의 무효로 이어진 것입니다. 이는 여러 계약이 경제적, 사실적으로 하나의 계약처럼 이루어진 경우에도 적용될 수 있습니다. 주택조합 가입계약의 승계 법리: 주택조합의 설립을 위해 구성된 초기 발기인 추진위원회와 조합 가입계약을 체결했더라도, 이후 비법인사단으로서의 실체를 갖춘 추진위원회 또는 주택조합이 설립되면, 해당 가입계약과 그에 따른 법률관계는 새로 설립된 단체에 당연히 승계됩니다. 따라서 계약 당사자가 초기 추진위원회였더라도, 나중에 설립된 추진위원회가 책임을 질 수 있습니다.
지역주택조합 가입 전에는 조합 규약이나 추진위원회의 정관을 반드시 확인하여 총유물 관리 및 처분(예: 조합원 분담금 환불 약정)에 대한 규정이 명확히 있는지, 또는 해당 약정에 대한 총회 결의가 있었는지 확인해야 합니다. '안심보장증서' 등 환불을 약속하는 내용이 있더라도, 그 약정이 법적으로 유효한지, 즉 추진위원회의 적법한 절차(총회 결의 등)를 거쳐 이루어진 것인지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 지역주택조합 사업은 변동성이 크므로, 계약 체결 시에는 환불 조건뿐만 아니라 사업 진행 상황, 토지 확보율, 조합원 모집 현황 등 여러 요소를 신중하게 검토하는 것이 중요합니다. 발기인 단계의 추진위원회와 이후 설립된 추진위원회 또는 조합 간의 법적 연속성 및 계약 승계 여부는 법적 쟁점이 될 수 있으므로, 초기 계약 당사자가 누구인지와 현재 사업을 진행하는 주체가 동일한지 여부를 명확히 확인해야 합니다. 계약 내용 중 일부가 무효로 밝혀지더라도, 그 무효 부분이 계약 전체에 미치는 영향을 민법 제137조(일부 무효)에 따라 판단할 수 있으므로, 중요한 약정은 반드시 유효성을 확보해야 합니다.
