기타 금전문제 · 노동
원고(부동산 중개업체)가 피고(공동 임대인 중 한 명)에게 임대차 계약 중개에 대한 용역비(중개보수)를 청구한 사건입니다. 임차인의 잔금 미납으로 계약이 해제되었음에도 법원은 원고의 귀책사유가 아니므로 피고에게 중개보수를 지급할 의무가 있다고 판단했고, 합의되지 않은 보수액은 법원이 제반 사정을 고려하여 정할 수 있다고 보아 특정 금액을 인정했습니다.
원고(부동산 중개업체)는 피고를 포함한 공동 임대인들의 임대차 계약을 중개했습니다. 임대차 계약서에는 중개보수를 거래금액의 0.9%로 기재하고 추후 협의하기로 약정했으나, 실제 협의는 이루어지지 않았습니다. 또한, 임차인이 임대차보증금 중 잔금을 지급하지 않아 임대차 계약이 해제되었습니다. 이에 피고는 중개보수 지급 의무가 없다고 주장했으나, 원고는 중개 업무를 완료했으므로 약정된 중개보수를 청구했습니다.
임차인의 잔금 미납으로 임대차 계약이 해제된 경우에도 중개인에게 중개보수 지급 의무가 발생하는지, 중개보수 지급 시기가 잔금 납부 시로 약정되었을 때 계약 해제 시 중개보수 청구 기한이 도래하는지, 그리고 중개보수 금액에 대한 협의가 이루어지지 않았을 경우 법원이 적정한 보수액을 정할 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
피고는 원고에게 3,600,000원과 이에 대한 2022년 11월 1일부터 2023년 9월 27일까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고의 나머지 청구인 8,640,000원은 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 60%, 피고가 40% 부담하도록 했습니다.
법원은 임대차 계약이 임차인의 잔금 미납으로 해제되었더라도 중개인에게 귀책사유가 없다면 중개보수 지급 의무가 있다고 보았습니다. 또한, 중개보수 지급 약정이 지급 시기에 관한 것이므로 계약 해제 시에도 기한이 도래했다고 판단했습니다. 보수액 협의가 없었어도 법원이 거래 관행과 제반 사정을 고려하여 적정 금액(총 9,000,000원 중 피고의 지분에 해당하는 3,600,000원)을 결정하여 피고에게 지급을 명령했습니다.
민법 제686조(수임인의 보수청구권)는 수임인이 특별한 약정이 없으면 보수를 청구하지 못하지만, 부동산 중개와 같이 보수를 받는 것이 상식적인 경우에는 보수 청구권이 인정됩니다. 공인중개사법 및 관련 시행령은 중개보수의 한도와 계산 방법을 규정하고 있으며, 주택 임대차의 경우 보증금 외에 월차임이 있으면 '보증금 + (월차임 × 100)'으로 거래금액을 산정합니다. 이 사건에서는 거래금액 2억 2천2백만원에 대한 0.375%인 9,000,000원이 공동 임대인의 중개보수로 책정되었고, 이는 법정 수수료 한도 내에서 법원이 제반 사정을 고려하여 정한 금액입니다. 신의성실의 원칙(민법 제2조)에 따라 계약이 해제되었더라도 중개인의 고의나 과실 없이 발생한 일이라면 중개보수 청구권이 소멸하지 않는다는 대법원 판례의 입장이 적용되었습니다. 또한 중개보수 약정이 추후 협의로 되어 협의가 불발된 경우에도 법원이 적정한 보수액을 정할 수 있다는 것이 확립된 판례의 입장입니다.
임대차 계약이 임차인 또는 임대인의 귀책사유로 해제되더라도, 중개인이 중개 업무를 성실히 수행했다면 중개보수 청구권은 유지될 수 있습니다. 중개보수 지급 시기가 계약서에 '잔금 납부 시' 등으로 명시되어 있더라도, 계약이 해제되면 그 시기가 도래한 것으로 해석될 수 있습니다. 중개보수율이 '추후 협의'로 기재되어 협의가 불발된 경우에도, 중개보수 지급 의무가 사라지는 것은 아닙니다. 법원은 당사자 의사, 거래 관행, 중개인이 들인 시간과 노력, 계약 해제로 인한 중개 사무의 중도 종료 여부, 임대인이 얻은 이익 등을 종합적으로 고려하여 법정 수수료 한도 내에서 적정한 보수액을 판단할 수 있습니다. 공동 임대인 또는 공동 임차인이 있는 경우, 각 당사자는 자신의 지분에 상응하는 중개보수 지급 의무를 가질 수 있습니다. 중개인이 여러 명으로 명시되어 있더라도, 실제 중개사무를 처리하고 계약 성립에 기여한 중개인에게만 보수 지급 의무가 발생할 수 있습니다.
