기타 금전문제
임차인 A는 임대인 B로부터 주택을 임차하며 B가 특정 기한까지 신탁등기를 말소하기로 약정했습니다. 임대인 B는 약속을 지키지 못해 임차인 A는 계약 해제 및 임차보증금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 임대인 B의 신탁등기 말소 지연이 있었으나, 임차인 A의 계약 해제 의사 표시가 임대인 B가 신탁등기를 말소하기 전에 도달하지 않아 해제가 적법하지 않다고 판단했습니다. 그러나 임차인 A의 청구에 계약 해지 주장이 포함되어 있다고 보아 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 후 임차인이 해지를 통지하여 계약이 해지되었으므로, 임대인 B는 임차주택을 인도받는 동시에 임차보증금 295,000,000원을 반환할 의무가 있다고 판결했습니다. 신탁등기 말소 의무에 대한 연대보증을 했던 피고 C에 대해서는 묵시적 갱신된 계약 해지 시의 보증금 반환 채무를 보증한 것이 아니므로 책임을 인정하지 않았습니다. 또한 임차인 A의 지연손해금 청구는 장래 이행을 청구하는 것으로 보아 부적법하다고 각하했습니다.
임차인 A는 2022년 5월 23일 피고 B와 임대차 계약을 체결하며 임차보증금 295,000,000원, 임차기간 2022년 7월 7일부터 2024년 7월 7일까지로 정했습니다. 당시 주택에는 D 주식회사 앞으로 신탁등기가 되어 있었고, 임대인 B는 잔금 지급기일인 2022년 7월 7일까지 이 신탁등기를 말소하기로 약정했습니다. 원고 A는 2022년 7월 7일 잔금을 지급하고 입주했지만, 임대인 B는 신탁등기를 말소하지 못했습니다. 이후 2022년 12월 24일, 2023년 5월 8일 두 차례에 걸쳐 이행각서를 작성하며 신탁등기 말소 기한을 연장하고 불이행 시 계약 해제 및 보증금 반환을 약속했습니다. 특히 2023년 5월 8일자 이행각서에는 피고 C가 연대보증을 했습니다. 그러나 임대인 B는 최종 약정 기한인 2023년 5월 31일까지도 신탁등기를 말소하지 못했습니다. 결국 임차인 A는 소송을 제기했으나, 소장 부본이 임대인 B에게 도달하기 전인 2024년 5월 24일 임대인 B가 신탁등기를 말소하면서 문제가 발생했습니다. 임차인 A는 임대인 B와 연대보증인 C를 상대로 임차보증금 반환과 지연손해금을 청구했습니다.
임대인 B가 신탁등기 말소 의무를 지키지 않았을 때 임대차 계약이 적법하게 해제되었는지 여부, 묵시적 갱신된 임대차 계약에 따라 임차인이 계약을 해지하고 임차보증금을 반환받을 수 있는지 여부, 신탁등기 말소 의무 불이행에 대한 연대보증인 C가 임차보증금 반환 채무에 대해 책임이 있는지 여부, 임차인이 임차주택을 인도하기 전에도 장래 발생할 지연손해금을 청구할 수 있는지 여부.
피고 B에 대한 지연손해금 청구 부분은 미리 청구할 필요가 없다는 이유로 각하되었습니다. 피고 B는 원고 A로부터 주택을 인도받는 동시에 원고 A에게 임차보증금 295,000,000원을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 이 부분은 가집행할 수 있습니다. 피고 C에 대한 원고 A의 모든 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고 A와 피고 B 사이에서는 피고 B가 부담하고, 원고 A와 피고 C 사이에서는 원고 A가 부담하게 되었습니다.
법원은 임대인 B가 계약 당시 약정했던 신탁등기 말소 의무를 여러 차례 불이행한 사실은 인정했으나, 임차인 A의 계약 해제 의사 표시가 임대인 B가 실제 신탁등기를 말소하기 전에 도달하지 않았으므로 계약 해제는 적법하지 않다고 판단했습니다. 그러나 임차인 A의 소장 부본 도달을 임대차 계약의 해지 통지로 보고, 주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차 계약을 임차인이 언제든지 해지할 수 있으며 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 원칙을 적용하여, 임대차 계약이 2024년 9월 12일 해지된 것으로 보았습니다. 이에 따라 임대인 B는 임차주택을 인도받는 동시에 임차보증금 295,000,000원을 임차인 A에게 반환할 의무가 있다고 판시했습니다. 반면 연대보증인 C는 묵시적으로 갱신된 임대차 계약에 따른 보증금 반환 채무까지 연대보증한 것이 아니라고 보아 책임이 없다고 판단했습니다. 또한, 임차인 A가 주택을 아직 인도하지 않은 상태에서 발생하는 지연손해금은 장래에 발생할 채무이므로, 현재 시점에서 미리 청구할 필요가 없다고 보아 해당 청구는 각하되었습니다.
민법 제544조 (이행지체와 해제): 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사례에서 법원은 이행각서의 내용이 이행 최고 없이도 계약을 해제할 수 있도록 정한 것으로 보았습니다. 하지만 해제 의사표시가 피고에게 도달하기 전에 피고 B가 신탁등기를 말소했으므로, 채무불이행 상태가 해소되어 계약 해제는 부적법하다고 판단했습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신 등의 경우 계약의 해지): 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 사건 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 보았고, 원고 A의 소장 부본 도달을 해지 통지로 간주하여 3개월 후 계약이 해지된 것으로 인정하여 임대인 B의 보증금 반환 의무를 인정하는 근거가 되었습니다. 민법 제374조 (동시이행의 항변권): 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 임차인이 주택을 인도하지 않는 한, 임대인이 보증금을 반환하지 않아도 지연손해금이 발생하지 않는다고 판단되었습니다. 민법 제428조 (보증의 의의): 보증은 주채무자가 이행하지 아니하는 경우에 그 이행을 책임지는 종된 채무를 말합니다. 연대보증인 C의 책임 범위에 대한 판단 근거가 됩니다. 법원은 C의 연대보증이 특정 이행각서에 한정된 것으로 보아 묵시적으로 갱신된 임대차 계약 해지 시의 보증금 반환 채무까지 보증한 것으로는 보지 않았습니다. 민사소송법 제251조 (장래이행의 소): 장래의 이행을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있는 경우에 한하여 제기할 수 있습니다. 원고 A가 청구한 지연손해금은 원고의 주택 인도 의무 선이행을 전제로 하는 장래의 채무였기 때문에, 현재 시점에서 미리 청구할 필요가 없다고 보아 이 부분 청구가 각하되었습니다.
부동산 계약 전 반드시 등기부등본을 열람하여 소유자 및 권리 관계, 특히 신탁등기 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 신탁등기가 있는 경우 임대인(위탁자)은 주택의 실질적 소유자이지만 법률상 소유자는 신탁회사(수탁자)이므로, 임대차 계약의 유효성이나 보증금 보호에 문제가 생길 수 있습니다. 신탁등기 말소 약정 시 말소 기한을 계약서에 명확히 명시하고 기한 내 미이행 시 계약의 해제, 보증금 반환 절차, 위약금 등에 대한 조항을 상세하게 포함해야 합니다. 이행각서 등으로 연대보증을 받는 경우, 보증의 범위가 특정 계약 조건에 한정되는지, 아니면 묵시적 갱신 등으로 연장되는 계약에도 적용되는지 명확히 확인해야 합니다. 본 사례에서는 연대보증인의 책임이 묵시적으로 갱신된 계약에는 미치지 않는다고 판단되었습니다. 계약을 끝내는 방법에는 해제와 해지가 있습니다. 해제는 소급하여 계약이 처음부터 없었던 상태로 돌아가는 것이고, 해지는 장래에 대해 계약의 효력을 소멸시키는 것입니다. 특히 계약 불이행 시 계약 해제를 위해서는 채무 이행 최고(독촉) 및 해제 의사표시가 상대방에게 도달해야 합니다. 본 사례처럼 해제 의사표시 도달 전에 채무 불이행 상태가 해소되면 해제가 어려울 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 이는 임차인에게 유리한 조항이므로 활용할 수 있습니다. 임대차 계약 종료 시 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계입니다. 따라서 임차인이 주택을 인도하지 않은 상태에서는 임대인이 보증금을 반환하지 않더라도 지연손해금이 발생하지 않을 수 있습니다.
