기타 금전문제
종합금융투자사업자와 펀드 운용사가 투자자에게 부동산 펀드 수익증권 투자를 권유했으나 핵심 임차인과의 임대차 분쟁 고지 의무 위반 여부가 쟁점이 된 사건입니다. 법원은 펀드 운용사 및 관리 회사가 분쟁 상황을 제대로 알리지 않아 계약이 기망 또는 착오에 의해 취소될 수 있다고 판단했고 이에 따라 해당 회사들은 투자금과 이자를 반환해야 한다고 판결했습니다. 반면 종합금융투자사업자에 대한 부당권유 등 주장은 기각되었습니다.
이 사건은 주식회사 A가 피고 C, D로부터 펀드 수익증권을 양수하면서 시작되었습니다. 이 펀드는 의정부시의 상업용 건물을 매수하고 임차료 수익을 투자자에게 분배하는 구조였습니다. 피고 B와 C는 A에게 펀드 투자를 제안하며 건물 전체 임차료의 약 89%를 차지하는 핵심 임차인 Q 주식회사의 임대차 유지를 강조했습니다. 그러나 펀드 수익증권 양수도 계약 체결 전부터 건물주 H과 임차인 Q 사이에는 관리비 산정 방식 및 임대차 승계 조건 등에 대한 구체적인 분쟁이 진행되고 있었고 Q은 이 분쟁 해결 없이는 임대인 지위 승계에 동의하지 않겠다는 입장을 명확히 했습니다. 피고 C, D는 이러한 중요한 분쟁 사실과 Q의 임대인 지위 승계 거부 위험을 A에게 충분히 고지하지 않은 채 수익증권 양수도 계약을 체결했습니다. 결국 Q은 임대차 계약 해지 통보를 했고 H과 Q 그리고 펀드 신탁업자 T 사이의 법적 분쟁 끝에 임대차 계약은 2019년 1월 25일에 해지된 것으로 조정되었습니다. 이에 원고 A는 피고들을 상대로 기망 또는 착오에 의한 계약 취소와 부당이득 반환 또는 불법행위로 인한 손해배상을 청구하게 되었습니다.
펀드 운용사 등이 투자자에게 핵심 임차인과의 임대차 분쟁 사실을 고지하지 않은 것이 기망 또는 착오에 의한 계약 취소 사유에 해당하는지 여부와 종합금융투자사업자의 부당권유 등 불법행위 책임이 있는지 여부입니다.
피고 주식회사 C과 주식회사 D는 원고 주식회사 A에게 각각 10억 원 및 2021년 6월 8일부터 2023년 12월 8일까지는 연 6%의 이자를 그리고 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고 주식회사 A의 피고 B 주식회사에 대한 청구 및 피고 C, D에 대한 각 나머지 청구(더 높은 이자율 또는 악의의 수익자 주장을 포함한 부분)는 모두 기각되었습니다. 소송비용 중 원고와 피고 B 사이에 발생한 부분은 원고가 부담하고 원고와 피고 C, D 사이에 발생한 부분은 피고 C, D가 각각 부담하도록 했습니다. 제1항의 판결은 가집행할 수 있습니다.
법원은 펀드 운용 및 관리 회사인 피고 C과 D가 투자자에게 임대차 계약의 중요한 위험을 고지하지 않은 것을 기망 또는 착오로 인한 계약 취소 사유로 인정하여 원고에게 투자금과 이자를 반환하도록 판결했습니다. 그러나 펀드 판매를 담당한 종합금융투자사업자 B의 책임은 인정하지 않았습니다.
민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시): 타인의 기망 행위로 인해 착오에 빠져 의사표시를 한 경우 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 특히 재산상 거래에서 신의성실의 의무를 저버리는 적극적 또는 소극적 행위(법률상 고지의무가 있는 자가 상대방의 착오를 알면서도 고지하지 않는 부작위)가 기망에 해당할 수 있습니다. 본 사건에서는 펀드 운용 및 관리 회사들이 핵심 임차인과의 분쟁 사실을 고지하지 않은 것이 부작위에 의한 기망으로 인정되었습니다. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시): 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때 의사표시를 취소할 수 있습니다. 동기에 착오가 있는 경우에도 그 동기가 의사표시의 내용으로 삼아졌거나 상대방에 의해 유발된 경우 취소가 가능합니다. 본 사건에서는 핵심 임차인의 임대차 승계 동의 여부가 펀드 수익에 매우 중요한 요소이며 운용사 등이 제공한 자료들이 이를 전제로 했으므로 상대방에 의해 유발된 동기의 착오로 인정되었습니다. 민법 제748조 (수익자의 반환범위) 및 제749조 (수익자의 악의화): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻은 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 수익자가 이익을 받은 후 법률상 원인 없음을 알았을 때에는 그때부터 악의의 수익자로서 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 배상해야 합니다. 또한 선의의 수익자라도 패소한 경우 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 간주됩니다. 본 사건에서는 펀드 운용 및 관리 회사들이 소장 부본이 송달된 시점부터 악의의 수익자로 간주되어 상법상 이자(연 6%)와 소송촉진법상 지연손해금(연 12%)을 적용받았습니다. 구 자본시장법 제49조 (부당권유 금지): 금융투자업자가 투자자를 상대로 투자 권유를 할 때 거짓된 내용을 알리거나 불확실한 상황에 대해 단정적인 판단을 제공하는 행위 등을 금지합니다. 본 사건에서 피고 B는 종합금융투자사업자로서 이 조항 위반으로 인한 손해배상 책임이 주장되었으나 법원은 피고 B가 허위 정보를 제공했거나 단정적 판단을 내렸다고 보기 어렵다고 판단하여 책임이 없다고 보았습니다. 자본시장법 제178조 (부정거래행위 등의 금지): 금융투자상품 거래와 관련하여 부정한 수단, 계획, 기교를 사용하거나 중요사항에 관해 거짓 기재 또는 표시 누락된 문서를 사용하는 행위를 금지합니다. 본 사건에서 피고 B는 이 조항 위반으로 인한 손해배상 책임이 주장되었으나 법원은 피고 B의 책임이 없다고 보았습니다. 자본시장법 제71조 (불건전 영업행위의 금지) 및 동법 시행령 제68조 제5항: 투자매매업자 또는 투자중개업자가 금융투자상품의 가치에 중대한 영향을 미치는 사항을 미리 알고 있으면서 투자자에게 알리지 않고 매수 또는 매도를 권유하는 행위를 금지합니다. 본 사건에서 피고 B는 이 조항 위반으로 인한 손해배상 책임이 주장되었으나 법원은 피고 B가 중대한 영향을 미치는 사항을 미리 알고도 알리지 않았다고 보기 어렵다고 판단하여 책임이 없다고 보았습니다.
핵심 정보 확인의 중요성: 부동산 펀드 등 특정 자산의 수익을 기반으로 하는 투자 상품에 투자할 때는 해당 자산의 핵심적인 수익원(이 경우 주요 임차인)의 계약 관계 및 관련 분쟁 여부를 철저히 확인해야 합니다. 운용사의 고지의무: 펀드 운용사는 투자 상품의 안정성과 수익성에 중대한 영향을 미칠 수 있는 모든 구체적인 위험 요소를 투자자에게 명확히 고지할 신의성실의 의무가 있습니다. 통상적인 위험 고지만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 계약 취소 가능성: 만약 투자자가 중요한 정보를 제대로 고지받지 못하여 착오에 빠졌거나 기망당했다고 판단될 경우 민법상 착오 또는 사기를 이유로 계약을 취소하고 투자금을 반환받을 수 있습니다. 전문투자자도 주의 필요: 전문투자자라고 할지라도 운용사나 판매사가 구체적인 분쟁 상황을 고지하지 않았다면 그 위험을 미리 인지하고 투자에 나섰다고 보기 어려울 수 있습니다. 투자 전에 제공된 법률 실사 보고서 등의 내용을 꼼꼼히 확인하고 불확실한 부분은 추가 설명을 요구해야 합니다. 부당이득 반환 범위: 계약 취소로 인한 부당이득 반환 시 수익자가 자신의 이익 보유가 법률상 원인 없음을 언제 인지했는지에 따라 반환해야 할 이자의 범위가 달라질 수 있습니다. 소송이 제기된 시점부터는 악의의 수익자로 간주되어 더 높은 이자율이 적용될 수 있습니다.
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