재건축 조합의 토지 매매대금 지급 지연 판결

V아파트 재건축정비사업조합은 사업을 위해 토지 소유자들의 땅을 매도청구로 매입하기로 했습니다. 하지만 조합은 소유권 이전 및 토지 인도와 관련하여 여러 이유를 들며 매매대금 지급을 지연했습니다. 이에 토지 소유자들은 조합이 약속된 대금을 제때 주지 않아 발생한 지연손해금까지 함께 지급하라고 소송을 제기했습니다. 법원은 토지 소유자들이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하고 토지 인도를 통보한 것은 적법한 이행제공이라고 보았습니다. 다만, 일부 토지에 가압류나 압류 등기가 있는 경우에는 해당 등기가 말소됨과 동시에 해당 금액을 지급하라고 판결했습니다. 결론적으로, 재건축 조합은 대부분의 토지 소유자들에게 매매대금과 함께 지연손해금을 지급해야 하며, 일부 토지 소유자들에게는 가압류나 압류를 해제하는 조건으로 해당 금액을 지급해야 한다고 결정했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A~U): V아파트 재건축정비사업구역 내 토지의 공동 소유자들입니다. 이들은 재건축 조합에 토지를 매도하기로 했으나 매매대금을 제때 받지 못해 소송을 제기했습니다.
• 피고 (V아파트주택재건축정비사업조합): 서울 용산구 W 일원 재건축정비사업을 시행하는 주택재건축정비사업조합입니다. 사업을 위해 원고들 소유의 토지를 매입하는 과정에서 매매대금 지급이 지연되어 소송을 당했습니다.

분쟁 상황

V아파트 재건축정비사업조합은 재건축 사업을 위해 사업구역 내 토지 소유자들의 토지를 매수하기로 하였습니다. 매도청구권 행사에 따른 매매대금 지급 의무가 발생하였으나, 조합은 매매대금 지급을 지연했습니다. 조합은 토지 소유자들이 소유권이전등기 서류를 제대로 넘겨주지 않았고, 일부 토지에는 가압류나 압류 등기가 말소되지 않았으며, 토지 위에 심어진 수목과 잔디가 제거되지 않았고, 일부 공유자가 계약 해제를 주장한다는 등의 이유를 들어 대금 지급을 거부했습니다. 이에 토지 소유자들은 조합의 매매대금 지급 지체를 이유로 매매대금과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 피고(조합)의 매매대금 지급 지체 여부: 원고들이 소유권이전등기 서류 제공 및 토지 인도의무를 적법하게 이행했는지 여부입니다.
2. 가압류/압류 등기가 있는 토지의 소유권이전등기의무 이행 여부: 원고 J, L의 토지에 가압류/압류 등기가 있는 경우, 이들이 완전한 소유권이전등기의무를 이행한 것으로 볼 수 있는지 여부입니다.
3. 토지 내 수목 및 잔디 제거 의무 여부: 토지에 식재된 수목과 잔디를 제거해야만 적법한 토지 인도가 되는지 여부입니다.
4. 일부 공유자의 계약 해제 의사 표시가 전체 계약에 미치는 영향: 일부 토지 소유자가 매매계약 해제 의사를 표시한 것이 조합의 대금 지급 의무에 영향을 미치는지 여부입니다.

법원의 판단

1. 피고(조합)는 원고들에게 매매대금 및 지연손해금을 지급해야 합니다.
   • 대부분의 원고(A, B, C, D, E, F, G, H, I, K, M, N, O, P, Q, R, S, T)에게는 별지1 매매대금 목록에 기재된 금액과 함께, 2019년 2월 7일부터 2019년 3월 11일까지는 연 5%, 2019년 3월 12일부터 2019년 5월 31일까지는 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 지급합니다.
   • 원고 U에게는 1,911,375,000원과 함께, 2019년 2월 18일부터 2019년 3월 11일까지는 연 5%, 2019년 3월 12일부터 2019년 5월 31일까지는 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 지급합니다.
2. 원고 J, L에 대해서는 가압류/압류 해제 조건부로 지급합니다.
   • 원고 J에게는 1,487,289,000원(총 매매대금 1,905,750,000원에서 가압류 금액 418,461,000원을 제외한 금액)과 함께, 2019년 2월 7일부터 2019년 12월 12일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 지급합니다. 동시에 원고 J으로부터 가압류 등기 말소 절차 이행을 받음과 동시에 가압류 금액 418,461,000원을 지급합니다.
   • 원고 L에게는 354,403,770원(총 매매대금 356,370,000원에서 압류 금액 1,966,230원을 제외한 금액)과 함께, 2019년 2월 7일부터 2019년 12월 12일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 지급합니다. 동시에 원고 L로부터 압류 등기 말소 절차 이행을 받음과 동시에 압류 금액 1,966,230원을 지급합니다.
3. 나머지 원고들의 청구는 모두 기각합니다.
4. 소송비용: 원고 J과 피고 사이의 소송비용은 원고 J이 1/5, 피고가 나머지를 각각 부담하며, 나머지 원고들과 피고 사이에 생긴 소송비용은 피고가 모두 부담합니다.
5. 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 재건축정비사업조합이 매도청구권 행사로 취득하는 토지의 매매대금 지급을 지연한 것에 대해 지연손해금까지 포함하여 지급해야 한다고 판결했습니다. 다만, 가압류나 압류 등 권리 제한이 있는 토지에 대해서는 해당 제한을 해제하는 것과 동시에 그 제한 금액 상당의 대금을 지급하도록 조건을 달아 매도청구로 인한 매매대금 지급 의무와 매도인의 완전한 소유권 이전 의무가 동시이행 관계에 있음을 명확히 했습니다. 또한, 토지 위에 심어진 수목 등은 특별한 사정이 없는 한 토지의 부합물로서 매도 대상에 포함되며, 토지 인도 시 현상대로 인도하면 족하다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 도시 및 주거환경정비법 제39조 (매도청구권): 재건축 사업에서 사업시행자가 사업에 동의하지 않는 토지 또는 건축물 소유자에게 해당 자산을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있는 권리입니다. 이 권리가 행사되면 해당 부동산의 매매계약이 성립된 것으로 보며, 사업시행자는 매매대금 지급 의무를, 소유자는 소유권이전등기 및 인도의무를 가지게 됩니다.
2. 민법 제588조 (매매대금지급거절권): 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우, 매수인이 매수한 권리를 잃을 염려가 있는 한도에서 대금의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다는 조항입니다. 이 사건에서는 원고 J, L의 토지에 가압류 또는 압류가 있어 피고(조합)가 해당 금액만큼 매매대금 지급을 거절할 수 있는 근거가 됩니다.
3. 민법 제256조 (부동산에의 부합): 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다는 조항입니다. 이 사건에서 토지에 식재된 수목과 잔디는 토지의 부합물로 인정되어, 토지 소유자가 수목 등의 소유권을 가지며 토지 매도 시 함께 매도되는 것으로 보았습니다.
4. 민법 제462조 (특정물의 현상인도): 채권의 목적이 특정물의 인도인 때에는 채무자는 이행기의 현상대로 그 물건을 인도하여야 한다는 조항입니다. 이 사건에서는 토지 소유자들이 토지를 인도할 때 수목이나 잔디를 제거하지 않고 현상 그대로 인도하는 것이 적법하다고 판단하는 근거가 됩니다.
5. 민사소송법 제101조 (일부승소의 경우 소송비용): 소송에서 일부만 승소하거나 일부만 패소했을 때 소송비용을 어떻게 부담할지 정하는 조항입니다. 원고 J의 경우 가압류/압류 문제로 일부 승소하여 소송비용을 일부 부담하게 되었고, 나머지 원고들은 피고의 패소 부분이 더 커서 피고가 대부분의 소송비용을 부담하게 되었습니다.
6. 동시이행의 항변권 (판례 법리): 부동산 매매계약에서 매도인의 소유권이전등기 의무(및 제한 없는 완전한 소유권 이전 의무)와 매수인의 대금 지급 의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행 관계에 있다는 법리입니다. 본 판례에서는 가압류/압류 등기가 있는 경우 이를 말소하는 의무 또한 매수인의 대금 지급 의무와 동시이행 관계에 있다고 보았습니다.
7. 소송촉진 등에 관한 특례법: 소송에서 금전 채무에 대한 지연손해금 이율을 정하는 법률입니다. 본 판결에서 연 15% 및 연 12%의 지연손해금율이 적용된 근거입니다.

참고 사항

1. 재건축 매도청구권: 재건축 사업에서 조합이 동의하지 않는 토지 소유자에게 매도청구권을 행사하면, 해당 토지 소유자는 조합에 토지를 팔아야 할 의무가 생기고 조합은 정당한 시가에 매매대금을 지급해야 합니다. 이때 매매대금 지급 의무와 소유권이전등기 의무는 동시이행 관계입니다.
2. 소유권이전등기 의무 이행제공: 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 언제든 가져갈 수 있음을 알리고 인도를 통보하는 것은 적법한 이행제공으로 인정될 수 있습니다.
3. 가압류/압류 등 권리 제한: 부동산 매매 시 매도인은 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기를 해주어야 합니다. 따라서 매도 목적 부동산에 가압류나 압류 등기 같은 권리 제한이 있다면 매도인은 이를 말소해야 할 의무가 있습니다. 매수인은 가압류/압류 금액 상당의 대금 지급을 거절할 수 있으며, 이 부분은 가압류/압류 해제와 동시에 지급하는 동시이행 관계가 됩니다.
4. 부합물 처리: 토지에 심어진 수목이나 잔디 등은 특별한 합의가 없다면 토지의 부합물로 보아 토지와 함께 매도된 것으로 봅니다. 따라서 별도로 제거할 의무가 없으며, 토지 인도 시 현상 그대로 인도하면 됩니다.
5. 지연손해금: 매매대금 지급 의무가 발생했음에도 정당한 이유 없이 이를 지연할 경우, 해당 기간 동안의 지연손해금을 부담해야 할 수 있습니다.