최희정 변호사

아파트 테라스 누수 손해배상 사건

아파트 소유주가 테라스 누수로 인한 손해배상을 청구한 사건에서, 법원은 주위적 피고에게는 책임을 인정하지 않았습니다. 그러나 예비적 피고인 아파트 관리단(C단체)에게 테라스가 공용부분이라는 판단하에 일부 손해배상 책임을 인정했으며, 원고와 예비적 피고 양측의 항소를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 자신의 아파트 테라스에서 발생한 누수 피해에 대해 손해배상을 청구한 아파트 소유주입니다. - 주위적 피고 B: 원고 A가 누수 발생의 주된 원인을 제공했거나 직접적인 책임이 있다고 주장하며 손해배상을 청구한 당사자입니다. - 예비적 피고 C단체: 해당 아파트의 공용부분 관리를 담당하는 아파트 관리단입니다. ### 분쟁 상황 아파트 소유주인 원고 A가 자신의 아파트 테라스에서 발생한 누수로 인해 피해를 입게 되자, 해당 누수에 대한 책임이 있다고 판단되는 주위적 피고 B와 아파트 공용부분 관리를 맡은 예비적 피고 C단체를 상대로 약 2천 9백만 원 상당의 손해배상을 청구했습니다. 이 과정에서 아파트 테라스가 개인의 전용공간인지 아니면 공동이 사용하는 공용공간인지에 대한 법적 다툼이 주요 쟁점으로 부각되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 아파트 테라스가 '전유부분'인지 '공용부분'인지 여부, 누수 피해에 대한 정확한 손해배상 범위, 그리고 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있는지였습니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 원고가 주장한 누수 피해 수리비 13,600,000원의 70%를 손해액으로 인정한 제1심의 판단이 부당하지 않다고 보았습니다. 또한, 누수 피해로 인해 실제로 거주하지 않는 원고에게 재산적 피해 보상 외에 추가 위자료를 인정할 정도의 정신적 고통이 있었다고 보기는 어렵다며 원고의 위자료 청구를 기각했습니다. 가장 큰 쟁점이었던 테라스의 성격에 대해서는, 아파트의 설계와 구조, 입주자 공고문 및 분양계약서의 내용, 주위적 피고가 테라스를 제외한 전용면적 기준으로 취득세를 납부한 점, 아파트 관리사무소에서 과거 해당 테라스 부분에 대한 하자보수 공사를 실시했던 점, 그리고 예비적 피고가 시공사를 상대로 한 하자보수금 청구 소송에서 테라스 부분을 공용부분 하자로 주장하여 승소했던 전례 등을 종합하여 테라스를 '공용부분'으로 판단했습니다. 이에 따라 원고의 주위적 피고 B에 대한 청구는 기각하고, 예비적 피고 C단체에 대한 청구는 제1심에서 인정된 범위 내에서 유지하며, 원고와 예비적 피고 C단체의 항소를 모두 기각했습니다. ### 결론 항소심 법원은 제1심의 판단이 정당하다고 인정하며 원고의 주위적 피고에 대한 청구와 위자료 청구를 받아들이지 않았습니다. 예비적 피고에 대한 청구는 제1심에서 인정된 손해배상 범위 내에서 유지되었으며, 결국 원고와 예비적 피고 양측의 항소는 모두 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 **민법상 손해배상 책임**과 **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률**의 적용을 받습니다. - **민법상 손해배상 책임**: 누수 피해의 원인을 제공하거나 관리 의무를 다하지 못한 경우, 그로 인해 발생한 손해를 배상할 책임이 발생할 수 있습니다(민법 제750조 불법행위 또는 채무불이행). 이 사건에서는 아파트 관리단인 예비적 피고 C단체가 공용부분에 대한 관리 의무를 제대로 이행하지 못해 누수 피해가 발생했다고 판단되어 손해배상 책임이 인정되었습니다. - **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률**: 아파트와 같은 집합건물에서는 건물의 '전유부분'(개인이 독점적으로 사용하는 부분)과 '공용부분'(공동으로 사용하는 부분)을 엄격하게 구분하며, 각 부분의 유지 및 관리에 대한 책임 주체를 명확히 합니다. 법원은 이 사건에서 아파트 테라스를 공용부분으로 판단했습니다. 이러한 판단의 근거로는 아파트의 설계와 구조, 입주자 공고문 및 분양계약서의 내용, 주위적 피고의 부동산 취득세 납부 내역, 아파트 관리사무소의 과거 하자보수 공사 이력, 그리고 예비적 피고가 시공사를 상대로 한 하자보수금 소송에서 테라스 누수를 공용부분 하자로 주장하여 승소했던 전례 등 여러 증거와 사정들이 종합적으로 고려되었습니다. 공용부분의 관리 책임은 원칙적으로 아파트 관리단에 있습니다. - **민사소송법 제420조 (자백간주 등)**​: 본 판결문에서 명시적으로 인용된 민사소송법 제420조는 항소심 법원이 제1심 판결의 사실인정과 판단이 정당하다고 인정될 경우, 제1심 판결 이유를 그대로 인용할 수 있도록 하는 규정입니다. 이 사건에서 항소심 법원은 원고와 예비적 피고가 항소심에 이르러 새롭게 주장하거나 청구 원인을 변경한 부분에 대해서만 추가적인 판단을 내리고, 나머지 부분은 제1심 판결의 이유를 그대로 받아들였습니다. ### 참고 사항 아파트나 공동주택에서 누수 피해가 발생했을 때는 다음 사항들을 고려해야 합니다. - **누수 원인 및 부위 확인**: 누수 발생 지점이 개인의 전유부분인지 혹은 공동이 사용하는 공용부분인지 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 이에 따라 손해배상 책임 주체가 달라지기 때문입니다. - **증거 확보**: 누수 피해의 규모와 정도, 수리 공사 항목 및 내역, 공사 견적서, 피해 사진 등 객관적인 증거 자료를 충분히 확보해야 손해배상액을 산정하는 데 유리합니다. - **문서 확인**: 테라스와 같이 공용부분과 전유부분의 경계가 모호할 수 있는 공간에 대해서는 아파트 관리규약, 아파트 분양계약서, 건축물대장 등의 관련 문서를 통해 해당 공간의 법적 성격을 확인해야 합니다. - **과거 이력 조사**: 해당 아파트나 특정 부분에서 과거에 하자보수 이력이 있었는지, 또는 관련 소송이 있었는지 확인하면 현재 사건의 중요한 판단 근거가 될 수 있습니다. - **위자료 인정 조건**: 정신적 피해에 대한 위자료는 실제 피해 공간의 거주 여부, 정신적 고통의 구체적 정도 등 여러 상황을 종합적으로 고려하여 인정 여부가 결정될 수 있습니다.

지역주택조합 가입 후 환불 약정 불이행으로 인한 분담금 반환 사건

원고가 지역주택조합 추진위원회에 가입하며 분담금을 납부했으나, 사업계획 미승인 시 환불을 보장받는 약정(안심보장증서)이 무효가 되자, 조합가입계약 전체의 무효를 주장하며 분담금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 환불보장 약정이 총유물 처분행위로 총회 결의 없이 무효이며, 이 약정이 없었다면 가입 계약을 하지 않았을 것이므로 전체 계약이 무효라고 판단하여 원고에게 납부한 분담금 전액을 반환하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합에 가입하고 분담금을 납부한 개인으로, 약정된 환불이 이루어지지 않자 계약 무효 및 분담금 반환을 청구했습니다. - 피고 B지역주택조합추진위원회: 특정 지역에 주택조합을 설립하여 주택사업을 추진하는 단체로, 원고와 조합가입계약을 맺었으나 환불 약정의 무효와 계약 승계 등을 주장하며 분담금 반환 의무를 다투었습니다. ### 분쟁 상황 원고는 지역주택조합 가입을 고려하던 중, 사업 진행이 원활하지 않을 경우 납부한 분담금을 전액 환불받을 수 있다는 내용의 '안심보장증서'를 받고 피고 지역주택조합 추진위원회와 조합가입계약을 체결하며 1억 2천만 원의 분담금을 납부했습니다. 그러나 이후 사업이 지연되자 원고는 환불을 요청했으나 추진위원회는 이를 거부했습니다. 추진위원회는 환불보장 약정이 유효하지 않고, 자신들에게 계약상 책임이나 분담금 반환 의무가 없다고 주장하며 대립했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 추진위원회(피고)가 소송을 진행할 수 있는 법적 단체(비법인사단)로 인정될 수 있는지 여부 사업 진행에 따라 분담금 전액을 환불해 주기로 한 약정(안심보장증서)이 유효한지 여부 환불 약정이 무효로 판단될 경우, 지역주택조합 가입계약 전체도 무효가 되는지 여부 원고와 계약을 체결한 초기 추진위원회와 현재의 추진위원회(피고)가 동일한 법적 단체로 보아 계약의 효력이 승계되는지 여부 피고가 원고에게 납부받은 분담금을 부당이득으로 반환할 의무가 있는지 여부 ### 법원의 판단 피고는 원고에게 1억 2천만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라. 지연손해금은 소장 송달일인 2023년 2월 14일부터 판결 선고일인 2024년 11월 1일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 이율로 계산한다. 원고의 나머지 청구는 기각하고, 소송 총비용은 피고가 부담한다. ### 결론 법원은 피고 지역주택조합추진위원회가 비법인사단으로서 소송 당사자 능력이 있다고 보았습니다. 또한, 환불보장 약정이 총회 결의 없는 총유물 처분행위로서 무효이며, 이 약정 없이는 조합가입 계약을 하지 않았을 것이므로 조합가입 계약 전체가 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 추진위원회는 원고에게 납부받은 분담금 1억 2천만 원을 부당이득으로 반환해야 한다고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 비법인사단의 총유물 관리 및 처분 법리: 법인 아닌 사단(비법인사단)의 재산은 구성원들의 '총유'에 속합니다. 총유물을 관리하거나 처분하려면 정관이나 규약에 명시된 바에 따르거나, 만약 규약에 없다면 반드시 총회 결의를 거쳐야 합니다. 이 사건에서 지역주택조합 추진위원회가 조합원들에게 받은 분담금은 총유물로 인정되었고, 이를 환불해 주겠다는 약정은 단순한 채무 부담을 넘어 총유물인 분담금의 감소를 가져오는 '처분행위'에 해당하므로, 총회 결의가 없었다면 무효가 됩니다. 민법 제137조 (법률행위의 일부 무효): 법률행위의 일부가 무효인 경우, 원칙적으로 그 법률행위 전부가 무효가 됩니다. 다만, 무효인 부분이 없었더라도 나머지 부분만으로 법률행위를 했을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 유효할 수 있습니다. 이 사건에서는 환불보장 약정이 없었다면 원고가 조합가입계약을 체결하지 않았을 것이라고 판단되어, 환불 약정의 무효가 전체 조합가입계약의 무효로 이어진 것입니다. 이는 여러 계약이 경제적, 사실적으로 하나의 계약처럼 이루어진 경우에도 적용될 수 있습니다. 주택조합 가입계약의 승계 법리: 주택조합의 설립을 위해 구성된 초기 발기인 추진위원회와 조합 가입계약을 체결했더라도, 이후 비법인사단으로서의 실체를 갖춘 추진위원회 또는 주택조합이 설립되면, 해당 가입계약과 그에 따른 법률관계는 새로 설립된 단체에 당연히 승계됩니다. 따라서 계약 당사자가 초기 추진위원회였더라도, 나중에 설립된 추진위원회가 책임을 질 수 있습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 전에는 조합 규약이나 추진위원회의 정관을 반드시 확인하여 총유물 관리 및 처분(예: 조합원 분담금 환불 약정)에 대한 규정이 명확히 있는지, 또는 해당 약정에 대한 총회 결의가 있었는지 확인해야 합니다. '안심보장증서' 등 환불을 약속하는 내용이 있더라도, 그 약정이 법적으로 유효한지, 즉 추진위원회의 적법한 절차(총회 결의 등)를 거쳐 이루어진 것인지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 지역주택조합 사업은 변동성이 크므로, 계약 체결 시에는 환불 조건뿐만 아니라 사업 진행 상황, 토지 확보율, 조합원 모집 현황 등 여러 요소를 신중하게 검토하는 것이 중요합니다. 발기인 단계의 추진위원회와 이후 설립된 추진위원회 또는 조합 간의 법적 연속성 및 계약 승계 여부는 법적 쟁점이 될 수 있으므로, 초기 계약 당사자가 누구인지와 현재 사업을 진행하는 주체가 동일한지 여부를 명확히 확인해야 합니다. 계약 내용 중 일부가 무효로 밝혀지더라도, 그 무효 부분이 계약 전체에 미치는 영향을 민법 제137조(일부 무효)에 따라 판단할 수 있으므로, 중요한 약정은 반드시 유효성을 확보해야 합니다.

지역주택조합 안심보장증서 약정 불이행에 따른 분담금 반환 사건

원고 A는 피고 B지역주택조합 추진위원회와 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 총 1억 2천만 원의 분담금을 납부했습니다. 계약 당시 피고는 사업이 무산될 경우 납부한 분담금 전액을 환불하겠다는 안심보장증서를 교부했으나, 사업이 장기간 지연되고 조합 설립 인가도 받지 못하는 상황에 이르렀습니다. 이에 원고는 안심보장증서의 환불보장 약정이 총회의 결의를 거치지 않아 무효이며 피고가 이를 기망했다고 주장하며 계약 취소 및 분담금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고가 비법인사단으로서 총회 결의 없이 체결한 환불보장 약정은 무효이며 이를 묵비하고 사실상 이행이 불가능한 약정을 유효한 것처럼 기망하여 원고가 계약을 체결하게 했다고 판단, 피고는 원고에게 1억 2천만 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합 아파트 건설 사업에 참여하고자 분담금을 납부한 조합원 - 피고 B지역주택조합 추진위원회: 서울 동작구 C 일원에서 지역주택조합 아파트 신축 사업을 추진하는 단체 ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 B지역주택조합 추진위원회와 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 총 1억 2천만 원의 분담금을 납부했습니다. 계약 당시 피고는 원고에게 사업이 무산될 경우 납부한 분담금을 전액 환불하겠다는 내용의 '안심보장증서'를 교부했는데 이 증서에는 추가 분담금이 없을 것이라는 '확정분담금 약정'도 포함되어 있었습니다. 하지만 2017년부터 조합원 모집을 시작했음에도 6년이 넘도록 조합 설립 인가조차 받지 못했으며 토지 확보율도 부족한 상태로 사업 진척이 없었습니다. 원고는 이러한 상황에서 피고가 교부한 안심보장증서의 환불보장 약정 및 확정분담금 약정이 총회의 결의를 거치지 않아 무효이며 피고가 토지 확보율을 부풀려 고지하고 무효인 약정을 유효한 것처럼 속여 계약을 체결하게 한 것이라고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 추진위원회가 교부한 '안심보장증서' 상의 환불보장 약정이 총유물의 처분행위에 해당하여 총회 결의가 필요한지 여부, 총회 결의 없이 체결된 환불보장 약정이 무효인 경우 이를 알리지 않고 교부한 것이 기망행위에 해당하는지 여부, 기망행위로 인해 조합 가입 계약이 취소될 수 있는지 여부 및 그에 따른 부당이득 반환 의무 발생 여부입니다. ### 법원의 판단 피고 B지역주택조합 추진위원회는 원고 A에게 납부된 분담금 120,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 지연손해금은 100,000,000원에 대하여는 2020년 3월 9일부터 2023년 2월 14일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 나머지 20,000,000원에 대하여는 2022년 6월 12일부터 2023년 2월 14일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담하며 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 피고 지역주택조합 추진위원회가 비법인사단으로서 총유물인 조합원 분담금의 환불보장 약정을 위해서는 총회 결의가 필요하다고 판단했습니다. 해당 약정은 총회 결의 없이 체결되어 무효였고 피고가 이 사실을 숨긴 채 원고에게 유효한 것처럼 안심보장증서를 교부한 것은 기망행위에 해당한다고 보았습니다. 또한 환불보장 약정의 내용은 사실상 이행이 불가능한 것이었고 원고는 이 약정이 없었다면 조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이 경험칙상 명백하다고 판단했습니다. 따라서 원고의 기망으로 인한 계약 취소 주장을 받아들여 피고는 원고에게 납부된 분담금 및 이에 대한 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 판례에서 피고 지역주택조합 추진위원회는 단체 고유의 목적을 가지고 의결 및 집행기관을 두어 일정한 조직을 갖추었기에 '비법인사단'으로 인정되었습니다. 비법인사단이 소유하는 재산은 '총유물'로서 그 관리 및 처분은 정관이나 규약에 따르지만 정해진 바가 없으면 '사원총회의 결의'를 거쳐야 합니다. 이를 거치지 않은 총유물의 관리 처분 행위는 무효입니다(민법 제275조, 제276조 제1항). 본 사건에서 분담금 전액 환불 약정은 총유물인 조합원 분담금의 감소를 야기하는 '처분행위'에 해당하므로 총회 결의가 필수적이었으나 이를 거치지 않아 무효로 판단되었습니다. 거래에 있어 상대방이 특정 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우 신의성실의 원칙상 사전에 그 사실을 고지할 의무가 있습니다. 중요한 사항에 대해 구체적 사실을 허위로 고지하거나 묵비하는 것은 '기망행위'에 해당하며 이러한 기망으로 인해 체결된 계약은 취소될 수 있습니다(민법상 계약의 일반 원칙). 이 판례에서는 피고가 무효인 환불보장 약정을 유효한 것처럼 속여 원고가 계약을 체결하게 한 것이 기망행위로 인정되었습니다. 주택법은 지역주택조합이 설립인가 후 3년 내 사업계획승인을 받지 못하거나 추진위원회가 조합원 모집 신고 수리 후 2년 내 설립인가를 받지 못하는 경우 총회 의결을 거쳐 사업의 해산 또는 종결을 결정하도록 규정하고 있습니다(주택법 제14조의2 제1항, 제2항). 지역주택조합 사업은 토지 매입비, 금융 비용 등으로 인해 분담금 외 별다른 수익이 없는 특성상 사업이 무산될 경우 분담금 전액 환불은 사실상 불가능한 경우가 많습니다. 본 판례에서도 6년 이상 지연되고 토지 확보율도 부족한 상황에서 분담금 전액 환불 약정은 이행 불가능하다고 보아 피고의 기망 판단에 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시에는 '안심보장증서'나 '확정분담금 약정' 등 특정 조건을 보장하는 내용이 있다면 해당 약정이 조합 총회의 정당한 결의를 거쳤는지 반드시 확인해야 합니다. 총회 결의 없는 약정은 무효가 될 수 있습니다. 지역주택조합은 비법인사단으로서 조합원들이 납부한 분담금은 총유물에 해당하므로 총유물의 처분이나 관리에 중대한 영향을 미치는 약정은 총회 결의를 필요로 합니다. 지역주택조합 사업은 토지 매입, 사업 계획 승인 등 여러 단계에서 지연되거나 무산될 가능성이 높으므로 계약 전 사업 진행 상황, 토지 확보율, 조합 설립 인가 여부 등을 꼼꼼히 확인하고 불확실성이 크다는 점을 인지해야 합니다. 만약 조합 측에서 사업 초기 단계임에도 불구하고 분담금 전액 환불이나 추가 분담금 없는 확정 분담금을 약속한다면 실제 이행 가능성이 낮은 허위 약정일 수 있으므로 신중하게 판단해야 합니다. 조합 가입 계약 체결 시에는 조합이 제시하는 정보 즉 토지 확보율, 사업 진행 속도 등이 사실과 다른 부분이 없는지 객관적인 자료를 통해 검토하는 것이 중요합니다. 기망으로 인해 계약을 체결했다는 사실이 인정되면 계약을 취소하고 납부한 분담금을 돌려받을 수 있습니다. 이때 계약 취소 의사를 명확히 표시하고 관련 증거를 확보하는 것이 중요합니다.

아파트 테라스 누수 손해배상 사건

아파트 소유주가 테라스 누수로 인한 손해배상을 청구한 사건에서, 법원은 주위적 피고에게는 책임을 인정하지 않았습니다. 그러나 예비적 피고인 아파트 관리단(C단체)에게 테라스가 공용부분이라는 판단하에 일부 손해배상 책임을 인정했으며, 원고와 예비적 피고 양측의 항소를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 자신의 아파트 테라스에서 발생한 누수 피해에 대해 손해배상을 청구한 아파트 소유주입니다. - 주위적 피고 B: 원고 A가 누수 발생의 주된 원인을 제공했거나 직접적인 책임이 있다고 주장하며 손해배상을 청구한 당사자입니다. - 예비적 피고 C단체: 해당 아파트의 공용부분 관리를 담당하는 아파트 관리단입니다. ### 분쟁 상황 아파트 소유주인 원고 A가 자신의 아파트 테라스에서 발생한 누수로 인해 피해를 입게 되자, 해당 누수에 대한 책임이 있다고 판단되는 주위적 피고 B와 아파트 공용부분 관리를 맡은 예비적 피고 C단체를 상대로 약 2천 9백만 원 상당의 손해배상을 청구했습니다. 이 과정에서 아파트 테라스가 개인의 전용공간인지 아니면 공동이 사용하는 공용공간인지에 대한 법적 다툼이 주요 쟁점으로 부각되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 아파트 테라스가 '전유부분'인지 '공용부분'인지 여부, 누수 피해에 대한 정확한 손해배상 범위, 그리고 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있는지였습니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 원고가 주장한 누수 피해 수리비 13,600,000원의 70%를 손해액으로 인정한 제1심의 판단이 부당하지 않다고 보았습니다. 또한, 누수 피해로 인해 실제로 거주하지 않는 원고에게 재산적 피해 보상 외에 추가 위자료를 인정할 정도의 정신적 고통이 있었다고 보기는 어렵다며 원고의 위자료 청구를 기각했습니다. 가장 큰 쟁점이었던 테라스의 성격에 대해서는, 아파트의 설계와 구조, 입주자 공고문 및 분양계약서의 내용, 주위적 피고가 테라스를 제외한 전용면적 기준으로 취득세를 납부한 점, 아파트 관리사무소에서 과거 해당 테라스 부분에 대한 하자보수 공사를 실시했던 점, 그리고 예비적 피고가 시공사를 상대로 한 하자보수금 청구 소송에서 테라스 부분을 공용부분 하자로 주장하여 승소했던 전례 등을 종합하여 테라스를 '공용부분'으로 판단했습니다. 이에 따라 원고의 주위적 피고 B에 대한 청구는 기각하고, 예비적 피고 C단체에 대한 청구는 제1심에서 인정된 범위 내에서 유지하며, 원고와 예비적 피고 C단체의 항소를 모두 기각했습니다. ### 결론 항소심 법원은 제1심의 판단이 정당하다고 인정하며 원고의 주위적 피고에 대한 청구와 위자료 청구를 받아들이지 않았습니다. 예비적 피고에 대한 청구는 제1심에서 인정된 손해배상 범위 내에서 유지되었으며, 결국 원고와 예비적 피고 양측의 항소는 모두 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 **민법상 손해배상 책임**과 **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률**의 적용을 받습니다. - **민법상 손해배상 책임**: 누수 피해의 원인을 제공하거나 관리 의무를 다하지 못한 경우, 그로 인해 발생한 손해를 배상할 책임이 발생할 수 있습니다(민법 제750조 불법행위 또는 채무불이행). 이 사건에서는 아파트 관리단인 예비적 피고 C단체가 공용부분에 대한 관리 의무를 제대로 이행하지 못해 누수 피해가 발생했다고 판단되어 손해배상 책임이 인정되었습니다. - **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률**: 아파트와 같은 집합건물에서는 건물의 '전유부분'(개인이 독점적으로 사용하는 부분)과 '공용부분'(공동으로 사용하는 부분)을 엄격하게 구분하며, 각 부분의 유지 및 관리에 대한 책임 주체를 명확히 합니다. 법원은 이 사건에서 아파트 테라스를 공용부분으로 판단했습니다. 이러한 판단의 근거로는 아파트의 설계와 구조, 입주자 공고문 및 분양계약서의 내용, 주위적 피고의 부동산 취득세 납부 내역, 아파트 관리사무소의 과거 하자보수 공사 이력, 그리고 예비적 피고가 시공사를 상대로 한 하자보수금 소송에서 테라스 누수를 공용부분 하자로 주장하여 승소했던 전례 등 여러 증거와 사정들이 종합적으로 고려되었습니다. 공용부분의 관리 책임은 원칙적으로 아파트 관리단에 있습니다. - **민사소송법 제420조 (자백간주 등)**​: 본 판결문에서 명시적으로 인용된 민사소송법 제420조는 항소심 법원이 제1심 판결의 사실인정과 판단이 정당하다고 인정될 경우, 제1심 판결 이유를 그대로 인용할 수 있도록 하는 규정입니다. 이 사건에서 항소심 법원은 원고와 예비적 피고가 항소심에 이르러 새롭게 주장하거나 청구 원인을 변경한 부분에 대해서만 추가적인 판단을 내리고, 나머지 부분은 제1심 판결의 이유를 그대로 받아들였습니다. ### 참고 사항 아파트나 공동주택에서 누수 피해가 발생했을 때는 다음 사항들을 고려해야 합니다. - **누수 원인 및 부위 확인**: 누수 발생 지점이 개인의 전유부분인지 혹은 공동이 사용하는 공용부분인지 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 이에 따라 손해배상 책임 주체가 달라지기 때문입니다. - **증거 확보**: 누수 피해의 규모와 정도, 수리 공사 항목 및 내역, 공사 견적서, 피해 사진 등 객관적인 증거 자료를 충분히 확보해야 손해배상액을 산정하는 데 유리합니다. - **문서 확인**: 테라스와 같이 공용부분과 전유부분의 경계가 모호할 수 있는 공간에 대해서는 아파트 관리규약, 아파트 분양계약서, 건축물대장 등의 관련 문서를 통해 해당 공간의 법적 성격을 확인해야 합니다. - **과거 이력 조사**: 해당 아파트나 특정 부분에서 과거에 하자보수 이력이 있었는지, 또는 관련 소송이 있었는지 확인하면 현재 사건의 중요한 판단 근거가 될 수 있습니다. - **위자료 인정 조건**: 정신적 피해에 대한 위자료는 실제 피해 공간의 거주 여부, 정신적 고통의 구체적 정도 등 여러 상황을 종합적으로 고려하여 인정 여부가 결정될 수 있습니다.

지역주택조합 가입 후 환불 약정 불이행으로 인한 분담금 반환 사건

원고가 지역주택조합 추진위원회에 가입하며 분담금을 납부했으나, 사업계획 미승인 시 환불을 보장받는 약정(안심보장증서)이 무효가 되자, 조합가입계약 전체의 무효를 주장하며 분담금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 환불보장 약정이 총유물 처분행위로 총회 결의 없이 무효이며, 이 약정이 없었다면 가입 계약을 하지 않았을 것이므로 전체 계약이 무효라고 판단하여 원고에게 납부한 분담금 전액을 반환하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합에 가입하고 분담금을 납부한 개인으로, 약정된 환불이 이루어지지 않자 계약 무효 및 분담금 반환을 청구했습니다. - 피고 B지역주택조합추진위원회: 특정 지역에 주택조합을 설립하여 주택사업을 추진하는 단체로, 원고와 조합가입계약을 맺었으나 환불 약정의 무효와 계약 승계 등을 주장하며 분담금 반환 의무를 다투었습니다. ### 분쟁 상황 원고는 지역주택조합 가입을 고려하던 중, 사업 진행이 원활하지 않을 경우 납부한 분담금을 전액 환불받을 수 있다는 내용의 '안심보장증서'를 받고 피고 지역주택조합 추진위원회와 조합가입계약을 체결하며 1억 2천만 원의 분담금을 납부했습니다. 그러나 이후 사업이 지연되자 원고는 환불을 요청했으나 추진위원회는 이를 거부했습니다. 추진위원회는 환불보장 약정이 유효하지 않고, 자신들에게 계약상 책임이나 분담금 반환 의무가 없다고 주장하며 대립했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 추진위원회(피고)가 소송을 진행할 수 있는 법적 단체(비법인사단)로 인정될 수 있는지 여부 사업 진행에 따라 분담금 전액을 환불해 주기로 한 약정(안심보장증서)이 유효한지 여부 환불 약정이 무효로 판단될 경우, 지역주택조합 가입계약 전체도 무효가 되는지 여부 원고와 계약을 체결한 초기 추진위원회와 현재의 추진위원회(피고)가 동일한 법적 단체로 보아 계약의 효력이 승계되는지 여부 피고가 원고에게 납부받은 분담금을 부당이득으로 반환할 의무가 있는지 여부 ### 법원의 판단 피고는 원고에게 1억 2천만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라. 지연손해금은 소장 송달일인 2023년 2월 14일부터 판결 선고일인 2024년 11월 1일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 이율로 계산한다. 원고의 나머지 청구는 기각하고, 소송 총비용은 피고가 부담한다. ### 결론 법원은 피고 지역주택조합추진위원회가 비법인사단으로서 소송 당사자 능력이 있다고 보았습니다. 또한, 환불보장 약정이 총회 결의 없는 총유물 처분행위로서 무효이며, 이 약정 없이는 조합가입 계약을 하지 않았을 것이므로 조합가입 계약 전체가 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 추진위원회는 원고에게 납부받은 분담금 1억 2천만 원을 부당이득으로 반환해야 한다고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 비법인사단의 총유물 관리 및 처분 법리: 법인 아닌 사단(비법인사단)의 재산은 구성원들의 '총유'에 속합니다. 총유물을 관리하거나 처분하려면 정관이나 규약에 명시된 바에 따르거나, 만약 규약에 없다면 반드시 총회 결의를 거쳐야 합니다. 이 사건에서 지역주택조합 추진위원회가 조합원들에게 받은 분담금은 총유물로 인정되었고, 이를 환불해 주겠다는 약정은 단순한 채무 부담을 넘어 총유물인 분담금의 감소를 가져오는 '처분행위'에 해당하므로, 총회 결의가 없었다면 무효가 됩니다. 민법 제137조 (법률행위의 일부 무효): 법률행위의 일부가 무효인 경우, 원칙적으로 그 법률행위 전부가 무효가 됩니다. 다만, 무효인 부분이 없었더라도 나머지 부분만으로 법률행위를 했을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 유효할 수 있습니다. 이 사건에서는 환불보장 약정이 없었다면 원고가 조합가입계약을 체결하지 않았을 것이라고 판단되어, 환불 약정의 무효가 전체 조합가입계약의 무효로 이어진 것입니다. 이는 여러 계약이 경제적, 사실적으로 하나의 계약처럼 이루어진 경우에도 적용될 수 있습니다. 주택조합 가입계약의 승계 법리: 주택조합의 설립을 위해 구성된 초기 발기인 추진위원회와 조합 가입계약을 체결했더라도, 이후 비법인사단으로서의 실체를 갖춘 추진위원회 또는 주택조합이 설립되면, 해당 가입계약과 그에 따른 법률관계는 새로 설립된 단체에 당연히 승계됩니다. 따라서 계약 당사자가 초기 추진위원회였더라도, 나중에 설립된 추진위원회가 책임을 질 수 있습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 전에는 조합 규약이나 추진위원회의 정관을 반드시 확인하여 총유물 관리 및 처분(예: 조합원 분담금 환불 약정)에 대한 규정이 명확히 있는지, 또는 해당 약정에 대한 총회 결의가 있었는지 확인해야 합니다. '안심보장증서' 등 환불을 약속하는 내용이 있더라도, 그 약정이 법적으로 유효한지, 즉 추진위원회의 적법한 절차(총회 결의 등)를 거쳐 이루어진 것인지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 지역주택조합 사업은 변동성이 크므로, 계약 체결 시에는 환불 조건뿐만 아니라 사업 진행 상황, 토지 확보율, 조합원 모집 현황 등 여러 요소를 신중하게 검토하는 것이 중요합니다. 발기인 단계의 추진위원회와 이후 설립된 추진위원회 또는 조합 간의 법적 연속성 및 계약 승계 여부는 법적 쟁점이 될 수 있으므로, 초기 계약 당사자가 누구인지와 현재 사업을 진행하는 주체가 동일한지 여부를 명확히 확인해야 합니다. 계약 내용 중 일부가 무효로 밝혀지더라도, 그 무효 부분이 계약 전체에 미치는 영향을 민법 제137조(일부 무효)에 따라 판단할 수 있으므로, 중요한 약정은 반드시 유효성을 확보해야 합니다.

지역주택조합 안심보장증서 약정 불이행에 따른 분담금 반환 사건

원고 A는 피고 B지역주택조합 추진위원회와 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 총 1억 2천만 원의 분담금을 납부했습니다. 계약 당시 피고는 사업이 무산될 경우 납부한 분담금 전액을 환불하겠다는 안심보장증서를 교부했으나, 사업이 장기간 지연되고 조합 설립 인가도 받지 못하는 상황에 이르렀습니다. 이에 원고는 안심보장증서의 환불보장 약정이 총회의 결의를 거치지 않아 무효이며 피고가 이를 기망했다고 주장하며 계약 취소 및 분담금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고가 비법인사단으로서 총회 결의 없이 체결한 환불보장 약정은 무효이며 이를 묵비하고 사실상 이행이 불가능한 약정을 유효한 것처럼 기망하여 원고가 계약을 체결하게 했다고 판단, 피고는 원고에게 1억 2천만 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합 아파트 건설 사업에 참여하고자 분담금을 납부한 조합원 - 피고 B지역주택조합 추진위원회: 서울 동작구 C 일원에서 지역주택조합 아파트 신축 사업을 추진하는 단체 ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 B지역주택조합 추진위원회와 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 총 1억 2천만 원의 분담금을 납부했습니다. 계약 당시 피고는 원고에게 사업이 무산될 경우 납부한 분담금을 전액 환불하겠다는 내용의 '안심보장증서'를 교부했는데 이 증서에는 추가 분담금이 없을 것이라는 '확정분담금 약정'도 포함되어 있었습니다. 하지만 2017년부터 조합원 모집을 시작했음에도 6년이 넘도록 조합 설립 인가조차 받지 못했으며 토지 확보율도 부족한 상태로 사업 진척이 없었습니다. 원고는 이러한 상황에서 피고가 교부한 안심보장증서의 환불보장 약정 및 확정분담금 약정이 총회의 결의를 거치지 않아 무효이며 피고가 토지 확보율을 부풀려 고지하고 무효인 약정을 유효한 것처럼 속여 계약을 체결하게 한 것이라고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 추진위원회가 교부한 '안심보장증서' 상의 환불보장 약정이 총유물의 처분행위에 해당하여 총회 결의가 필요한지 여부, 총회 결의 없이 체결된 환불보장 약정이 무효인 경우 이를 알리지 않고 교부한 것이 기망행위에 해당하는지 여부, 기망행위로 인해 조합 가입 계약이 취소될 수 있는지 여부 및 그에 따른 부당이득 반환 의무 발생 여부입니다. ### 법원의 판단 피고 B지역주택조합 추진위원회는 원고 A에게 납부된 분담금 120,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 지연손해금은 100,000,000원에 대하여는 2020년 3월 9일부터 2023년 2월 14일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 나머지 20,000,000원에 대하여는 2022년 6월 12일부터 2023년 2월 14일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담하며 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 피고 지역주택조합 추진위원회가 비법인사단으로서 총유물인 조합원 분담금의 환불보장 약정을 위해서는 총회 결의가 필요하다고 판단했습니다. 해당 약정은 총회 결의 없이 체결되어 무효였고 피고가 이 사실을 숨긴 채 원고에게 유효한 것처럼 안심보장증서를 교부한 것은 기망행위에 해당한다고 보았습니다. 또한 환불보장 약정의 내용은 사실상 이행이 불가능한 것이었고 원고는 이 약정이 없었다면 조합 가입 계약을 체결하지 않았을 것이 경험칙상 명백하다고 판단했습니다. 따라서 원고의 기망으로 인한 계약 취소 주장을 받아들여 피고는 원고에게 납부된 분담금 및 이에 대한 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 판례에서 피고 지역주택조합 추진위원회는 단체 고유의 목적을 가지고 의결 및 집행기관을 두어 일정한 조직을 갖추었기에 '비법인사단'으로 인정되었습니다. 비법인사단이 소유하는 재산은 '총유물'로서 그 관리 및 처분은 정관이나 규약에 따르지만 정해진 바가 없으면 '사원총회의 결의'를 거쳐야 합니다. 이를 거치지 않은 총유물의 관리 처분 행위는 무효입니다(민법 제275조, 제276조 제1항). 본 사건에서 분담금 전액 환불 약정은 총유물인 조합원 분담금의 감소를 야기하는 '처분행위'에 해당하므로 총회 결의가 필수적이었으나 이를 거치지 않아 무효로 판단되었습니다. 거래에 있어 상대방이 특정 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우 신의성실의 원칙상 사전에 그 사실을 고지할 의무가 있습니다. 중요한 사항에 대해 구체적 사실을 허위로 고지하거나 묵비하는 것은 '기망행위'에 해당하며 이러한 기망으로 인해 체결된 계약은 취소될 수 있습니다(민법상 계약의 일반 원칙). 이 판례에서는 피고가 무효인 환불보장 약정을 유효한 것처럼 속여 원고가 계약을 체결하게 한 것이 기망행위로 인정되었습니다. 주택법은 지역주택조합이 설립인가 후 3년 내 사업계획승인을 받지 못하거나 추진위원회가 조합원 모집 신고 수리 후 2년 내 설립인가를 받지 못하는 경우 총회 의결을 거쳐 사업의 해산 또는 종결을 결정하도록 규정하고 있습니다(주택법 제14조의2 제1항, 제2항). 지역주택조합 사업은 토지 매입비, 금융 비용 등으로 인해 분담금 외 별다른 수익이 없는 특성상 사업이 무산될 경우 분담금 전액 환불은 사실상 불가능한 경우가 많습니다. 본 판례에서도 6년 이상 지연되고 토지 확보율도 부족한 상황에서 분담금 전액 환불 약정은 이행 불가능하다고 보아 피고의 기망 판단에 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시에는 '안심보장증서'나 '확정분담금 약정' 등 특정 조건을 보장하는 내용이 있다면 해당 약정이 조합 총회의 정당한 결의를 거쳤는지 반드시 확인해야 합니다. 총회 결의 없는 약정은 무효가 될 수 있습니다. 지역주택조합은 비법인사단으로서 조합원들이 납부한 분담금은 총유물에 해당하므로 총유물의 처분이나 관리에 중대한 영향을 미치는 약정은 총회 결의를 필요로 합니다. 지역주택조합 사업은 토지 매입, 사업 계획 승인 등 여러 단계에서 지연되거나 무산될 가능성이 높으므로 계약 전 사업 진행 상황, 토지 확보율, 조합 설립 인가 여부 등을 꼼꼼히 확인하고 불확실성이 크다는 점을 인지해야 합니다. 만약 조합 측에서 사업 초기 단계임에도 불구하고 분담금 전액 환불이나 추가 분담금 없는 확정 분담금을 약속한다면 실제 이행 가능성이 낮은 허위 약정일 수 있으므로 신중하게 판단해야 합니다. 조합 가입 계약 체결 시에는 조합이 제시하는 정보 즉 토지 확보율, 사업 진행 속도 등이 사실과 다른 부분이 없는지 객관적인 자료를 통해 검토하는 것이 중요합니다. 기망으로 인해 계약을 체결했다는 사실이 인정되면 계약을 취소하고 납부한 분담금을 돌려받을 수 있습니다. 이때 계약 취소 의사를 명확히 표시하고 관련 증거를 확보하는 것이 중요합니다.