부동산 개발 토지 매입 불이행 컨설팅 계약금 반환 소송

원고 주식회사 A는 오산시 공동주택건설사업을 추진하기 위해 피고 주식회사 B 및 주식회사 C와 부동산매입 컨설팅용역계약을 체결하였습니다. 이 계약에는 용역계약 체결 후 2개월 내에 사업 부지 전체 면적의 95% 이상을 매입용역하는 조건이 포함되었고, 원고는 피고 회사들에게 총 2억 2천만 원의 계약금을 지급하였습니다. 그러나 피고 회사들은 약정된 용역 기간 동안 약 11.9%의 토지에 대해서만 매입용역을 이행하였고, 용역 기간 이후에도 추가 매입 실적이 없었습니다. 이에 원고는 2021년 12월 3일 계약 불이행을 이유로 용역계약을 해지하고 계약금 반환을 요청했습니다. 법원은 피고들의 매입용역 불이행을 인정하여, 피고들은 연대하여 원고에게 계약금 2억 2천만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 건축공사업, 부동산 개발 및 공급업을 영위하는 회사로, 공동주택건설사업을 위해 토지 매입 컨설팅을 의뢰한 당사자
• 피고 주식회사 B, 주식회사 C: 부동산 컨설팅업을 영위하는 회사들로, 원고와 토지 매입 컨설팅용역계약을 체결한 당사자
• 피고 D: 주식회사 B의 대표자
• 피고 E: 주식회사 C의 대표자
• 피고 F: 피고 회사들의 컨설팅용역계약상 의무 이행을 연대보증한 자

분쟁 상황

원고 주식회사 A는 공동주택건설사업을 위해 피고 컨설팅 회사들과 토지 매입 컨설팅 계약을 체결했으나, 피고들이 약속한 2개월 내 사업 부지 95% 이상 매입용역을 이행하지 못했습니다. 약 11.9%의 토지만 매입한 채 용역 기간이 종료되자, 원고는 계약 해지를 통보하고 지급했던 계약금의 반환을 요구했습니다. 이에 피고들은 자신들의 용역 이행을 주장하고 원고의 귀책사유로 인해 토지 매입이 중단되었다고 반박하면서 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

피고 회사들이 부동산매입 컨설팅용역계약에 따라 약정한 용역 목표(용역 기간 내 사업 부지 95% 이상 매입용역)를 달성하지 못했는지 여부와 이로 인해 계약이 해지되고 원고가 지급한 계약금 2억 2천만 원을 피고들이 연대하여 반환할 의무가 있는지 여부였습니다. 또한 피고들은 추가 토지 매입 이행 주장과 원고의 귀책사유로 매입이 중단되었다고 주장했으나, 법원은 이를 인정하지 않았습니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 연대하여 원고에게 2억 2천만 원과 이에 대한 2021년 12월 11일부터 피고 주식회사 B, 주식회사 C, D, E은 2022년 8월 31일까지, 피고 F은 2022년 9월 1일까지는 연 6%, 각 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 피고 회사들이 부동산 매입 컨설팅 계약상 용역 이행 목표를 달성하지 못하여 계약을 위반했다고 인정하고, 원고에게 지급받은 계약금 2억 2천만 원 및 지연손해금을 연대하여 반환하라고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 민법상의 계약 해지 및 채무불이행, 그리고 상법 및 소송촉진 등에 관한 특례법상의 지연손해금에 관한 법리가 적용되었습니다.

• 민법 제543조(해지, 해제권)​: 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 합니다. 본 판례에서는 용역계약서에 피고 회사들이 용역 기간 내에 약정한 토지 매입 목표를 달성하지 못할 경우 계약이 자동 해지되고 기 수령한 계약금을 반환해야 한다는 조항이 명시되어 있었습니다. 이는 민법상 계약 해지의 사유에 해당하며, 원고는 이 조항에 따라 계약을 해지하고 계약금 반환을 청구할 수 있었습니다.
• 민법 제390조(채무불이행과 손해배상)​: 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 피고 회사들이 약정한 기간 내에 토지 매입 용역을 제대로 이행하지 못한 것은 채무불이행에 해당합니다. 이에 따라 원고는 지급했던 계약금의 반환을 청구할 수 있었고, 법원은 이를 채무불이행으로 인한 원상회복 및 손해배상의 성격으로 보았습니다.
• 민법 제428조(보증의 성립), 제429조(보증채무의 범위), 제437조(연대보증채무의 내용)​: 연대보증인은 주채무자와 연대하여 채무를 부담하며, 주채무의 이행 지체로 인한 손해금까지도 책임지게 됩니다. 피고 D, E, F은 피고 회사들의 계약상 의무 이행을 연대보증하였으므로, 피고 회사들이 계약 의무를 이행하지 못하여 계약금 반환 의무가 발생하자, 연대보증인들 또한 함께 책임을 지게 되었습니다.
• 상법 제54조(법정이율) 및 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정 이율)​: 상사채무의 법정이율은 연 6%이며, 소송이 제기된 후 일정 시점부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 높은 지연손해금 이율이 적용됩니다. 법원은 계약금 반환 의무에 더해, 원고가 반환을 요구한 시점부터 상법상 연 6%의 지연손해금을, 그리고 소장 부본 송달 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연손해금을 피고들에게 부담하도록 했습니다.

참고 사항

부동산 개발 또는 매입 관련 컨설팅 계약을 체결할 때에는 용역의 범위, 기간, 달성해야 할 구체적인 목표(예: 매입 대상 토지의 면적 비율, 계약 완료 시점)를 계약서에 명확하게 명시해야 합니다. 계약 불이행 시의 책임, 특히 계약금 반환 조건이나 위약금 조항을 상세히 규정하는 것이 중요합니다. 계약 이행 상황을 정기적으로 점검하고, 약정된 기한 내에 목표 달성이 어렵다고 판단될 경우 계약 해지 통보 및 계약금 반환 요청을 내용증명 등 서면으로 명확히 하여 증거를 확보하는 것이 유리합니다. 또한 연대보증을 하는 경우 주채무자의 계약 불이행 시 연대하여 모든 책임을 지게 되므로 보증 계약 체결에 신중해야 합니다. 상대방이 해당 부동산 관련 업무를 수행할 법적 자격(예: 공인중개사 자격)을 갖추었는지 사전에 확인하는 것도 중요한 고려 사항입니다.